改制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中的留意事項(xiàng)

本錢估價(jià)法又稱本錢逼近法，是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要用度之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)。　　本錢估價(jià)法的運(yùn)用范圍有時(shí)比市場(chǎng)比較法還要廣泛，特別適用于市場(chǎng)狹小、無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià)。購(gòu)房者運(yùn)用這一方法，可以“擠出”賣方不公道的利潤(rùn)，達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的�！　�本錢估價(jià)法的基本公式　　一、新建房地產(chǎn)的本錢估價(jià)法公式　　新建房地產(chǎn)的價(jià)格按本錢估價(jià)法進(jìn)行，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地用度 建造建筑物用度 正常利稅　　結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：　　新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金 動(dòng)拆遷用度（或征地安置補(bǔ)償費(fèi)） 市政配套增容費(fèi)十建筑工程用度 專業(yè)用度 開發(fā)商投資利息 銷售用度 相關(guān)稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn)　　1：土地使用權(quán)出讓金—土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整；外銷出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整�！　�2：動(dòng)拆遷用度—包括動(dòng)遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷治理費(fèi)等。動(dòng)拆遷用度因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對(duì)象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商展安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動(dòng)遷一戶居民均勻需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬(wàn)元�！　�3：征地用度—征地用度是指征用農(nóng)地的用度。征地用度包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地治理費(fèi)等。征地用度與動(dòng)拆遷用度一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對(duì)象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用用度每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些�！　�4：市政配套增容費(fèi)—對(duì)于住宅建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容（指水、煤氣、電話等用量擴(kuò)大或新增）費(fèi)和貼費(fèi)（電貼費(fèi)）發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元�！　�5：建設(shè)工程用度—這項(xiàng)用度包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)（指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程）。室外工程費(fèi)（指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)用度）。建設(shè)工程用度隨建材價(jià)格、人工本錢的變化而波動(dòng)。　　6：開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地用度的利息、建設(shè)工程用度的利息、專業(yè)用度的利息和配套用度的利息。利息計(jì)算有靜態(tài)計(jì)算和動(dòng)態(tài)計(jì)算兩種，前者計(jì)算的是單利，后者計(jì)算的是復(fù)利。例如，某項(xiàng)目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地用度5000萬(wàn)元的利息為（年利率為10.08%）：　　7：銷售用度—這項(xiàng)用度包括市場(chǎng)推廣費(fèi)（廣告費(fèi)）、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，一般取房屋銷售價(jià)格的2%～4%.開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的（如10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目），這項(xiàng)用度比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告用度�！　�8：相關(guān)稅費(fèi)—相關(guān)稅費(fèi)是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加和印花稅。假如契稅（以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)繳納，稅率為3%）米計(jì)進(jìn)土地用度，則應(yīng)單獨(dú)列出�！岸�稅一費(fèi)”為房屋銷售價(jià)格的5.56%，印花稅為0.03%.　　9：開發(fā)利潤(rùn)—開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)視整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)多在30%～50%以上，有的高達(dá)100%.而近兩三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)無(wú)利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期在2年以內(nèi)（不包括2年）的住宅。利潤(rùn)率可取15%～20%；開發(fā)周期在2～3年的，利潤(rùn)率可取一ZO%～25%.貿(mào)易樓、辦公樓等在此基礎(chǔ)上視具體情況調(diào)高或壓低�！　�二：舊有房地產(chǎn)的本錢估價(jià)法公式　　舊有房地產(chǎn)的價(jià)格按本錢估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊　　所謂重新建造完全價(jià)值，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準(zhǔn)日）重新建造或購(gòu)置全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時(shí)所必須的本錢價(jià)格。籠統(tǒng)地說(shuō)，重新建造完全價(jià)值可以采用新建房地產(chǎn)本錢法公式取得，或者運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格�！　�建筑物的折舊　�。ㄒ唬�：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個(gè)方面的因素引起：　　1：物理因素—主要表現(xiàn)為以下幾種形式：　　A：建筑物的老化，一般是由風(fēng)雨的腐蝕、機(jī)械震動(dòng)等原因造成的�！　�B：使用過(guò)程中人為的損壞。　　C：災(zāi)難性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞�！　�D：由于設(shè)計(jì)、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損�！　�2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋或規(guī)格過(guò)期等引起的房地產(chǎn)的相對(duì)減價(jià)。例如，現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來(lái)的那些不成套、不獨(dú)用、有室無(wú)廳、無(wú)樁基、無(wú)隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現(xiàn)在有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)鍛煉場(chǎng)所，住宅使用功能大為進(jìn)步，這也使無(wú)此功能的住宅相形見細(xì)。很多新建辦公樓配有中心空調(diào)、電梯，采用雙回路供電（確保不停電），不少具備3A一SA智能化水準(zhǔn)；相比之下，那些無(wú)中心空調(diào)、無(wú)電梯、無(wú)智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發(fā)生了功能性折舊�！　�3：經(jīng)濟(jì)性折舊—經(jīng)濟(jì)性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。這經(jīng)常是由于市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)�！　�（二）、折舊的　　折舊額的計(jì)算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實(shí)際觀察法，四是混正當(dāng)。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法�！　�1：直線折舊法—這是一種最簡(jiǎn)單也是最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。　　這種方法注重建筑物的實(shí)際損耗程度，經(jīng)過(guò)觀察判定建筑物有幾成新，尚存多大價(jià)值，應(yīng)折舊多少。評(píng)估職員可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)比較評(píng)估，確定房屋新舊程度�！　�2：混正當(dāng)—在估價(jià)實(shí)務(wù)中，評(píng)估職員應(yīng)將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)均勻或算術(shù)均勻。一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正�！　�對(duì)于房屋功能性折舊和經(jīng)濟(jì)性折舊的計(jì)算，尚無(wú)成熟的方法，主要依據(jù)評(píng)估職員對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度和經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定。

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