房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素研究

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期預(yù)備、建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)治理等活動(dòng)中無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求，如何繼續(xù)保持并強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效非常重要。因此，論文在深進(jìn)研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素上，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效關(guān)系模型進(jìn)行實(shí)證研究是非常有價(jià)值的。
　　1、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的價(jià)值鏈分析　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理的基本內(nèi)容是工程治理，主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)治理、施工治理和物業(yè)治理。其關(guān)鍵內(nèi)容包括企業(yè)價(jià)值活動(dòng)過程的治理與創(chuàng)造，即設(shè)計(jì)、采購、建設(shè)、銷售及物業(yè)服務(wù)的開發(fā)經(jīng)營過程，以及在人力資源、財(cái)務(wù)運(yùn)作、銷售策劃、項(xiàng)目的職能治理中為企業(yè)產(chǎn)生重要價(jià)值的活動(dòng)或環(huán)節(jié)。按照邁克波特價(jià)值鏈模型的基本涵義，這里將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的價(jià)值鏈模型表述如圖 1 所示�！　⊙芯糠康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，前期的市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)對開發(fā)項(xiàng)目的本錢，以及銷售情況產(chǎn)生最為重大的影響；越到后期，工程建設(shè)已經(jīng)開始，相關(guān)的本錢控制和市場營銷所產(chǎn)生的效果并不明顯；材料采購、設(shè)計(jì)變更、預(yù)算等方面的價(jià)值狀態(tài)受前期規(guī)劃設(shè)計(jì)本身的制約，對企業(yè)的經(jīng)營績效影響相對較輕。這里要研究的關(guān)鍵題目是在企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營價(jià)值鏈當(dāng)中，具體哪些因素是對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生重要影響，其影響程度如何；而且在不同的階段，這些因素的影響程度又有怎樣的變化。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程實(shí)踐、企業(yè)價(jià)值鏈分析以及市場調(diào)查的基本結(jié)果，把影響企業(yè)經(jīng)營績效的因素概括為：規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、營銷策劃和物業(yè)治理 4 個(gè)方面。這些方面既反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中的主要內(nèi)容，也從實(shí)施程序上表明了企業(yè)在績效控制與治理上的關(guān)鍵要素�！　�2 、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素　　2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。屋子賣得出往是由于買家發(fā)現(xiàn)它們更好、具有更高的價(jià)值或者是由于它們比較獨(dú)特。規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要以建筑規(guī)范、地理天氣環(huán)境、地域風(fēng)俗人情、市場/客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)實(shí)用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、美觀及先進(jìn)的目標(biāo)，按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、道路管線、裝修等各個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)最佳的價(jià)值目標(biāo)。評價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響程度可以從戶型公道性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)用度和設(shè)計(jì)質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計(jì)整改情況及設(shè)計(jì)審查合格情況）4 個(gè)方面來考慮。　　2.2 施工質(zhì)量　　施工質(zhì)量實(shí)在就是按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙/方案及建筑規(guī)范進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)所體現(xiàn)的本錢、進(jìn)度與質(zhì)量。即是否嚴(yán)格按照圖紙和規(guī)范進(jìn)行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設(shè)備是否公道？以及施工組織安排是否有序？這幾個(gè)內(nèi)容是決定終極施工質(zhì)量的關(guān)鍵內(nèi)容。而施工質(zhì)量對房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營績效也是顯然的，技術(shù)質(zhì)量分歧格既要整改用度還可能會影響銷售、工地失事故賠錢不說還嚴(yán)重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加本錢。施工質(zhì)量題目很可能會在工程竣工驗(yàn)收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故固然可以通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的公道性（即不以漂亮、華麗、先進(jìn)為追求，而以實(shí)用、滿足顧客需求為目標(biāo)）以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量（外觀、細(xì)部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價(jià)值比（主要指建筑材料/設(shè)備的價(jià)格公道性）、開發(fā)進(jìn)度/效率等方面考慮�！　�2.3 營銷策劃　　一個(gè)好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動(dòng)、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。而從影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的具體指標(biāo)來看，營銷策劃上有廣告宣傳用度率、品牌價(jià)值、價(jià)格競爭力和資金回籠情況等方面。　　2.4 物業(yè)治理　　房產(chǎn)或物業(yè)開發(fā)完成并實(shí)現(xiàn)銷售，那么必然要為物業(yè)的所有者/使用者提供物業(yè)治理服務(wù)，以公然選聘的專業(yè)化物業(yè)治理公司為客戶/業(yè)主提供物業(yè)治理服務(wù)是當(dāng)前國家法規(guī)所要求的內(nèi)容。目前普遍存在的事實(shí)是，在前期的物業(yè)治理服務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)自身的下屬物業(yè)治理公司多是服務(wù)的提供者，特別在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是分期分段進(jìn)行的情況下更是如此，此時(shí)物業(yè)治理服務(wù)的質(zhì)量對于企業(yè)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售及效益情況將產(chǎn)生決定性的影響。評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標(biāo)是業(yè)主滿足度。當(dāng)然，物業(yè)治理也要講究本錢。而評價(jià)業(yè)主滿足度的基本指標(biāo)可以分成以下幾個(gè)方面：員工服務(wù)質(zhì)量（態(tài)度、及時(shí)性、達(dá)到業(yè)主目標(biāo)）、安全治理、環(huán)境清潔質(zhì)量和社區(qū)文化等。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的指標(biāo)體系，見圖 2.　　3、 房地產(chǎn)經(jīng)營績效影響模型分析　　經(jīng)濟(jì)研究一般以凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/股東權(quán)益，作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)但考慮到不少房地產(chǎn)企業(yè)并非上市企業(yè)或股份有限公司，這里把凈資產(chǎn)收益率的公式擴(kuò)展，凈資產(chǎn)收益率=年度凈利潤/ 所有者權(quán)益。這里選取廣東省某市 10 個(gè)樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)模型分析，它們均為分期開發(fā)的樓 盤 ， 數(shù) 據(jù) 采 集 時(shí) 間 為2002-07~2004-07.　�。�1）數(shù)據(jù)分析的基本說明。戶型公道性、小區(qū)整體情況、工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、品牌價(jià)值等指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)治理公司派發(fā)調(diào)查問卷，根據(jù)顧客調(diào)查資料計(jì)算；物業(yè)治理部分的指標(biāo)內(nèi)容由物業(yè)治理公司實(shí)施住戶滿足度調(diào)查獲得；其他指標(biāo)可由企業(yè)的財(cái)務(wù)、工程及銷售部分提供。

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