略論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算治理

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金治理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算治理主要包括以下幾個方面：（1）資金預算的編制；（2）資金預算的執(zhí)行與控制；（3）預算分析調(diào)整；（4）預算考評。
　　【關鍵詞】房地產(chǎn) 資金 治理 預算
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金治理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是由于資金治理出現(xiàn)題目，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算治理主要包括以下幾個方面。
　　
　　一、資金預算的編制
　　
　　開發(fā)企業(yè)資金預算治理的關鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)目、開發(fā)進度的精準匹配和銜接。企業(yè)應通過不同的資金預算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡，為公道調(diào)配和使用資金服務。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區(qū)別，具體包括：
　　1．項目拓展階段
　　在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項目拓展部分應組織策劃、研發(fā)、財務、工程等部分，對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投進資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進行測算，在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據(jù)項目需要投進的啟動資金，以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關系。通常情況下，項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關稅費和項目前期用度。
　　2．項目開發(fā)計劃制定階段
　　企業(yè)已取得的項目在開發(fā)計劃制定后，應立即組織對項目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發(fā)周期內(nèi)各關鍵開發(fā)節(jié)點的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預判現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)平衡。同時，通過該預算的編制，能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據(jù)。《項目資金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。假如按月反映，則對企業(yè)的基礎資料要求很細，對企業(yè)的計劃治理水平要求較高，否則會大大降低預算的正確度。
　　項目資金流量預算并非一成不變，當公司調(diào)整了項目開發(fā)計劃，或者項目投資匡算進行了調(diào)整，如碰到原材料價格上漲，項目重大設計方案變更等，項目的現(xiàn)金流量預算應進行相應的動態(tài)調(diào)整。此外，假如企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預算也應進行調(diào)整。
　　3．項目開發(fā)階段
　　對于多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項目開發(fā)階段應按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉(zhuǎn)、公司治理用度等。
　　對同時進行多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項目和公司之間進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過編制具體的資金執(zhí)行預算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算正確度不高的題目，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該高度重視的預算。
　　資金執(zhí)行預算編制的周期可以為季、月或周。假如采用季度編制方式，最好在月度進行調(diào)整和修訂，以進步執(zhí)行預算的正確度。按月度編制執(zhí)行預算相對來說比較科學和公道，既保證了預算相對比較正確，又避免因預算期過短導致企業(yè)各部分整天陷于預算之中，從而產(chǎn)生對預算治理的逆反心理。 　　二、資金預算的執(zhí)行與控制
　　
　　資金預算特別是執(zhí)行預算編制完成后，各部分在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據(jù)。財務部分在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據(jù)，設置預算審核環(huán)節(jié)，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部分進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。
　　
　　三、預算分析調(diào)整
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當建立資金預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，財務部分才能正確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和正確的信息，同時為預算分析提供基礎信息。
　　由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不正確。因此，在預算執(zhí)行過程中，企業(yè)還應建立預算調(diào)整制度，對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營治理的重大事項對預算的影響進行調(diào)整，以進步預算的正確度。
　　
　　四、預算考評
　　
　　為了進步資金預算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預算的控制作用，企業(yè)應將資金預算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關部分的關鍵績效考核指標（KPI）時，應將預算執(zhí)行指標作為KPI之一，通�？勺鳛椴糠諯PI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執(zhí)行率”等。
　　在企業(yè)預算正確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務部分應對各部分發(fā)生的預算外支出進行統(tǒng)計，并計算出考核期內(nèi)的“超資金預算率”，提交人力資源部分作為考核依據(jù)。對非部分自身原因的各項超預算支出，如宏觀政策變化、公司開發(fā)計劃調(diào)整等導致的超預算支出，應進行預算調(diào)整，不納進部分的考核。對部分自身原因?qū)е碌某�預算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不正確等發(fā)生的支出，應作為部分的超預算支出。
　　當企業(yè)涉及到多項目開發(fā)，對資金預算執(zhí)行率要求很高的時候，可將“預算執(zhí)行率”作為關鍵績效考核指標，以此不斷進步各部分對預算編制正確度的重視程度，同時進步預算的執(zhí)行率。

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