海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式分析論文
一、海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀
2006年以來，海南房地產(chǎn)開始加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額保持在年40%以上的增長速度。根據(jù)《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)顯示，2007~2011年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為126.96億元、189.31億元、287.90億元、467.87億元、663.05億元;房屋施工面積分別為1175.96萬平方米、1390.57萬平方米、1992.78萬平方米、2593.82萬平方米、3659.88萬平方米;房屋銷售面積分別為302.77萬 平 方 米、336.99萬 平 方 米、560.34萬平方米、854.73萬平方米、888.19萬平方米，其中80%直接用于旅游房地產(chǎn)及相關(guān)項(xiàng)目的投資。海南島80%以上旅游房地產(chǎn)分布在東部沿海，東部沿海不但有優(yōu)美的海灣資源，而且也是海南旅游的成熟線路，有利于將旅游客源、會(huì)務(wù)客源變成房地產(chǎn)客源，同時(shí)借助海口省會(huì)中心城市、文昌航天城、瓊海博鰲亞洲論壇及三亞國際旅游城市形成強(qiáng)有力的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。隨著三亞土地發(fā)展空間的縮小，緊鄰三亞的陵水、萬寧近年來異軍突起，成為海南旅游房地產(chǎn)的新生主力軍。中部旅游房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在保亭及五指山，兩地利用“大三亞”概念形成的“泛區(qū)域”及自身獨(dú)有的原始熱帶雨林優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)展中端療養(yǎng)、度假休閑房地產(chǎn)。西部旅游房地產(chǎn)發(fā)展較慢，由于受海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的影響，西部地區(qū)主要以工業(yè)為主導(dǎo)，在很大程度上制約著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展，大部分市縣房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，盈濱半島、臨高角、白馬井濱海新區(qū)、棋子灣及樂東的“三灣”近兩年也加大了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)力度。根據(jù)新浪樂居網(wǎng)對(duì)消費(fèi)者的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查研究，海南購房者來源地十分廣泛，遍及全國各地，但以華東、華北地區(qū)為主，其中北京所占比例最大，其次為上海。從購房者的年齡來看，海南的購房者主要以中年 的 客 戶 為 主，41歲 以 上 比 例 占 到 了75.9%。由于此年齡階段的消費(fèi)者正是中國改革開放先富起來的成功者，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定，購買力強(qiáng)，注重療養(yǎng)、投資及度假，從而成為購買海南房地產(chǎn)的主力軍。從投資目的看，無論已購房者還是意向購房者，考慮作為度假目的的所占比例較重，說明了購房者認(rèn)可海南養(yǎng)老環(huán)境的程度較高。從購房區(qū)域來看，無論度假、投資、養(yǎng)老，購房者認(rèn)為三亞最為合適，因?yàn)橘彿空卟坏粗腥齺喪呛Ｄ下糜蔚氖滓康牡�，同時(shí)關(guān)注景觀、旅游景點(diǎn)及居住環(huán)境，更重要的是三亞一直以來都是投資熱點(diǎn)。此外，�？诤筒椧彩琴彿空咻^為關(guān)注的區(qū)域。 “泛三亞”地區(qū)的陵水、五指山由于擁有熱帶雨林氣候及景觀，消費(fèi)者也給予了較高的關(guān)注度。
二、海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式
房地產(chǎn)的開發(fā)模式可以依據(jù)功能分類或者依據(jù)資源的依托方式進(jìn)行分類，兩種分類方法側(cè)重點(diǎn)不同。
一般依據(jù)房地產(chǎn)的功能分類又可分成單一的開發(fā)模式 和綜合性 的開發(fā)模式。單一的開發(fā)模式根據(jù)旅游地具體情況的不同和房地產(chǎn)功能的不同可以分為以下幾類：對(duì)于景區(qū)資源較為豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美、文化內(nèi)涵深厚的地區(qū)，一般采用為旅客提供第一住所為主要目的景區(qū)住宅模式，可以充分利用當(dāng)?shù)刎S富的自然人文景觀，而景區(qū)資源比較少的城市或地區(qū)若想采用這種模式，則需投入大量的時(shí)間和財(cái)力進(jìn)行景區(qū)與房地產(chǎn)的同時(shí)建設(shè)與改觀;對(duì)于城市郊外及遠(yuǎn)離大中城市的世外桃源型 的度假型 旅游勝地，一般采用建設(shè)旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施的旅游度假房地產(chǎn)開發(fā)模式，這類地區(qū)會(huì)建立數(shù)量眾多的產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等來滿足房地產(chǎn)投資者的需求;對(duì)于商務(wù)繁忙、會(huì)議眾多的城市和地區(qū)一般采用以旅游接待為目的的兼具會(huì)議娛樂功能的自營式酒店模式作為該地旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式。綜合性的開發(fā)模式一般是指集合了單一開發(fā)模式中的各種類型的大型社區(qū)的旅游地產(chǎn)的模式。
