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物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)銷創(chuàng)新初探
摘 要： 物業(yè)管理已經(jīng)由以前的管建筑、管業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)于建筑、服務(wù)于業(yè)主的范疇，由以 往的管理主體轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)主體，物業(yè)管理企業(yè)只有做好自己的服務(wù)營(yíng)銷工作，把服務(wù)更好的 銷售給業(yè)主，才能完成企業(yè)的本質(zhì)特征——以贏利為目的。也只有建立這樣的經(jīng)營(yíng)理念，企 業(yè)才能把自己的產(chǎn)品做好，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。文章就有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)活 動(dòng)中的營(yíng)銷創(chuàng)新問題做初步的探討，希望能以此為物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)提供幫助。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷創(chuàng)新
物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，就目前來看，行業(yè)主要表現(xiàn)為勞動(dòng)密集型，物業(yè)管 理企業(yè)的市場(chǎng)整體運(yùn)作不夠規(guī)范，市場(chǎng)化程度也不夠高，基本上還未形成符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的有 效運(yùn)行機(jī)制。本文就有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的營(yíng)銷創(chuàng)新問題做初步的探討，希望能以此 為物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)提供幫助。
一、 物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀
1.很多物業(yè)管理企業(yè)還沉淪于物業(yè)管理的管理權(quán)限中。沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)其實(shí)就 是服務(wù)產(chǎn)品的營(yíng)銷企業(yè)，業(yè)主就是企業(yè)的顧客，顧客可以購(gòu)買企業(yè)的產(chǎn)品，也可以不買企業(yè) 的產(chǎn)品，與其他以贏利為目的的企業(yè)沒有任何的區(qū)別。
2.很多物業(yè)管理企業(yè)自己首先設(shè)計(jì)好了自己的服務(wù)范圍和服務(wù)質(zhì)量，沒有依據(jù)業(yè)主的真 正需要去進(jìn)行產(chǎn)品的構(gòu)造。
3.行業(yè)更多的倡導(dǎo)為業(yè)主提供超值服務(wù)。超值本身并沒有錯(cuò)，那是在以滿足物業(yè)管理企 業(yè)贏利目的為前提的情況下進(jìn)行的超值服務(wù)，也就是同等成本里的更好的服務(wù)，而不是以犧 牲自己利益而提供的超值服務(wù)。如果前期就破壞了企業(yè)自身的贏利目的，也就打破了價(jià)值交 換的客觀規(guī)律，這勢(shì)必為物業(yè)管理的長(zhǎng)期發(fā)展和顧客忠誠(chéng)度埋下了禍根。
4.一些物業(yè)管理企業(yè)盲目追求“規(guī)模報(bào)酬”。企業(yè)一味地進(jìn)行擴(kuò)張性經(jīng)營(yíng)，在短期雖搶 占了一定的市場(chǎng)份額，但終因資金、人才、管理實(shí)力等各方面的原因失信于民，企業(yè)形象一 落千丈，甚至企業(yè)經(jīng)營(yíng)一敗涂地。
5.專業(yè)的物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷人員匱乏。
二、物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新營(yíng)銷
