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公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的思考
【摘要】 公允價(jià)值計(jì)量是現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)最富挑戰(zhàn)性的一個(gè)領(lǐng)域。就投資性房地產(chǎn)而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年開始實(shí)施新準(zhǔn)則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式，僅有18家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且，更為突出的現(xiàn)象是一些A H上市公司（如北辰實(shí)業(yè)），其就投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在香港報(bào)表采用了公允計(jì)價(jià)模式，而在A股市場則采用了成本計(jì)量模式。實(shí)踐中公允價(jià)值模式是否存在一些問題，這一現(xiàn)象值得我們思索。【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析
公允價(jià)值在投機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高
這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開市場報(bào)價(jià)。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。
2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，利潤變動(dòng)幅度較大
在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回�！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)利潤變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對(duì)當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。
3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃
公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，利潤變動(dòng)幅度會(huì)比較大，而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”�？梢�，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。
同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無疑加大了公司利潤分配的難度。 4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)
稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對(duì)稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。
二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用
1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值
根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場價(jià)格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。
2、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)公司裝修費(fèi)的影響
投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。”據(jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計(jì)量兩種模式，兩種模式下的會(huì)計(jì)處理存在較大差異，而這不同計(jì)量模式也會(huì)影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。
一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì)計(jì)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
3、公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價(jià)值模式計(jì)量的影響。公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對(duì)沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時(shí)，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報(bào)廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的探討[J].福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（3）.
[2] 王建文：淺析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2008（6）.
[3] 應(yīng)華羚、張維賓：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用[J].會(huì)計(jì)之友，2008（10）.
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