旅游地產(chǎn)一般以資源為依托，按具體方式的不同可以劃分地產(chǎn)項(xiàng)目的不同開發(fā)模式，則可分為借景開發(fā)模式和構(gòu)景開發(fā)模式兩種基本類型。其中，借景開發(fā)模式包括將房地產(chǎn)建在旅游資源鄰近地區(qū)的自然資源依托模式和利用古城古鎮(zhèn)為依托建立房產(chǎn)資源的新城舊城模式。構(gòu)景開發(fā)模式包括像深圳建立“錦繡中華”主題公園等人造景區(qū)的克隆模仿模式;還有以工業(yè)、會(huì)展、娛樂等行業(yè)作為旅游業(yè)的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)嫁接的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式;以及具有旅游地深厚文化氛圍和內(nèi)涵特色的文化主題模式。
海南省具有豐富的自然人文旅游資源，并且也經(jīng)常作為會(huì)議、會(huì)展等活動(dòng)的舉辦地，其旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式綜合了以上幾種類型，形成了多種非常有特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式。
(一)度假模式
由于具有非常優(yōu)美的海濱、養(yǎng)生溫泉等，以自然條件為依托，逐漸形成了獨(dú)居特色的品牌定位高端的度假酒店，以休閑旅游的接待為主營業(yè)務(wù)，以游客為服務(wù)對(duì)象，能夠提供住、行、玩、食等綜合服務(wù)，包括酒店、度假村等，主要集中在亞龍灣國海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式研究■劉民培 王云松 顏洪平家旅游度假區(qū)、海棠灣、三亞灣、大東海、石梅灣等，代表性酒店有喜來登、希爾頓、萬豪、香格里拉、凱賓斯基、艾美、紅樹林、索菲特大酒店等，另外還包括高爾夫球場(chǎng)、潛水、水上體育運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施。除此之外，文昌的銅鼓嶺生態(tài)旅游區(qū)和航天主題公園，樂東的龍沐灣度假區(qū)和龍棲灣度假區(qū)，另外還有位于昌江的棋子灣度假區(qū)均已完成了規(guī)劃編制和項(xiàng)目前期等主要工作，進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。度假旅游房地產(chǎn)主要集中分布于幾大資源優(yōu)勢(shì)最明顯的灣區(qū)，這些地區(qū)憑借優(yōu)勢(shì)的自然資源吸引了大量開發(fā)資金，已開工的所有項(xiàng)目投資超過了500億元，正建的高端酒店和度假村等超過了30個(gè)，在建旅游地產(chǎn)的總面積達(dá)到了300萬平;已經(jīng)在運(yùn)營當(dāng)中的酒店超過了30家，而已售出的旅游地產(chǎn)總面積約有200萬平，旅游地產(chǎn)變成了海南經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)鍵支持力量，促進(jìn)了海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
海南度假酒店的數(shù)量在全省房產(chǎn)數(shù)量中所占比重較大，各種類型的度假酒店一直是海南旅游房地產(chǎn)的中堅(jiān)力量，海南度假酒店與一般城市住宿酒店的差別主要在于其建立的`地理位置及所提供的功能方面。度假酒店多建設(shè)在濱海、山野、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近，一般依山傍水，與優(yōu)美的自然風(fēng)光互相呼應(yīng)，廣泛分布于各個(gè)旅游景點(diǎn)，為旅客提供前所未有的不同的度假體驗(yàn)，并且度假酒店一般都是多功能酒店，不單為旅客提供餐飲住宿等基本條件，還兼具休閑娛樂等功能。海南省度假酒店類的旅游房地產(chǎn)有三個(gè)特點(diǎn)。一是在于其周邊自然條件優(yōu)越。一般選擇擁有陽光、沙灘等豐富海景資源的海灘進(jìn)行建立，方便來此度假的游客飽覽濱海美景，這種得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景、生態(tài)資源為度假旅游的酒店提供了基礎(chǔ);二是由于獨(dú)具特色的品牌資源，基于其優(yōu)勢(shì)的自然資源條件，能夠吸引大量國際高端酒店的進(jìn)入，形成了明顯的品牌吸引效應(yīng)，這些成為提高海南旅游品質(zhì)的重要部分。高端酒店的入駐帶來了文化、管理手段、資金和就業(yè)支持，并且形成高端聚合效應(yīng)，吸引更多的高端品牌酒店進(jìn)入。三是對(duì)目標(biāo)的客戶定位準(zhǔn)確。從招商引資到規(guī)劃洽談，所有已進(jìn)入和未進(jìn)入的酒店都是定位為服務(wù)高端客戶，由此酒店的硬件設(shè)施均與之配套，以及對(duì)外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游政策也有利于幫助海南吸引更多來自國內(nèi)外的高端客戶群體。
(二)居住模式