1.營(yíng)銷觀念的創(chuàng)新。物業(yè)管理已經(jīng)從“企業(yè)管、業(yè)主住”的模式演變?yōu)椤皹I(yè)主說、企業(yè) 管”模式，也就是說物業(yè)管理已經(jīng)由以前的管建筑、管業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)于建筑、服務(wù)于業(yè)主 的范疇。從管理學(xué)的角度來看，物業(yè)管理已經(jīng)由以往的管理主體轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)主體，服務(wù)于建 筑，服務(wù)于業(yè)主。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)化的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，借以為業(yè)主 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)而完成贏利的目的，物業(yè)企業(yè)出售的產(chǎn)品就是服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要?jiǎng)?chuàng) 新營(yíng)銷觀念，以關(guān)系營(yíng)銷理念、顧客滿意理念和超值服務(wù)理念來指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2．營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，是無形的產(chǎn)品。也就是說，物業(yè)管理企 業(yè)憑借對(duì)業(yè)主的服務(wù)獲取業(yè)主的滿意度和忠誠(chéng)度，以此獲得業(yè)主的報(bào)酬而實(shí)現(xiàn)自己贏利的目 的。業(yè)主直接參與服務(wù)的生產(chǎn)過程及其在這一過程中同服務(wù)人員的溝通和互動(dòng)行為向傳統(tǒng)的 營(yíng)銷理論和產(chǎn)品質(zhì)量管理理論提出了新的挑戰(zhàn)，這就要求企業(yè)必須依據(jù)顧客的差異性和社會(huì) 的發(fā)展而不斷改進(jìn)自己提供的產(chǎn)品——服務(wù)。也只有這樣，企業(yè)才能進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性 循環(huán)。
物業(yè)管理具有服務(wù)產(chǎn)品的五大特征：不可感知性；不可分離性；品質(zhì)差異性；不可貯存 性；所有權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性。
（1） 不可感知性。服務(wù)及其組成元素在許多情況下都是無形無質(zhì)的，讓人不能觸摸或 憑視覺感到它的存在，而且消費(fèi)服務(wù)所獲得的利益感受也具有一定的遲滯性。正因?yàn)槿绱耍?顧客在購(gòu)買服務(wù)之前，既不能以對(duì)待實(shí)物商品的辦法去觸摸、嘗試，也不能用嗅覺、聆聽等 方法去判斷服務(wù)的好壞，而只能以收集信息、參考多方意見和自身的親身體驗(yàn)來做出判斷。 因此，這就要求服務(wù)業(yè)提供服務(wù)介紹和承諾，服務(wù)介紹的誠(chéng)實(shí)性與準(zhǔn)確性是服務(wù)質(zhì)量所要求 的；服務(wù)承諾的針對(duì)性與周到性及服務(wù)履約的及時(shí)性、兌現(xiàn)性是服務(wù)質(zhì)量水平的體現(xiàn)。
為了將不可感知變?yōu)榭筛兄飿I(yè)管理企業(yè)可通過人員、服務(wù)過程和服務(wù)的有形展示， 并綜合運(yùn)用設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)方式和手段等來體現(xiàn)，利用語言、文字、圖形、多媒體等工具 將服務(wù)這種產(chǎn)品有形化，全面的展現(xiàn)在顧客面前。比如將提供的具體服務(wù)詳細(xì)的張貼在小區(qū) 公告欄上、豐富小區(qū)的各種標(biāo)識(shí)、公布各種服務(wù)質(zhì)量要求等，向業(yè)主提供消費(fèi)者知情權(quán)。使 業(yè)主清楚的知道物業(yè)公司具體能為自己提供什么服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量如何。
�。�2）不可分離性。由于服務(wù)是一個(gè)過程或一系列活動(dòng)，其生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程同時(shí)進(jìn) 行，在時(shí)間上不可分離。如果顧客不參與服務(wù)生產(chǎn)過程，也就不能消費(fèi)服務(wù)，這就要求服務(wù) 消費(fèi)者必須以積極的、合作的態(tài)度參與服務(wù)生產(chǎn)過程。
結(jié)合服務(wù)的不可分離性，物業(yè)管理企業(yè)在提供自己的服務(wù)產(chǎn)品及服務(wù)方式時(shí)：第一，將對(duì)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)過程納入企業(yè)營(yíng)銷管理之中，而不僅僅局限對(duì)員工的 管理。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳自己的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主參與服務(wù)生產(chǎn)過程，提高業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)過 程的水平，促使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)過程中扮演好自身的角色，以保證服務(wù)生產(chǎn)過程也就是業(yè)主 的服務(wù)消費(fèi)過程高質(zhì)量地完成。第二，要及時(shí)溝通物業(yè)服務(wù)人員與業(yè)主之間的關(guān)系，促進(jìn)服務(wù)員工與業(yè)主的良性互動(dòng)， 兩好相合，以全面提高服務(wù)質(zhì)量，樹立企業(yè)的形象。
