土地使用權的會計與稅務處理

一、處理：　　1、《會計制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項，作為無形資產核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本�！　�2、財會[2001]43號第九問：土地使用權轉入房屋、建筑物的價值后，其價值攤銷年限如何確定？　　答；公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發(fā)商品房成本，或轉入在建工程成本后，其賬面價值構成房屋、建筑物實際成本。如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物時，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按期賬面價值結轉固定資產清理�！　±�：2005年3月6日征用土地30畝，支付土地出讓金及契稅300萬元。土地使用證使用年限50年，7月6日開發(fā)該土地建廠房，先后共支付施工單位工程款500萬元。12月6日完工達到預定可使用狀態(tài)，由在建工程結轉固定資產。房屋折舊年限按20年，殘值率為5%.會計處理如下：　　3月6日：　　借：無形資產－土地使用權 300　　　貸：銀行存款 300　　每月攤銷＝300/50/12=0.5萬元　　3月－6月每月作分錄：　　借：管理費用－無形資產攤銷 0.5萬元　　　貸：無形資產－土地使用權 0.5萬元　　攤余價值＝300－2＝298萬元　　7月6日后：　　借：在建工程　298　　　貸：無形資產－土地使用權 298　　借：在建工程　500　　　貸：銀行存款（工程物資等） 500　　12月6日：　　借：固定資產 798　　　貸：在建工程 798　　房屋折舊年限20年，土地年限為49年加2月，扣除房屋折舊年限后，即29年零2個月的土地的價值作為預計凈殘值處理。所以：　　預計凈殘值=500×5% 298×（29×12 2）÷（49×12 2）=201.78萬元　　月折舊額=（798-201.78）/20/12=2.48萬元　　20年后，提完折舊，土地的剩余價值轉為無形資產管理，按規(guī)定攤銷�！　〗瑁簾o形資產－土地使用權 176.78　　　貸：固定資產 176.78　　二、稅務處理　　1、根據(jù)《所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第二十五條規(guī)定：房屋、建筑物計提折舊的最低年限為20年；第二十九條規(guī)定：納稅人為取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓價款應作為無形資產管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內平均攤銷�！　�2、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第三十條規(guī)：固定資產的計價，按下列原則處理：　�。ㄒ唬┙ㄔO單位交來完工的固定資產，根據(jù)建設單位交付使用的財產清冊中所確定的價值計價。　�。ǘ�）自制、自建的固定資產，在竣工使用時按實際發(fā)生的成本計價�！　�3、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）第五條規(guī)定：開發(fā)產品的建造成本是指開發(fā)產品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等�！　�4、《國家稅務總局關于做好已取消的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》（國稅發(fā)[2003]70號）規(guī)定，企業(yè)可扣除的固定資產折舊額時，在內、外資企業(yè)所得稅“兩法”合并前，固定資產殘值比例統(tǒng)一確定為5％�！　∷�以，從稅法的相關規(guī)定來看，土地使用權在未開發(fā)之前按無形資產管理，50年內平均攤銷在稅前列支，這方面與核算的規(guī)定是相同的�！　〉�稅法規(guī)定對于取得土地使用權所發(fā)生的費用，在開發(fā)后應計入房屋的價值，在不短于20年的時間內計提折舊。土地使用權的預計使用年限高于房屋預計使用年限的，即尚可使用的土地使用權價值的部分，稅法并沒有規(guī)定需作為殘值處理，而只是籠統(tǒng)的規(guī)定殘值為固定資產價值的5%.這是否可以理解為，這是稅法與會計核算的時間性差異呢？如上例在稅務上可作如下處理：　　房屋的價值為798萬元，可在稅前列支的折舊為：　　798×（1-5%）/20/12=3.16萬元　　可是稅前列支的月折舊額比會計計提的折舊額多0.68萬元（3.16-2.48） ，因此，20年內每年需作納稅調減8.16萬元（0.68×12）。房屋折舊完畢后的29年2個月，對土地使用權剩余價值的攤銷額需作納稅調增處理。

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