談對不同特征房地產(chǎn)的營銷策略
摘要:每個房地產(chǎn)都有其自身的特征,不同區(qū)位、不同建筑特色的房地產(chǎn)價位也不盡相同。房地產(chǎn)企業(yè)在投資選址、開發(fā)以及營銷階段需要考慮房地產(chǎn)特征的影響。本文從影響房地產(chǎn)價格的因素著手,提出借勢營銷的策略;具有不同特征的房地產(chǎn)可以結(jié)合自身特有的優(yōu)勢,采用對比宣傳等手段,進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)營銷。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)營銷;借勢營銷;影響因素
1 引 言
房地產(chǎn)的價格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況,而影響房地產(chǎn)價格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中,考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。
房地產(chǎn)的價格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對具有不同特征的房地產(chǎn),適當(dāng)采取相應(yīng)的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價格、提升消費者預(yù)期有著良好作用。比如,對于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,或者大戶型乃至復(fù)式樓盤,可以著重從建筑因素方面對樓盤進(jìn)行宣傳,以使消費者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對于觀景房,售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度,并且通�？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預(yù)期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤,便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳,周圍的.設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇,以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。
2 依托房源特征,借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素),采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者,主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,優(yōu)美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實,其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時候,家里仍然非常安靜。在具體的營銷中,可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì),使買房者愿意購買,并且始終滿意。
2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源
在區(qū)位因素分析中,對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值,影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計算,即:
很明顯,“濱�；▓@”距離該處主題公園很近,具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢,也就無怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的,具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋,在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計上,使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施,可以建小的游樂區(qū)、運動場、水榭、亭臺等,如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位,使人心情愉快,又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中,觀景房的設(shè)計要特別注意景觀的可視度,景觀對于房價的提升有著非常重要的作用,不僅體現(xiàn)在樓盤之間,同一樓盤中,具有不同景觀可視度的樓層差價也相當(dāng)大。
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