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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表
現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)有關現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入、流出信息的會計報表。
現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金,是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫存現(xiàn)金,還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時可以用于支付的存款,也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款,如不能隨時支取的定期存款等,不應作為現(xiàn)金,而應列作投資。
現(xiàn)金等價物是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險很小的投資。現(xiàn)金等價物雖不是現(xiàn)金,但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大,也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力,手持必要的現(xiàn)金,為了不使現(xiàn)金閑置,可以購買短期債券,在需要現(xiàn)金時,隨時可以變現(xiàn)。一項投資被確認為現(xiàn)金等價物,必須同時具備如下四個條件:期限短、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險很小。其中期限短,一般是指3個月內(nèi)可到期變現(xiàn)。
現(xiàn)金流量是指某一段時期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金(包括現(xiàn)金等價物,下文同)流入和流出的數(shù)量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產(chǎn)、向銀行借款等取得現(xiàn)金,形成企業(yè)的現(xiàn)金流入;發(fā)包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產(chǎn)、對外投資、償還債務等支付的現(xiàn)金,形成企業(yè)的現(xiàn)金流出,F(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經(jīng)營狀況是否良好,資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小,從而為企業(yè)管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是:企業(yè)現(xiàn)金形式的轉(zhuǎn)換,并不構成現(xiàn)金的流入和流出,如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金,企業(yè)用現(xiàn)金購買將于3個月內(nèi)到期的國庫券等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量,可分為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三類。
。ㄒ唬┙(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
經(jīng)營活動是指企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,經(jīng)營活動主要包括:銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款,等等。
經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有:銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金;收到的租金;收到的稅費返還;收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金等。
經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金;經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金,支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金;支付的營業(yè)稅款;支付的所得稅款,支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費;支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金等。
(二)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動。這里所指的長期資產(chǎn)是指固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延等其他資產(chǎn)等待有期限在一年或一個營業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資排除在外,是因為已將包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金。
投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有:收回投資所收到的現(xiàn)金;分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金;取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金;處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額;收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金等。
投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金支出有:購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金;權益性投資所支付的現(xiàn)金;債權性投資所收到的現(xiàn)金;支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金。
。ㄈ┗I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量
籌資活動是指導致企業(yè)資本及債務規(guī)模和構成發(fā)生變化的活動。這里所說的資本,是指實收資本(股本)、資本溢價(股本溢價)及與資本有關的現(xiàn)金流入和流出項目,包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤等!皞鶆铡笔侵钙髽I(yè)對外舉債所借入的款項,如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項及償還債務等。
籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有;吸收權益性投資所收到的現(xiàn)金;發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金;借款所收到的現(xiàn)金;收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金等。
籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有:償還債務所支付的現(xiàn)金;發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金;支付股利或利潤所支付的現(xiàn)金;償付利息所支付的現(xiàn)金;融資租賃所支付的現(xiàn)金;減少注冊資本所支付的現(xiàn)金;支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金。
二、現(xiàn)金流量表的作用
編制現(xiàn)金流量表,可為企業(yè)管理當局改善企業(yè)財務狀況,投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業(yè)財務狀況和預測企業(yè)發(fā)展情況提供會計信息。
。ㄒ唬┛墒蛊髽I(yè)管理當局掌握現(xiàn)金流量信息,搞好資金調(diào)度,最大限度地提高資金使用效率,化解財務風險
在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利能力,但如資金周轉(zhuǎn)不暢,現(xiàn)金調(diào)度不靈,就會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展,甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風暴中,香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務,最終導致崩潰。事實上,當時百富勤公司只是定息市場業(yè)務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失,集團整體仍是盈利,也遠未達到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無法清償?shù)狡趥鶆,被迫清盤。因此,一個企業(yè)如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多,即使有賬面利潤,也會使企業(yè)無錢組織再開發(fā),償還應付款。所以企業(yè)管理當局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息,可以及時搞好資金調(diào)度,合理地利用資金,化解財務風險。
。ǘ┛墒雇顿Y者、債權人了解企業(yè)較真實的財務狀況,預測企業(yè)的支付能力、償債能力和未來發(fā)展情況
現(xiàn)金流量表提供的信息,能說明企業(yè)從經(jīng)營中獲得現(xiàn)金的各種活動,借以償還債務、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴大開發(fā)經(jīng)營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動,以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與流動負債的對比,可以評價企業(yè)短期償債能力的強弱;通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與全部負債的對比,可以說明企業(yè)用每年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償付所有債務的能力;通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與普通股股數(shù)的對比,可以說明企業(yè)進行資本支出和支付股利能力的強弱,等等。所有這些,都有助干投資者、債權人了解企業(yè)當前的支付能力。償債能力和支付股利能力,預測企業(yè)未來的發(fā)展情況,為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據(jù)。
。ㄈ┛墒菇(jīng)濟管理部門對企業(yè)的財務活動進行監(jiān)督
現(xiàn)金流量信息是政府綜合經(jīng)濟管理部門、國有資產(chǎn)管理部門。尤其是證券市場監(jiān)管部門對企業(yè)進行監(jiān)督的重要依據(jù)。因為現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實現(xiàn)制原則為基礎綜合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會計報表,將現(xiàn)金流量信息與資產(chǎn)負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮,可以評價企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金,又是如何運用這些現(xiàn)金的;企業(yè)的真實財務狀況如何,是否潛伏著重大的風險,等等。通過掌握、分析現(xiàn)金流量信息,監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)為事前監(jiān)督,防范和化解潛在風險。
由于現(xiàn)金流量表有上列作用,因此在企業(yè)會計制度中規(guī)定在年度決算時,也須編制現(xiàn)金流量表,并用現(xiàn)金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。
三、現(xiàn)金流量表的編制
編制現(xiàn)金流量表時,列報經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的方法有兩種:一是直接法;二是間接法。
所謂直接法,是指通過現(xiàn)金收入和支出的主要項目反映來自企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。在實務中,一般是以利潤表或損益表中的經(jīng)營收入為起算點,調(diào)整與經(jīng)營活動各項目有關的增減變動,然后分別計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。
所謂間接法,是指以本期凈利潤為起算點,調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及應收應付等項目的增減變動,據(jù)以計算并列示經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。
直接法的主要優(yōu)點是顯示了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的各項流入流出內(nèi)容。相對間接法來說,它更能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項現(xiàn)金流入的來源和現(xiàn)金流出的用途,有助于預測未來的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,更能揭示企業(yè)從經(jīng)營活動中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金來償付其債務的能力,進行再投資的能力和支付股利的能力。當然,間接法在凈利潤的基礎上調(diào)整不涉及現(xiàn)金收支的收入、費用、營業(yè)外收支和應收應付等項目,據(jù)以確定并列示經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤的質(zhì)量。因此,在現(xiàn)行企業(yè)會計準則中,要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表,并在附注中披露按間接法將凈利潤調(diào)整為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息,從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點。
(一)采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別反映。
1.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項目的內(nèi)容和填列方法:
“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金”項目,反映企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供物業(yè)管理等勞務實際收到的現(xiàn)金。包括本期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金,以及前期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務本期收到的現(xiàn)金和本期預收的款項,扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據(jù)”、“預收賬款”、“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。
“收取的租金”項目,反映企業(yè)實際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經(jīng)營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據(jù)”、“預收賬款”、“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。
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