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略論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算治理
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金治理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算治理主要包括以下幾個方面：（1）資金預(yù)算的編制；（2）資金預(yù)算的執(zhí)行與控制；（3）預(yù)算分析調(diào)整；（4）預(yù)算考評。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 治理 預(yù)算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金治理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是由于資金治理出現(xiàn)題目，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金治理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算治理主要包括以下幾個方面。
一、資金預(yù)算的編制
開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算治理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目數(shù)目、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將開發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡，為公道調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目處在的不同階段，需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別，具體包括：
1．項(xiàng)目拓展階段
在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項(xiàng)目拓展部分應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財(cái)務(wù)、工程等部分，對開發(fā)項(xiàng)目的定位、投資總額、分期投進(jìn)資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進(jìn)行測算，在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目投資匡算》和《項(xiàng)目啟動資金預(yù)算》。根據(jù)項(xiàng)目需要投進(jìn)的啟動資金，以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項(xiàng)目。項(xiàng)目所需啟動資金金額與企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下，項(xiàng)目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費(fèi)和項(xiàng)目前期用度。
2．項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定階段
企業(yè)已取得的項(xiàng)目在開發(fā)計(jì)劃制定后，應(yīng)立即組織對項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進(jìn)行測算，并編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算是編制項(xiàng)目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料，同時還需要公司明確項(xiàng)目的各項(xiàng)采購付款政策。項(xiàng)目資金流量預(yù)算完整反映了項(xiàng)目在全開發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實(shí)現(xiàn)平衡。同時，通過該預(yù)算的編制，能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算提供決策依據(jù)。《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》最好按季度反映，也可按月反映。假如按月反映，則對企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細(xì)，對企業(yè)的計(jì)劃治理水平要求較高，否則會大大降低預(yù)算的正確度。
項(xiàng)目資金流量預(yù)算并非一成不變，當(dāng)公司調(diào)整了項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，或者項(xiàng)目投資匡算進(jìn)行了調(diào)整，如碰到原材料價格上漲，項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)方案變更等，項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。此外，假如企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預(yù)算也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
3．項(xiàng)目開發(fā)階段
對于多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項(xiàng)目資金流量預(yù)算反映的是單一項(xiàng)目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)、公司治理用度等。
對同時進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項(xiàng)目和公司之間進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算，既能夠解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和其他長期預(yù)算正確度不高的題目，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。
資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。假如采用季度編制方式，最好在月度進(jìn)行調(diào)整和修訂，以進(jìn)步執(zhí)行預(yù)算的正確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對來說比較科學(xué)和公道，既保證了預(yù)算相對比較正確，又避免因預(yù)算期過短導(dǎo)致企業(yè)各部分整天陷于預(yù)算之中，從而產(chǎn)生對預(yù)算治理的逆反心理。 二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制
資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后，各部分在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部分在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù)，設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對符合資金預(yù)算的款項(xiàng)，及時安排支付；對不符合資金預(yù)算的款項(xiàng)，包括無此預(yù)算的款項(xiàng)，以及實(shí)際支付金額大于預(yù)算金額的款項(xiàng)，應(yīng)先與承辦部分進(jìn)行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應(yīng)作為預(yù)算外支出，履行特殊的審批程序。
三、預(yù)算分析調(diào)整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，財(cái)務(wù)部分才能正確審核款項(xiàng)支付是否符合預(yù)算，為預(yù)算控制提供及時和正確的信息，同時為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導(dǎo)致原先編制的資金預(yù)算不正確。因此，在預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度，對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營治理的重大事項(xiàng)對預(yù)算的影響進(jìn)行調(diào)整，以進(jìn)步預(yù)算的正確度。
四、預(yù)算考評
為了進(jìn)步資金預(yù)算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部分的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)（KPI）時，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一，通常可作為部分KPI的預(yù)算考核指標(biāo)有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。
在企業(yè)預(yù)算正確度不高的階段，可將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部分應(yīng)對各部分發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”，提交人力資源部分作為考核依據(jù)。對非部分自身原因的各項(xiàng)超預(yù)算支出，如宏觀政策變化、公司開發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算支出，應(yīng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，不納進(jìn)部分的考核。對部分自身原因?qū)е碌某A(yù)算支出，如工作計(jì)劃性不夠、預(yù)算編制不正確等發(fā)生的支出，應(yīng)作為部分的超預(yù)算支出。
當(dāng)企業(yè)涉及到多項(xiàng)目開發(fā)，對資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時候，可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)，以此不斷進(jìn)步各部分對預(yù)算編制正確度的重視程度，同時進(jìn)步預(yù)算的執(zhí)行率。
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