房地產(chǎn)業(yè)售后回租的會(huì)計(jì)處理

售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后，又在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購(gòu)房者所購(gòu)該企業(yè)商品房的銷售方式。售后回租是一個(gè)舶來品，它起源于美國(guó)六七十年代，我國(guó)最先接受著一概念的是香港。上世紀(jì)90年代中期，售后回租經(jīng)香港傳入我國(guó)內(nèi)陸，先經(jīng)深圳、廣州，又進(jìn)入海南，近兩年大有席卷全國(guó)之勢(shì)。由于是新生事物，且售后回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售后回租），在實(shí)際工作中，這類業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理主要靠財(cái)務(wù)人員的判斷。筆者現(xiàn)結(jié)合案例對(duì)此進(jìn)行探討。
　　
　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用售后回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價(jià)為100萬元（購(gòu)房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產(chǎn)開發(fā)公司每年定期付給購(gòu)房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：
　　
　　一是，三年后購(gòu)房者可根據(jù)市場(chǎng)情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購(gòu)房者開始時(shí)支付的100萬元，三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
　　
　　二是，付款時(shí)買賣合同生效，三年后購(gòu)房者不可以退房。
　　
　　那么，兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？財(cái)稅方面有哪些需要注意的事項(xiàng)？
　　
　　在第一種情況下，如果三年后購(gòu)房者買房，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說售后回租實(shí)際上是一種預(yù)收購(gòu)房款的行為，只是這一預(yù)收的款項(xiàng)是有代價(jià)的，即要支付資金占用費(fèi)——租金8萬元；如果三年后購(gòu)房者不買房，售后回租可以說是一種資金借貸行為，相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)公司先向購(gòu)房者借了100萬，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費(fèi)8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年后購(gòu)房者買房還是不買房，房地產(chǎn)開發(fā)公司向購(gòu)房者收取的100萬元都是一種負(fù)債融資，支付給購(gòu)房者的租金是資金占用費(fèi)，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己的。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去）：
　　
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