關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會受到多因素的影響，所以必須首先建立相對全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋�房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項(xiàng)目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。4.投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對風(fēng)險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問題
1.成本管理理念不夠全面
當(dāng)前，影響成本管理的'因素主要包括：土地成本和資金成本受國家的政策影響大、建筑原材料受市場變化波動大、房地產(chǎn)購買力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。
2.成本控制體系不健全
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備→設(shè)計定型→組織施工→竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個過程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。
3.成本控制管理只停留在表面功夫
在房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化的新形勢下，多數(shù)企業(yè)都開始注重成本管理，并設(shè)置了專門的職能部門，如成本控制部或?qū)徲嫴�，但由于前期管理的不到位，造成過程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測、成本決策和成本控制制度沒能及時跟上，而少了有效解決復(fù)雜問題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。
三、有效改善企業(yè)成本管理問題的對策
1.施工前的控制對策
首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究政策盡量為企業(yè)爭取利益，工程、預(yù)算部門則應(yīng)與其配合對過程成本做出合理預(yù)測，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)�！拔逋ㄒ黄健币惨绱�，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙設(shè)計審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的工程設(shè)計管理部來細(xì)化設(shè)計規(guī)范要求、審核設(shè)計方案和施工圖紙，全面評估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等。
2.施工中的控制對策
首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。
3.后期的控制對策
一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時扣除該部分費(fèi)用；二，對工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價差和竣工調(diào)價的相應(yīng)審計；三，通過結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計和獎懲機(jī)制來減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。
參考文獻(xiàn)：
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