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淺析我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀及改進(jìn)措施
【摘要】物業(yè)管理是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近三十年來，在我國取得了長足的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的目的是為確保物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)有序進(jìn)行，堵塞漏洞、防范風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)資產(chǎn)的安全和完整，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行，保障物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。我國的物業(yè)管理企業(yè)受自身資金和資質(zhì)的限制，往往更為重視短期收益、缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是一項(xiàng)需要企業(yè)全員參與的長期工作，其具體經(jīng)濟(jì)效益很難在短期內(nèi)確定，這就導(dǎo)致其往往被追求短期收益的物業(yè)管理企業(yè)所忽視。我國的物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模小，人員少。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力相對(duì)集中在少數(shù)管理人員手中，人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平直接影響到內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的執(zhí)行效率。在對(duì)我國物業(yè)管理企業(yè)的研究過程中，筆者發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在忽視內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和內(nèi)部會(huì)計(jì)控制缺乏執(zhí)行力的現(xiàn)象。筆者對(duì)我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并提出了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制具體改進(jìn)措施。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;現(xiàn)狀;改進(jìn)措施;內(nèi)部會(huì)計(jì)控制
物業(yè)管理企業(yè)是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)并迅速發(fā)展起來的第三產(chǎn)業(yè)之一。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的目的是為確保物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)有序進(jìn)行，堵塞漏洞、防范風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)資產(chǎn)的安全和完整，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行，保障物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。由于我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷史較短，加之我國物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度還很不完善，物業(yè)管理企業(yè)普遍忽視內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，從而導(dǎo)致了物管企業(yè)經(jīng)營微利甚至面臨破產(chǎn)的命運(yùn)。因此，通過分析我國目前物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀，找出改進(jìn)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的途徑，是大多數(shù)物管企業(yè)面臨的重要問題。
一、相關(guān)理論概述
1、物業(yè)管理企業(yè)概念界定
物業(yè)管理就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在城市建設(shè)進(jìn)程中也起到了重要的作用。
2、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制概念界定
內(nèi)部控制分為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制(Internal Accounting Control)和內(nèi)部管理控制(Internal Administrative Control)兩類，其中內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是指單位為加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作的有效管理而制訂的各種組織、分工、程序、方法、標(biāo)準(zhǔn)、守則和規(guī)程等。它由一系列具體的控制環(huán)節(jié)和控制措施組成，其基本目的在于保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性，保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全完整性。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制方法主要包括：不相容職務(wù)相互分離控制、授權(quán)批準(zhǔn)制度、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、預(yù)算控制、財(cái)產(chǎn)保全控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部報(bào)告控制和電子信息技術(shù)控制。
3、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制特點(diǎn)
首先，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制很難形成統(tǒng)一模式。因?yàn)椴煌飿I(yè)往往類型、大小、新舊、特點(diǎn)不同;業(yè)主的要求、收費(fèi)模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同;面臨的市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境差異很大，再加上我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷史較短，缺乏國家從政策、制度上的完善的指導(dǎo)、監(jiān)督和支持。由于上述內(nèi)在和外在的因素影響，我國的物業(yè)管理企業(yè)很難形成統(tǒng)一的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制模式。
其次，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制受“資金”因素的影響更為徹底，很難形成完整的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系。物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立“門檻”較低，它不需要擁有資產(chǎn)的所有權(quán)，僅是代替業(yè)主對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理。市場(chǎng)準(zhǔn)入對(duì)企業(yè)人員和資產(chǎn)限制較低，大多物業(yè)管理企業(yè)都面臨資金和資質(zhì)限制，面對(duì)激烈的市場(chǎng)經(jīng)營競爭，企業(yè)必然更為重視短期收益、缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，而內(nèi)部會(huì)計(jì)控制帶來的具體經(jīng)濟(jì)效益卻很難在短期內(nèi)確定，這必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的忽視。資金短缺是物業(yè)管理行業(yè)的硬傷，任何管理行為都要受其制約，很難形成完整的管理體系。
第三，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制受“人員”因素的影響更為徹底，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)加大。物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模小，人員少。普遍存在一人多職現(xiàn)象，權(quán)力相對(duì)集中在少數(shù)管理人員手中，人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平直接影響到內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的執(zhí)行效率，加大了物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制現(xiàn)狀
1、管理者認(rèn)識(shí)不足
有些物業(yè)管理企業(yè)的管理者對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制缺乏正確認(rèn)識(shí)，片面認(rèn)為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制就是一堆文件、表格、手冊(cè)和制度，只是形式上的控制，因而導(dǎo)致內(nèi)部會(huì)計(jì)控制形同虛設(shè);有些管理者片面認(rèn)為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制就是會(huì)計(jì)人員的事情，僅在會(huì)計(jì)部門范圍內(nèi)，部分的制定和執(zhí)行內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，降低了控制效率;有些管理者認(rèn)為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制會(huì)把自己也納入體系中控制，約束了自己的管理權(quán)力，降低了管理效力，徹底忽視內(nèi)部會(huì)計(jì)控制;有些管理者認(rèn)為內(nèi)部會(huì)計(jì)控制投入大，受益不確定，是一種人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，弱化了內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。
