房地產財務分析論文
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【摘要】本文從資產負債表、損益表和現金流量表出發(fā)，采取比率分析與現金流量分析相結合的方法，結合房地產企業(yè)的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業(yè)的財務狀況，以期對房地產企業(yè)的財務狀況有一個全面的認識。
【關鍵詞】房地產企業(yè) 能力分析 財務狀況
從2007年第四季度開始，中國房地產市場開始了調整，全球金融危機的爆發(fā)使房地產市場的調整幅度進一步加大。房地產市場出現價格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況，對房地產企業(yè)的財務狀況造成非常不利的影響。房地產企業(yè)必須進行客觀的財務分析，反映企業(yè)真實的財務狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據。
一、房地產企業(yè)的贏利能力分析
贏利能力是企業(yè)成敗的關鍵，只有長期贏利，企業(yè)才能真正做到持續(xù)經營。反映贏利能力的財務比率有凈資產收益率、總資產報酬率和權益報酬率等，所有這些指標都與凈利潤有關。盡管包括非經常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況，但是扣除非經常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力，在計算凈利潤時，應剔除兩方面的影響，一是剔除非經常性損益的影響，二是剔除企業(yè)管理層利用技術手段調節(jié)利潤的影響。非經常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務無直接關系的各項收支、損益、各項資產減值準備、補貼收入等科目。
經驗告訴我們，決定企業(yè)命運的是現金流，唯有現金流支撐的贏利才是真實的、可持續(xù)的。房地產企業(yè)還應分析銷售現金率、資產現金率，反映企業(yè)主營業(yè)務獲取現金的能力。銷售現金率是指經營現金凈流量與銷售收入之比，表明實現一元銷售所取得的經營現金凈流量。資產現金率是指經營現金凈流量與平均資產之比，表明一元資產通過經營活動所能形成的現金凈流入。一般來說，這兩個比率越高，企業(yè)獲取現金的能力就越強。
二、房地產企業(yè)償債能力和資產變現能力的分析
房地產企業(yè)償債能力和資產變現能力體現的是企業(yè)財務狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動比率、速動比率，這類指標從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內用流動資產轉變?yōu)楝F金償還到期流動負債的能力。反映長期償債能力的指標有資產負債率和利息保障倍數，這類指標體現企業(yè)償還其長期債務本金與支付利息的能力。
在計算流動比率和速動比率時應充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產企業(yè)，開發(fā)成本和開發(fā)產品均作為存貨列于流動資產中，而只有開發(fā)產品和已具備預售條件的開發(fā)成本才能在短期內變現。因此在計算流動比率時，需將不具備預售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實上不能再轉變?yōu)楝F金償還負債的流動資產，并考慮存貨的真實價值。對于房地產企業(yè)高價取得的土地儲備，必須充分考慮減值準備，才能真實反映存貨的變現價值，客觀反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動負債中扣除。因為房地產行業(yè)的特殊性和國內預售政策，預收賬款實質上是企業(yè)未實現的銷售收入，一旦項目竣工入伙就可以結算收入，因此不能將預收賬款視為一般流動負債。在判斷房地產企業(yè)流動比率與速動比率的高低時，應結合行業(yè)的平均水平進行分析。
在分析房地產企業(yè)的短期償債能力時，還應結合存貨周轉率、投資性房產等因素綜合考慮。房地產企業(yè)存貨變現的時間很長，不同企業(yè)間存貨變現的速度差異也很大，在相同條件下，房地產企業(yè)存貨周轉率越高，其現金流入越快，凈資產收益率將越高，防范財務風險的能力將越強。投資性房地產能夠為房地產企業(yè)帶來相當大的現金流入，是償還短期債務的重要保證。
房地產企業(yè)在計算資產負債率時應該重視資產的真實價值，比如存貨是否存在減值、投資性房產是否采用公允價值。在計算利息保障倍數指標時，同樣要將非經常性損益和企業(yè)調節(jié)利潤的影響剔除，這樣才能真實反映企業(yè)的實際償債能力。
目前業(yè)界普遍認為，國內房地產企業(yè)財務安全的資產負債率不超過70%。事實上，國內房地產企業(yè)的負債水平普遍較高，處在高負債運營的狀態(tài)，房地產企業(yè)應更重視償還短期債務的能力。從動態(tài)角度分析一定時期經營現金流量償還到期債務的能力，這類指標有到期債務償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風險頭寸。到期債務償付比率是指經營現金凈流量與到期債務本息之比，反映公司運用經營現金流量償付到期債務本息的實際水平。該比率小于1，說明公司到期債務的自我清償能力較差；該比率大于1，則顯示經營現金流量比較充沛，足以償還到期債務�，F金支付保障率是指本期可動用的現金與本期預計需支付的現金之比，反映企業(yè)在特定期間內可動用的現金是否能夠滿足企業(yè)當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經營現金凈流量與債務利息之比，反映企業(yè)以現金償還債務利息的能力。該比率越高，說明企業(yè)越擁有足夠的現金用于償付利息，企業(yè)的財務風險也就越小。短期風險頭寸是指貨幣資金與經營凈現金流量之和減去到期流動負債的差額。該指標反映房地產企業(yè)償還短期債務的能力，是指企業(yè)除了現有貨幣資金外，未來一個時期內是否有足夠的收入償還短期債務的能力。該指標為正數，表明經營現金流量比較充沛，足以償還到期債務，反之，說明公司到期債務的自我清償能力較差。
在分析現金流量時，“銷售商品、提供勞務收到的現金”必須是真實的銷售現金回籠，“收到的其他與經營活動有關的現金”必須將關聯方歸還欠款、占用關聯方資金、非經營性現金流入剔除，還原真實的經營現金流量。
三、營運能力的財務分析
營運能力是以企業(yè)各項資產的周轉速度來衡量企業(yè)資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快，表明企業(yè)的各項資產進入經營環(huán)節(jié)的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經營效率就越高。最能反映房地產企業(yè)運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高，說明項目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下，存貨周轉率越高，房地產企業(yè)將獲得更高的資產收益率。
在分析房地產企業(yè)的營運能力時，還應結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據，因為有的房地產企業(yè)是通過提高周轉率來提高凈資產收益率，而有的房地產企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。
四、房地產企業(yè)成長能力的分析
在現實生活中，人們更為關心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標有主營業(yè)務收入增長率、主營業(yè)務利潤增長率、凈利潤增長率、經營現金流量成長比率等。在評價企業(yè)成長能力時，掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數據，才能得出較為準確的判斷。
主營業(yè)務收入增長率、主營業(yè)務利潤增長率、凈利潤增長率越高，表明公司業(yè)務擴張能力強、市場競爭能力強，成長能力強。經營現金流量成長比率是指本期經營現金凈流量與上期經營現金凈流量之比，該指標反映公司經營現金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說，該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1，表明公司經營現金流量呈上升趨勢。
在分析房地產企業(yè)的成長能力時，不僅應對其報表數據進行多期比較，還應對具體的行業(yè)指標，如開發(fā)面積、銷售面積、土地儲備等指標進行多期比較分析。
房地產行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經濟環(huán)境密切相關，僅從房地產企業(yè)的報表數據簡單分析得出的結論是片面的。國內土地可以分期開發(fā)、地價可以分期支付等因素，導致房地產企業(yè)往往有巨額的表外負債。國內不同地區(qū)的房地產價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產企業(yè)進行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財務狀況和贏利能力。不同的房地產企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對房地產企業(yè)的財務分析還需要與業(yè)界同行進行橫向比較，這樣才能對其財務狀況有更全面的認識。
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