公允價值計量投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)的思考

【摘要】 公允價值計量是現(xiàn)代財務(wù)會計最富挑戰(zhàn)性的一個領(lǐng)域。就投資性房地產(chǎn)而言，據(jù)統(tǒng)計，從2007年開始實施新準(zhǔn)則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。并且，更為突出的現(xiàn)象是一些A H上市公司（如北辰實業(yè)），其就投資性房地產(chǎn)項目在香港報表采用了公允計價模式，而在A股市場則采用了成本計量模式。實踐中公允價值模式是否存在一些問題，這一現(xiàn)象值得我們思索。
　　【關(guān)鍵詞】 公允價值 投資性房地產(chǎn) 裝修費 用途轉(zhuǎn)換
　　
　　一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇分析
　　
　　公允價值在投機(jī)性房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
　　1、公允價值計量的會計信息生產(chǎn)成本較高
　　這主要表現(xiàn)于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。
　　2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動，利潤變動幅度較大
　　在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產(chǎn)品的原材料價格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當(dāng)時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實業(yè)為了避免公允價值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。
　　3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務(wù)計劃
　　公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時，要求“最近三個會計年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時，要求“最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計算依據(jù)”�？梢�，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計劃。
　　同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。 　　4、公允價值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)
　　稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。
　　
　　
　　二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)在會計實務(wù)中的應(yīng)用
　　
　　1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值
　　根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產(chǎn)的市場價格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產(chǎn)的市場價格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時，該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值時，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個層次進(jìn)行確認(rèn)計量。
　　2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響
　　投資性房地產(chǎn)裝修費用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷�！睋�(jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產(chǎn)裝修費的處理。
　　一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價值模式后續(xù)計量裝修費的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動
　　貸：公允價值變動損益
　　3、公允價值模式計量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響
　　企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。
　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。
　　
　　【參考文獻(xiàn)】
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