市場(chǎng)比較法中模糊數(shù)學(xué)的應(yīng)用研究
隨著我國(guó)房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)的建立和逐漸完善，市場(chǎng)比較法已成為房地產(chǎn)估價(jià)工作中的主要方法之一，下面是小編搜集整理的一篇探究市場(chǎng)比較法中模糊數(shù)學(xué)應(yīng)用的論文范文，供大家閱讀參考。
【摘要】市場(chǎng)比較法是評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一種重要方法，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法估價(jià)，能夠使估價(jià)結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價(jià)格的`真實(shí)性，提高評(píng)估結(jié)果的精度。
【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)比較法 模糊數(shù)學(xué) 貼近度 隸屬函數(shù)
隨著我國(guó)房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)的建立和逐漸完善，市場(chǎng)比較法已成為房地產(chǎn)估價(jià)工作中的主要方法之一。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，首先收集已交易實(shí)例中選擇可供比較參照的交易實(shí)例，然后進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，最后綜合評(píng)價(jià)確定估價(jià)額。其中傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法有兩方面的不足：由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實(shí)例不盡相同，選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例具有較大的模糊性。計(jì)算各交易實(shí)例的修正價(jià)格后，一般采用等權(quán)法或根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)估計(jì)定權(quán)。實(shí)際工作中對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題的處理過(guò)于粗略，主觀性較大，往往影響最終評(píng)估結(jié)果的可信度。本文遵循模糊數(shù)學(xué)理論的擇近原則，應(yīng)用貼進(jìn)度概念，通過(guò)計(jì)算交易實(shí)例貼進(jìn)度來(lái)選擇比較交易實(shí)例。
一、模糊數(shù)學(xué)估價(jià)原理
運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論來(lái)解決選擇比較參照的交易實(shí)例問(wèn)題，首先應(yīng)用貼近度的概念，在可比交易實(shí)例選擇上，交易實(shí)例的貼近度越大與待估房地產(chǎn)越相似，可選擇與待估房地產(chǎn)最相似交易實(shí)例作為可比實(shí)例。然后再將待估房地產(chǎn)與可比實(shí)例的貼近度轉(zhuǎn)化成權(quán)重，解決市場(chǎng)比較法的第二個(gè)問(wèn)題。
1、貼進(jìn)度
貼進(jìn)度是描述兩模糊子集之間彼此相近的程度的概念，貼進(jìn)度在[0，1]區(qū)間取值。當(dāng)貼進(jìn)度等于1時(shí)，兩模糊子集完全貼近;當(dāng)貼進(jìn)度等于0時(shí)，兩模糊子集完全不貼近。
式中?姿為修正系數(shù)。由于選擇可比實(shí)例只是與待估對(duì)象相似，而且確定特征因素隸屬函數(shù)時(shí)也存在誤差，所以計(jì)算結(jié)果要進(jìn)行修正，這種修正主要根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，一般0.95-1.05。
二、模糊數(shù)學(xué)評(píng)估步驟
1、待估房地產(chǎn)特征因素選擇
房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成復(fù)雜，影響價(jià)格因素眾多，而且用途不同的房地產(chǎn)影響因素也不盡相同。因此，必須選擇不同類型房地產(chǎn)決定價(jià)格的主要特征因素，一般根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求并結(jié)合專家綜合評(píng)估來(lái)確定待估房地產(chǎn)的主要特征因素。
2、確定特征因素隸屬函數(shù)值
表示某些因素隸屬于某種特征函數(shù)為隸屬函數(shù)，用[0，1]區(qū)間的一個(gè)數(shù)來(lái)表示，其值越接近1，隸屬度越高，反之隸屬度越低。在市場(chǎng)比較法進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中，將修正系數(shù)轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。房地產(chǎn)估價(jià)中，影響估價(jià)的主要因素指標(biāo)可分成兩類，即概念沒(méi)有明確外延或難量化的軟指標(biāo)(繁華程度、環(huán)境狀況等)和概念外延易量化的硬指標(biāo)(面積、距市中心距離等)。軟指標(biāo)可用類比法建立隸屬函數(shù)，將某一特征因素分成若干等級(jí)賦值，實(shí)地勘測(cè)等級(jí)確定其相應(yīng)隸屬函數(shù)值。
3、交易情況、交易日期修正
交易情況、交易日期修正不宜采用隸屬函數(shù)處理，交易日期修正用傳統(tǒng)方法更客觀合理，交易情況修正只在正常交易實(shí)例不夠時(shí)才考慮選用非正常交易實(shí)例，一般交易實(shí)例充足不需要修正。
4、貼進(jìn)度及待估房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算
按公式(1)-(3)計(jì)算待估房地產(chǎn)與可比實(shí)例貼進(jìn)度，然后將貼近度由大到小排序，最后利用(8)計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)格。
三、綜合評(píng)估示例
某一建筑面積為324.3m2住宅房地產(chǎn)(A)需評(píng)估，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查選擇B、C、D、E四宗交易實(shí)例作為可比實(shí)例。現(xiàn)以區(qū)位、交通、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、成新、裝修6個(gè)特征因素作為評(píng)判的基準(zhǔn)組成論域U，隸屬函數(shù)值見(jiàn)表1。可比實(shí)例單價(jià)已進(jìn)行交易情況、交易日期修正，試評(píng)估該房地產(chǎn)2001年11月市場(chǎng)價(jià)格。
四、結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)綜合評(píng)估示例比較可以看出，在市場(chǎng)比較法中應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)，使實(shí)例選擇和權(quán)重確定比傳統(tǒng)方法更加合理科學(xué)，它避免對(duì)問(wèn)題主觀決斷且減少了個(gè)人感情色彩對(duì)評(píng)定產(chǎn)生的影響，對(duì)于規(guī)模大、價(jià)值高或特殊物業(yè)，建議采用此方法。
市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程中有很多因素如區(qū)位、交通狀況、環(huán)境等定性評(píng)價(jià)都具有模糊性，難以量化，只能用優(yōu)、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊數(shù)學(xué)理論是解決這類問(wèn)題的最有效工具。
在市場(chǎng)比較法中運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)方法，可將許多交易實(shí)例分析整理后建立房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)。在評(píng)估時(shí)，利用計(jì)算機(jī)在眾多的交易實(shí)例中查找出與待估房地產(chǎn)最相似的3個(gè)可比實(shí)例，通過(guò)選擇隸屬函數(shù)進(jìn)行因素修正，由計(jì)算機(jī)計(jì)算得到比較合理的待估房地產(chǎn)的評(píng)估值，為建立房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)奠定基礎(chǔ)。
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