�。�3）品質(zhì)差異性。服務(wù)品質(zhì)的差異性既由服務(wù)人員素質(zhì)的差異所決定，也受顧客本身 的個(gè)性特色的影響。不同素質(zhì)的服務(wù)人員會(huì)產(chǎn)生不同的服務(wù)質(zhì)量效果，同一服務(wù)人員為不同 個(gè)性特色的顧客服務(wù)，也會(huì)產(chǎn)生不同的服務(wù)質(zhì)量效果。服務(wù)品質(zhì)的差異性會(huì)導(dǎo)致“企業(yè)形象 ”混淆，進(jìn)而危及到企業(yè)服務(wù)的推廣。因此，物業(yè)管理企業(yè)在擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)，追求規(guī)模效益的同 時(shí)，一定不能忽視這種差異性的存在，否則少數(shù)提供劣質(zhì)服務(wù)的分店對(duì)整個(gè)企業(yè)帶來的不良 影響，將大大超過大多數(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)所形成的良好企業(yè)形象，并產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。
另外，企業(yè)可提供個(gè)性化服務(wù)產(chǎn)品。由于服務(wù)這種產(chǎn)品是一種動(dòng)態(tài)的產(chǎn)品，是很多小細(xì) 節(jié)的綜合體，它會(huì)隨著顧客的不同、環(huán)境的不同而發(fā)生改變，是可以進(jìn)行不同細(xì)節(jié)的組合， 以達(dá)到服務(wù)個(gè)性化的目的，而一個(gè)小區(qū)里業(yè)主的興趣、愛好廣泛，又都各不相同，因此物業(yè) 管理企業(yè)的服務(wù)就不能完全是統(tǒng)一的模式，應(yīng)該更多的了解業(yè)主的不同需求，對(duì)提供的服務(wù) 進(jìn)行不同的組合，物業(yè)企業(yè)可以在有償服務(wù)的基礎(chǔ)上為全體業(yè)主提供一個(gè)豐富的服務(wù)套餐， 讓業(yè)主自由的選擇，以提高業(yè)主的滿意度。比如，為經(jīng)常晚歸的業(yè)主提供夜間保安服務(wù)等。
�。�4）不可貯存性。服務(wù)的不可貯存性是由其不可感知性和不可分離性決定的。它表明 服務(wù)不需要貯存費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用等，但同時(shí)服務(wù)企業(yè)就面臨必須由于庫存缺乏而引起的產(chǎn)品 供求不平衡的問題；加速服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)問題；擴(kuò)大服務(wù)的規(guī)模問題等。因此，物業(yè)管理企 業(yè)在服務(wù)渠道的發(fā)展過程中：第一，在完善獨(dú)立的服務(wù)渠道的同時(shí)，與擁有不同關(guān)鍵資源的其他企業(yè)開展“戰(zhàn)略聯(lián)盟 ”或者共同作業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第二，創(chuàng)新分銷渠道，可采取租賃服務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)、綜合服務(wù)和準(zhǔn)零售化等方法，實(shí)現(xiàn) 企業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展。
（5）所有權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性。服務(wù)具有易逝性，消費(fèi)者在購(gòu)買服務(wù)時(shí)并未獲得對(duì)某種東 西的所有權(quán)。由于缺乏所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，消費(fèi)者感到購(gòu)買服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性，也就造成了消費(fèi)心理 障礙，而這也是導(dǎo)致服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根源。
