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關(guān)于房地產(chǎn)與小區(qū)規(guī)劃的淺談
簡(jiǎn)介： 淺談我國(guó)房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響淺談我國(guó)房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響。關(guān)鍵字：居住空間 規(guī)劃 房地產(chǎn)
一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)1．1 我國(guó)居住區(qū)的發(fā)展居住是人類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。我國(guó)的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地?fù)頂D，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡(jiǎn)陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時(shí)小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡(jiǎn)單。80年代后小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)逐漸提高，通過規(guī)劃的改進(jìn)，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時(shí)小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級(jí)。在戶型設(shè)計(jì)上有所改進(jìn)，對(duì)家電的使用納入了設(shè)計(jì)的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進(jìn)一步變大，同時(shí)在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨(dú)的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時(shí)有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方空調(diào)進(jìn)入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進(jìn)入社會(huì)。我國(guó)居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計(jì)上往往沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時(shí)一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計(jì)也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺(tái)地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當(dāng)?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計(jì)，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點(diǎn)，以提高全國(guó)的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行了統(tǒng)一。90年代提出了小康住宅計(jì)劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計(jì)成了90年代后的時(shí)尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用方案競(jìng)賽的方法，進(jìn)行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達(dá)到了10公頃左右。一些小區(qū)進(jìn)行專向的調(diào)查研究，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對(duì)日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購(gòu)物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時(shí)，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。過去許多小區(qū)雖對(duì)規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒有按設(shè)計(jì)設(shè)施，單體設(shè)計(jì)與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí)考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對(duì)整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進(jìn)行了同步設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計(jì)思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識(shí)。1. 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和現(xiàn)狀在中國(guó)80年代的以前均是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)）。住房政策及房源動(dòng)置均是由國(guó)家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個(gè)人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國(guó)市場(chǎng)。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，為房地產(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國(guó)家對(duì)住房制度進(jìn)行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。93年．是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現(xiàn)在沿海市場(chǎng)。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場(chǎng)化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見效快、效益好”的重點(diǎn)行業(yè)得到不斷扶持，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。97年．中國(guó)宣布宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)軟著陸。98年．經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出軟起動(dòng)，政府的口號(hào)高增長(zhǎng)、低膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出復(fù)蘇動(dòng)態(tài)。又逢世紀(jì)交際。城市拉大框架和基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢(shì)。2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時(shí)期到來了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動(dòng)不定的狀況，逐漸向按需定價(jià)、供需相對(duì)平衡的市場(chǎng)體系發(fā)展：人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)更加深刻，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理和成熟。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動(dòng)性，直接帶動(dòng)了建筑、設(shè)計(jì)、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時(shí)間接的促進(jìn)了裝修、家電、家具等市場(chǎng)，大大拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)。幾年來，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資、全社會(huì)住宅投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資比以往呈現(xiàn)出超常規(guī)的規(guī)模和增長(zhǎng)速度。這兩年住宅的供給增長(zhǎng)明顯快于需求增長(zhǎng)，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：1城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大需求到2010年我國(guó)城市人口將達(dá)到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強(qiáng)的相連性和超前性，我國(guó)目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的8%。2流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國(guó)際化大都市，國(guó)內(nèi)外流動(dòng)人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴(kuò)大居民的居住需要。3居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大的需求我國(guó)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對(duì)改善居住條件的需求非常迫切。4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5改革深化與市場(chǎng)發(fā)展刺激了對(duì)住宅的需求1．3 房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)居住區(qū)建設(shè)的促進(jìn)（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場(chǎng)。