2、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系不完善
內(nèi)部會(huì)計(jì)控制不僅僅是某個(gè)人或者某個(gè)部門的控制行為，而是物業(yè)管理企業(yè)全員參與、全員受控的控制活動(dòng)。它從控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息和溝通、監(jiān)督五個(gè)方面，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理，確保物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行。
3、機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、職責(zé)不明確
我國物業(yè)管理企業(yè)尚未形成一套具有自己特色的企業(yè)設(shè)置，往往是借鑒成功企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行企業(yè)設(shè)置，而忽略了結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的具體情況，充分考慮物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工作習(xí)慣、管理理念，建立一套反映自身特點(diǎn)的組織結(jié)構(gòu)模式。為了節(jié)約成本，物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置往往趨于簡化，從而出現(xiàn)一人多職，分工不明確，職責(zé)不明晰的現(xiàn)象。
4、信息化程度低、管理效率不高
物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)、供、銷、人、財(cái)、物等幾乎全部的經(jīng)營行為，都會(huì)經(jīng)過會(huì)計(jì)這個(gè)中間環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)信息體現(xiàn)出來。會(huì)計(jì)信息的生成和傳遞是一個(gè)極為重要的過程。會(huì)計(jì)信息失真，必然導(dǎo)致經(jīng)營決策失誤，從而給物業(yè)管理企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)，選擇使用適合自身的財(cái)務(wù)核算管理軟件，使企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)信息生成和傳遞系統(tǒng)形成一套嚴(yán)格的信息系統(tǒng)，避免會(huì)計(jì)信息失真并保證會(huì)計(jì)信息快速傳遞。
5、缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制
對(duì)于我國的物業(yè)管理企業(yè)來說，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的監(jiān)督機(jī)制效果不盡人意。我國的物業(yè)管理企業(yè)由于受到資金和規(guī)模的限制，考慮成本收益原則，往往不會(huì)設(shè)立專門的內(nèi)部監(jiān)督部門，也沒有專門的監(jiān)督工作人員。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立了內(nèi)審機(jī)構(gòu)或是專門設(shè)置了監(jiān)督人員，但是監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工作缺乏獨(dú)立性，監(jiān)督人員的專業(yè)水平較低，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制效力低下。
三、完善我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的措施
1、加強(qiáng)管理者重視程度
要保證物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效實(shí)施，必須加強(qiáng)管理者的重視，使企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的重要性。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制雖然從一定程度上制約了管理者的管理行為，但更多的還是保障了物業(yè)管理企業(yè)的資金和資產(chǎn)安全，保證了會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效，減少了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證了管理者做出正確的決策，保證企業(yè)正常的物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。
2、全員參與內(nèi)部會(huì)計(jì)控制
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供唯一產(chǎn)品的是服務(wù)，企業(yè)增加收入的關(guān)鍵是提升服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)建服務(wù)品牌。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該有意識(shí)的培育自己特有的企業(yè)文化，引導(dǎo)和規(guī)范員工的行為，形成企業(yè)凝聚力和競爭力。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的培訓(xùn)和宣傳工作，注重人才的培養(yǎng)，使防范風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部會(huì)計(jì)控制成為員工自覺遵守的行為守則的重要組成部分。
3、健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系
健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系應(yīng)基于以下幾個(gè)原則：一是相互牽制原則。在橫向關(guān)系上，不相容崗位職務(wù)應(yīng)該相互分離。一項(xiàng)工作由兩個(gè)以上的人員完成，可以互相牽制，降低舞弊風(fēng)險(xiǎn)。在縱向關(guān)系上，建立授權(quán)審批制度。一項(xiàng)工作通過上下級(jí)間的互相牽制，共同完成，降低舞弊風(fēng)險(xiǎn)。二是相互配合原則。涉及內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應(yīng)互相溝通、積極配合，做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，要在保證會(huì)計(jì)控制質(zhì)量，提高工作效率的前提下完成各項(xiàng)經(jīng)營任務(wù)。三是制定內(nèi)部會(huì)計(jì)控制流程。將各個(gè)崗位尤其是關(guān)鍵崗位的工作制定詳盡的流程，規(guī)范崗位實(shí)施細(xì)則和崗位職責(zé)。
4、加強(qiáng)信息化程度
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)軟件的應(yīng)用，提高了財(cái)務(wù)人員的工作效率，使原來需要幾個(gè)人，或者是幾個(gè)部門共同完成的復(fù)雜工作，現(xiàn)在由會(huì)計(jì)人員一次完成。會(huì)計(jì)電算化的應(yīng)用，把財(cái)務(wù)人員從繁瑣的重復(fù)工作中，解放出來，從而可以進(jìn)行更為復(fù)雜的管理分析工作，更好的為企業(yè)管理人員提供真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，使會(huì)計(jì)信息實(shí)現(xiàn)異地共享，增加了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性和共享性，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)管理者隨時(shí)了解物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營情況并及時(shí)做出決策。
5、加強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制監(jiān)督
為了防范控制風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制監(jiān)督工作。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制監(jiān)督，不僅僅是對(duì)財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，而是應(yīng)該覆蓋物業(yè)管理企業(yè)的全體人員、所有部門。其中要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)法人、企業(yè)管理人員和關(guān)鍵崗位管理人員的控制監(jiān)督，建立關(guān)鍵崗位輪崗和定期稽查制度。通過對(duì)授權(quán)審批控制、不相容職務(wù)分離設(shè)置、關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的重點(diǎn)監(jiān)督、預(yù)算控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、內(nèi)部報(bào)告控制、財(cái)產(chǎn)保全控制、電子信息系統(tǒng)控制等內(nèi)部會(huì)計(jì)控制實(shí)施有效性的監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、堵塞漏洞，確保物業(yè)管理企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。
四、結(jié)束語
綜上所述，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中的重要性不言而喻，它直接影響到企業(yè)的興衰成敗、生死存亡。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是一個(gè)企業(yè)全員參與的管理活動(dòng)，只有不斷強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，從根本上提升企業(yè)的競爭力。
參考文獻(xiàn)：
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