為了克服消費(fèi)者的這種心理障礙，降低企業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)在營(yíng)銷管理中應(yīng)積 極推行關(guān)系營(yíng)銷、顧客滿意、超值服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念。 第一， 建立并維護(hù)與業(yè)主的良好關(guān)系，協(xié)調(diào)與政府的關(guān)系，創(chuàng)造良好的服務(wù)營(yíng)銷環(huán)境。第二，“以客為尊”，開發(fā)令業(yè)主滿意的產(chǎn)品，提供令業(yè)主滿意的服務(wù)，科學(xué)地傾聽業(yè) 主的意見。第三，建立嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量管理體系和服務(wù)質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格實(shí)施國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組 成企業(yè)內(nèi)部的顧客服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；充分考慮業(yè)主的利益，建立業(yè)主檔案制度，及時(shí)收集、反饋有 關(guān)服務(wù)質(zhì)量信息。 第四，將服務(wù)質(zhì)量管理同企業(yè)員工的素質(zhì)結(jié)合起來，努力提高員工服務(wù)質(zhì)量意識(shí)。
物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)用營(yíng)銷創(chuàng)新策略時(shí)要注意：
第一，注重服務(wù)性價(jià)比。小區(qū)的建成50年有效，物業(yè)管理也將持續(xù)50年。物業(yè)企業(yè)不能 只顧及創(chuàng)品牌、為業(yè)主提供超值服務(wù)等，而不顧及自身的利益，因此所提供的服務(wù)成本一定 要與企業(yè)的收入聯(lián)系起來。一方面可向業(yè)主明確的出示有關(guān)有償服務(wù)與無償服務(wù)的成本，引 導(dǎo)業(yè)主對(duì)有償服務(wù)與無償服務(wù)的消費(fèi)認(rèn)識(shí)，從而引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)期性，為物 業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)可將超值服務(wù)的成本和代價(jià)盡可能地 消化在向業(yè)主盡義務(wù)、獻(xiàn)愛心的經(jīng)營(yíng)過程中，從而創(chuàng)造出超越經(jīng)濟(jì)的社會(huì)價(jià)值和審美價(jià)值。
第二，增加客戶服務(wù)的轉(zhuǎn)移成本。在固有的成本中去為業(yè)主提供更多的服務(wù)，拉大服務(wù) 成本與實(shí)際成本之間的差距，讓業(yè)主充分感受到固有成本中的超值服務(wù)，從而增加業(yè)主對(duì)消 費(fèi)服務(wù)的轉(zhuǎn)移成本。成都一家物業(yè)公司，為了解決業(yè)主養(yǎng)花專業(yè)性較差的問題，特意從綠化 班里抽調(diào)人員成立了養(yǎng)護(hù)服務(wù)組，為廣大業(yè)主提供免費(fèi)的花木養(yǎng)護(hù)知識(shí)，而后又拿出小區(qū)的 一塊綠化用地作為花木養(yǎng)護(hù)基地。這樣在沒有增加成本的同時(shí)為業(yè)主提供了更多的服務(wù)，而 且還喚醒了業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化的保護(hù)意識(shí)。這樣一來，業(yè)主自然會(huì)感覺到更換物業(yè)公司對(duì)自己 將會(huì)意味著什么，在一定程度上就又增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的忠誠(chéng)度。
第三，增強(qiáng)服務(wù)溝通，填補(bǔ)服務(wù)差距。業(yè)主所期望得到服務(wù)與物業(yè)公司所提供的服務(wù)永 遠(yuǎn)都會(huì)存在差距，原因在于二者所處的立場(chǎng)不同，關(guān)注的利益點(diǎn)不同。怎么來協(xié)調(diào)這個(gè)問題 呢？最好的辦法就是利用溝通。任何人的心里都有一個(gè)價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，只要企業(yè)帶著服務(wù) 的意識(shí)和誠(chéng)意與業(yè)主交流、溝通，就總能找到平衡點(diǎn)。
3．營(yíng)銷管理創(chuàng)新。物業(yè)管理的服務(wù)營(yíng)銷要求企業(yè)的全體人員都必須樹立為內(nèi)、外部顧 客服務(wù)的意識(shí)。因此企業(yè)在營(yíng)銷管理過程中必須創(chuàng)新，才能將服務(wù)營(yíng)銷建立在每一個(gè)角落。
�。�1）全面推進(jìn)內(nèi)部營(yíng)銷戰(zhàn)略。菲利浦.科特勒曾指出：“內(nèi)部營(yíng)銷是指成功地雇傭、訓(xùn) 練和盡可能激勵(lì)員工很好地為顧客服務(wù)的工作�！币簿褪钦f向企業(yè)內(nèi)部人員提供良好的服務(wù) 和加強(qiáng)與內(nèi)部人員的互動(dòng)關(guān)系，以便一致對(duì)外地開展外部的服務(wù)營(yíng)銷。只有當(dāng)員工在 內(nèi)部受到了最好服務(wù)和他們向外部提供最好服務(wù)的時(shí)候，企業(yè)的運(yùn)行才可以達(dá)到最優(yōu)。