早期的居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)多為單位的集體建設(shè)，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時(shí)戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會(huì)的家庭人口構(gòu)成類型，另外由于規(guī)劃缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，當(dāng)居住面積需要增加時(shí)，只能機(jī)械性的擴(kuò)大用地規(guī)模，使整個(gè)居住區(qū)內(nèi)部缺少應(yīng)有的聯(lián)系，一些基礎(chǔ)配套設(shè)施未能有效的滿足生活需要，服務(wù)半徑較大。房地產(chǎn)將居住區(qū)的建設(shè)推向了市場(chǎng)，作為建設(shè)單位的開發(fā)商，為了迎合市場(chǎng)，首先在項(xiàng)目的建設(shè)前期，會(huì)進(jìn)行一定的市場(chǎng)調(diào)研，便于了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，能較好的掌握當(dāng)?shù)氐氖杖胨健^(qū)域的居住人群、當(dāng)?shù)氐奈幕}絡(luò)、家庭構(gòu)成等，同時(shí)開發(fā)單位也在掌握了市場(chǎng)第一手資料的情況下能較準(zhǔn)確的進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位，進(jìn)一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相應(yīng)的客戶群進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，布置對(duì)應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，進(jìn)行和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計(jì)，使整個(gè)小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。(二)房地產(chǎn)使居住區(qū)市場(chǎng)化的同時(shí)，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。根據(jù)小區(qū)所處的城市和區(qū)位，不同的土地上在建設(shè)水平和和環(huán)境營(yíng)造上出現(xiàn)了較大差別，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔公寓、別墅的出現(xiàn)使居住區(qū)的居住人群在經(jīng)濟(jì)收入和從事的社會(huì)職業(yè)有了較大區(qū)別，而早期的居住區(qū)在居住規(guī)模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對(duì)應(yīng)的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時(shí)在戶型的設(shè)計(jì)上也更加豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房主要考慮居住的面積的實(shí)用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對(duì)生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會(huì)設(shè)計(jì)一些相應(yīng)服務(wù)空間。別墅初滿足必要的面積基礎(chǔ)上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時(shí)別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。（三）隨著社會(huì)的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費(fèi)品，在整個(gè)使用過程中要進(jìn)行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個(gè)樓盤品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，往往在物業(yè)服務(wù)上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護(hù)，同時(shí)增加了許多新的服務(wù)項(xiàng)目，包含有教育、培訓(xùn)、家政服務(wù)、定餐、購(gòu)物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。（四）房地產(chǎn)對(duì)居住區(qū)的結(jié)構(gòu)形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統(tǒng)的居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式多為三級(jí)結(jié)構(gòu)，即居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)，過去的小區(qū)多采用千人指標(biāo)的計(jì)算方法來平衡各項(xiàng)用地規(guī)模，以小區(qū)的小學(xué)、中心廣場(chǎng)為重心來制定小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式。由于部分小區(qū)的規(guī)模較大，一些居住區(qū)除了中心景觀外還設(shè)置了貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀大道，同時(shí)沿景觀大道布置多個(gè)負(fù)中心景觀節(jié)點(diǎn)。有些小區(qū)根據(jù)自身的性質(zhì)不設(shè)中心廣場(chǎng)，而是建設(shè)了多個(gè)組團(tuán)景觀，使社區(qū)景觀的均好性得到體現(xiàn)。有些小區(qū)內(nèi)不設(shè)小學(xué)，將臨近教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為小區(qū)居民子女就讀保證，同時(shí)也提高了居住區(qū)的入住率。（五）小區(qū)功能的多樣性，居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過去居住區(qū)的功能過于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購(gòu)物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少。在小區(qū)的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區(qū)建設(shè)的市場(chǎng)化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運(yùn)動(dòng)健身的概念引入到了小區(qū)中，在小區(qū)專門修建了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，同時(shí)布置了一系列的健身器材，在小區(qū)居住的居民有一個(gè)良好的體育鍛煉環(huán)境，同時(shí)也豐富了小區(qū)生活。有的小區(qū)將綠色生態(tài)作為居住區(qū)的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設(shè)生態(tài)、綠色為主體的小區(qū)，例如小區(qū)通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時(shí)采用環(huán)保用水設(shè)備，實(shí)現(xiàn)了分質(zhì)用水，提高了水的使用率，在居住區(qū)采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節(jié)省了能源，也有利于小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（六）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，有利于小區(qū)的環(huán)境改變，陽光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣大人民的關(guān)注，作為居住區(qū)的建設(shè)單位，開發(fā)商在建設(shè)的前期十分重視居住區(qū)的環(huán)境營(yíng)造，多數(shù)小區(qū)都把小區(qū)環(huán)境和景觀作為重要的一項(xiàng)來建設(shè)，無論在綠化率還是景觀設(shè)計(jì)上，今天的小區(qū)環(huán)境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時(shí)借助現(xiàn)代的新材料和新技術(shù)，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現(xiàn)形式得到了極大的應(yīng)用，同時(shí)一些薄膜和拉桿的應(yīng)用使得一些新的景觀形式不斷出現(xiàn)。由于大量燈光的應(yīng)用，小區(qū)的夜景觀也成為了居住區(qū)景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產(chǎn)生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結(jié)合使景觀動(dòng)態(tài)化，創(chuàng)造了動(dòng)靜結(jié)合的景觀組合。（七）居住區(qū)的規(guī)模正在不斷增加，由于土地的市場(chǎng)化，使得大的居住區(qū)逐漸向郊區(qū)和城市邊緣轉(zhuǎn)移，一些超大社區(qū)不斷出現(xiàn)，一些交通便捷，市政設(shè)施齊全的地塊出現(xiàn)了相對(duì)高檔的居住區(qū)，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級(jí)差性，使得好路段的居住成本相對(duì)較高，高收入的人群相對(duì)集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。二、房地產(chǎn)對(duì)居住區(qū)建設(shè)的影響2. 1居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點(diǎn)是影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的決定因素。而居民的生活又受經(jīng)濟(jì)、商業(yè)服務(wù)、文教體育、醫(yī)療衛(wèi)生、等社會(huì)因素制約。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統(tǒng)、形態(tài)和布局方面，建立一個(gè)以提高居住生活環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展、使住宅區(qū)在物質(zhì)和非物質(zhì)方面均能適應(yīng)現(xiàn)代生活需求為目標(biāo)。居住區(qū)的基本形式：1、以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)，居住小區(qū)使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規(guī)模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區(qū)的人口規(guī)模一般為10000人左右，用地為