海南擁有舒適的氣候和宜人的自然風(fēng)光，熱帶氣候和自然風(fēng)光是其發(fā)展特色，也是吸引國內(nèi)外旅客將海南作為第二居住地的個(gè)性化元素。海南將濱海等自然風(fēng)光極其優(yōu)美的海景用地用來進(jìn)行度假模式的開發(fā)，所以這部分土地資源基本消耗殆盡，城區(qū)將成為海南省發(fā)展第一居住地居住模式的主要土地資源。三亞、海口等海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)的主力城市已充分利用其土地資源，進(jìn)行了居住模式的嘗試。居住類的旅游房地產(chǎn)不斷發(fā)展，也形成了兩個(gè)特色，首先是受到具有資源優(yōu)勢(shì)的一線海景資源越來越少的影響，二線海景住宅價(jià)值不斷提升并將成為主要的競(jìng)爭(zhēng)地區(qū);其次是針對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，二線的土地資源因?yàn)楦鞣N競(jìng)爭(zhēng)而顯得尤為珍貴，居住模式的房地產(chǎn)開發(fā)愈發(fā)重視自身特色的體現(xiàn)和品牌形象的創(chuàng)立。在戶型方面，多以250平方米及以上的高端別墅和50~80平方米的大眾化精致小公寓這兩種兩極分化嚴(yán)重的戶型為主。高端別墅的營銷定位是國際和國內(nèi)的高端客戶和投資者，而小戶型的精致小公寓的營銷定位是追求安逸和享受的房地產(chǎn)投資者和居住者。如今，愿意來海南居住的旅行者越來越多，精致小巧的小戶型公寓受到了越來越多人的追捧。小戶型的建設(shè)更加豐富多彩，其功能也在不斷完善，住房利用率、性價(jià)比也在不斷提高，并且還提出了健康舒適的住宅理念，使小戶型發(fā)揮了更大的功效。
1.高檔度假居住房地產(chǎn)，以雅居樂清水灣為代表，清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境與外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn)。海南省的高端地產(chǎn)比較集中，一般是基于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的吸引力，因此主要集中在沿海風(fēng)景好的地方。這些地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)了壟斷性的海景資源，全年可以實(shí)現(xiàn)濱海游樂，開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。它的銷售目標(biāo)是瞄準(zhǔn)全球的高端客戶，前期的規(guī)劃和國際級(jí)的團(tuán)隊(duì)合作，后期的招商運(yùn)營引入國際級(jí)高端品牌的管理，國際化因素明顯，是國際旅游島建設(shè)的重要組成部分。
2.養(yǎng)老房地產(chǎn)，以五指山、保亭旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目為代表。這些地區(qū)處于海南省的中部，擁有更舒適的氣候資源，冬季的時(shí)候比沿海灣區(qū)干燥，風(fēng)也溫和許多，特別適合老年人養(yǎng)生，同時(shí)與沿海資源相比，這些地區(qū)有更多的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)于有養(yǎng)老投資的客戶更加有吸引力。另外養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)在于生態(tài)養(yǎng)生資源豐富，比如保亭有豐富的溫泉，適合居住養(yǎng)生。養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的人所認(rèn)可，客戶群也從候鳥式逐漸變成高端客戶，由此而興建了大量高端別墅等建筑。
(三)度假和居住結(jié)合的綜合模式
建設(shè)國際旅游島是海南的一次重大戰(zhàn)略調(diào)整，發(fā)展旅游房地產(chǎn)，重要的是將海南省旅游業(yè)由“觀光旅游”為主發(fā)展到以“度假旅游”為主，完成旅游業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。觀光旅游的特點(diǎn)是游客在短時(shí)間內(nèi)走馬觀花的欣賞旅游地的風(fēng)景，感受旅游地獨(dú)特的文化和魅力，旅客的時(shí)間比較緊，日程安排比較滿，整體旅游節(jié)奏較快。而度假旅游則可以說是一種慢節(jié)奏的生活方式，更多的在于使游客感受和體驗(yàn)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的魅力，使身心得到放松，所以一般在旅游地居住的時(shí)間較長，不僅需要各種酒店提供休閑住宿，也需要其他房地產(chǎn)資源來提供較為長期的住宿。度假和居住模式結(jié)合的綜合性模式就是為了方便旅客進(jìn)行度假和休閑的旅游，這種模式的房地產(chǎn)有其獨(dú)特的特點(diǎn)：一是對(duì)所在地的環(huán)境要求高，非常重視環(huán)境的優(yōu)美和舒適，選取充滿陽光和沙灘魅力的海濱或者湖景等，同時(shí)擁有康樂資源如溫泉和完善的旅游配套資源;二是開發(fā)不同類型的產(chǎn)品以適應(yīng)不同的消費(fèi)群體，滿足不同的需要;三是在目標(biāo)客戶方面，客戶范圍較廣，依然以高端客戶為主，兼顧國內(nèi)外市場(chǎng)的平衡，吸引更多度假和休閑為目的的旅客。
三、結(jié)語
海南旅游房地產(chǎn)因其獨(dú)特的氣候資源和優(yōu)質(zhì)的自然風(fēng)光在全國具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是海南經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力。海南旅游房地產(chǎn)應(yīng)在現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上提供更優(yōu)質(zhì)的軟環(huán)境，以提高其在國內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)力和知名度，帶來更大的聯(lián)動(dòng)效益。
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