�。�2）培育企業(yè)核心專長(zhǎng)，創(chuàng)特色服務(wù)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)今世界是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與 開放的世界，是充滿興衰與巨變的時(shí)代。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須不斷地進(jìn)行管理創(chuàng)新，使 業(yè)主、發(fā)展商和社會(huì)公眾感覺到企業(yè)的管理在不斷發(fā)展，同時(shí)所提供的服務(wù)在不斷延伸，與 眾不同，這樣企業(yè)才能牢固地?fù)碛幸慌艺\(chéng)于自己的顧客，同時(shí)吸引更多的潛在顧客；也才 能不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身規(guī)模及可利用的資源，以滿足顧客需求為核心，創(chuàng)新思維，創(chuàng) 造出各種特色服務(wù)，形成企業(yè)自己的風(fēng)格和特色，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)。第一，創(chuàng)新管理服務(wù)設(shè)計(jì)，也就是通過有形差異，既可以為顧客提供獨(dú)到的服務(wù)，又可 以形成企業(yè)新的服務(wù)模式和體系，從而創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第二，通過服務(wù)差異，也就是滿足顧客的個(gè)性化需求。個(gè)性化服務(wù)的差異性是顧客最容 易感受到的差異性，也是物業(yè)管理企業(yè)獲得差異化優(yōu)勢(shì)最直接的方式。企業(yè)提供個(gè)性化服務(wù) 既滿足了個(gè)性化需求，又能為物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。
�。�3）充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，特別是互聯(lián)網(wǎng)，積極開展網(wǎng)上服務(wù)，有效地開發(fā)、整合、 利用客戶資源。第一，充分利用包括FAQ、顧客電子郵件和網(wǎng)絡(luò)論壇等網(wǎng)絡(luò)工具，一方面可以提高企業(yè) 為顧客服務(wù)的工作效率，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面可以高效傳遞企業(yè)的各種信息， 密切企業(yè)與顧客之間的關(guān)系，為企業(yè)開展整體營(yíng)銷活動(dòng)的成功提供可靠的保證。第二，積極發(fā)展物業(yè)管理可視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，不僅使“為一個(gè)人服務(wù)”的營(yíng)銷方式擴(kuò)大到全 世界，而且顧客還可以拋棄鼠標(biāo)，與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行面對(duì)面的對(duì)話。第三，選擇運(yùn)用呼叫中心（call center）。呼叫中心是以CTI（computer telephone i ntegration）技術(shù)為核心的一種新型服務(wù)方式，將計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信網(wǎng)絡(luò)緊密結(jié)合，通過電 話、傳真、電子郵件及Web頁等各種手段，為顧客提供高質(zhì)量的多種響應(yīng)服務(wù)的信息系統(tǒng)。
信息技術(shù)的迅猛發(fā)展和運(yùn)用為企業(yè)營(yíng)銷管理思想的發(fā)展開辟了嶄新的前景。倡導(dǎo)“以客 戶為中心” 新型營(yíng)銷管理思想和管理機(jī)制，一方面通過向客戶提供個(gè)性化的、“一對(duì)一關(guān) 系”的服務(wù)，從而提高企業(yè)的顧客滿意度、吸引和保持更多的顧客，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；另 一方面通過信息共享和優(yōu)化商業(yè)流程有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，通過加強(qiáng)內(nèi)部的管理來實(shí)現(xiàn) 外部的顧客滿意目標(biāo)。
總之，一個(gè)致力于提高顧客滿意率、回頭率和顧客忠誠(chéng)度，體現(xiàn)對(duì)顧客的關(guān)懷并實(shí)現(xiàn)對(duì) 顧客個(gè)性化需求快速響應(yīng)的企業(yè)才是這個(gè)時(shí)代最有活力的企業(yè)、最有發(fā)展前途的企業(yè)。?
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