房地產(chǎn)會計核算有技巧

稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10％至％30后的余值按1.2％的稅率繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的籌劃因當緊密圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進行�！　�一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小　　稅法規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分�！　∷�謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個定義，我們可以區(qū)別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產(chǎn)服務，稅法同時規(guī)定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起�！薄　￡P于房屋中央空調(diào)設備是否計入房產(chǎn)原值的，財稅地字[1987]28號文件規(guī)定，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設備；如中央空調(diào)設備作單項固定資產(chǎn)入帳，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應包括中央空調(diào)設備。關于舊房安裝空調(diào)設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入帳，不應計入房產(chǎn)原值。　　二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬　　無形資產(chǎn)準則第21條規(guī)定，“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉(zhuǎn)。結轉(zhuǎn)時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本�！痹撘�(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用�！　「鶕�(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉(zhuǎn)的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。　　這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業(yè)應當以對應房產(chǎn)占用的土地面積按比例結轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應當予以攤銷。　　例如，某于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）　　興建一號廠房。相關賬務處理為：　　1.取得土地使用權時：　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權5000000　　　貸：銀行存款5000000　　2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）　　借：管理費用——無形資產(chǎn)攤銷8333.33　　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權8333.33　　3.2002年6月初，“無形資產(chǎn)——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）　　應結轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）　　借：在建工程——一號廠房373125.03　　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權373125.03　　4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）　　借：管理費用——無形資產(chǎn)攤銷7708.33　　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權7708.33　　以后仍按上述進行賬務處理�！　∩鲜龇椒ǖ目尚行裕�在于核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅稅負。需要注意的是，有人提倡推遲項目建設時間，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，從而減少結轉(zhuǎn)至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因為，推遲項目建設時間，會投資進度，即使是提前征用土地，也會浪費500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。

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