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淺論新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇
摘要：新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量引入了公允價(jià)值模式，這一模式的采用將大幅度提升企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。此前普遍預(yù)計(jì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，然而2007年的中報(bào)顯示絕大部分企業(yè)仍然使用成本模式。從六個(gè)角度分析企業(yè)仍然堅(jiān)持使用成本模式的原因。?關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值?
2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來(lái)地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。?
1 評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成?
根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的�！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。?
公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說(shuō)不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來(lái)還是相當(dāng)困難的。?
2 稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?
在原來(lái)的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷(xiāo)，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷(xiāo)可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來(lái)折舊或攤銷(xiāo)的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少 8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說(shuō)明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。?
另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒(méi)有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。?
3 公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)?
近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過(guò)資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問(wèn)題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問(wèn)題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
4 公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性?
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”； “已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也能從活躍的交易市場(chǎng)獲取同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來(lái)的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。?
5 公允價(jià)值模式
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