評估師如何理解市場及市場價值

提要：盡管有不同的價值標(biāo)準(zhǔn)，但是市場價值卻是資產(chǎn)評估中最基本的，也是使用頻率較高的一種價值標(biāo)準(zhǔn)。本文通過對市場及市場價值的探討，進一步了不完全競爭市場的特性對市場價值的作用，以及市場價格的離散對評估結(jié)果及市場價值范圍的。　　評估師在接受客戶委托進行資產(chǎn)評估時，首先需要提出的就是客戶所要求的是什么價值，這并不是為了迎合某些客戶的不公道要求而高估或低估委估資產(chǎn)的價值，而是想要了解其價值標(biāo)準(zhǔn)。由于價值標(biāo)準(zhǔn)的不同將使評估結(jié)果產(chǎn)生很大的差異。　　一、市場價值　　1、市場價值定義　　根據(jù)國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的定義，市場價值是自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制�！　“凑諊�際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的解釋，上述定義中所指的“估計數(shù)額”是指在公正的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價格。市場價值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價值定義的條件下，市場上能夠公道形成的最可能價格�！　�2、完全競爭市場與單一市場價值　　完全競爭市場是一種理想的市場類型。在這種性質(zhì)的市場中，單個的買者和賣者的行為對整個市場的價格沒有影響。完全競爭市場主要有以下幾個特征：　�。�1）大量的買者和賣者�！　。�2）產(chǎn)品同質(zhì)�！　。�3）進出自由。　�。�4）信息充分。　　顯然，在完全競爭市場中，賣主不能以高出市場均衡價格出售商品，而買主也不能以低于市場均衡價格購得商品，由于完全競爭市場中同質(zhì)商品的單一價格（均衡價格）完全支配著市場的全部交易�！　∷�以，在完全競爭市場中，市場價值的定義條件可以完全滿足，而且，市場價值是一個單一價值點即市場均衡價格。　　3、不完全競爭市場中的市場價值　　根據(jù)國際資產(chǎn)評估中的解釋，市場價值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價值定義的條件下，市場上能夠公道形成的最可能價格。從這個定義中提出的“最可能價格”，可以分析出，這其中隱含著市場上能夠公道形成的市場價格并不只一種。否則，“最可能價格”的提出也就沒有實際意義了。假如承認(rèn)滿足市場價值定義的市場中，存在多種市場價格，那么，這種市場不會是完全競爭，而是一種不完全競爭市場。也就是說，市場價值定義與不完全競爭市場并不是對立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市場價值的定義條件在不完全競爭市場中依然適用。　　由此，可以推斷出，在不完全競爭市場中的市場價值很可能不象完全競爭市場中的市場均衡價格，是一個單一價值點，而可能會由于市場價格的離散而導(dǎo)致市場價值的離散�！　�二、市場價格的離散　　一般地說，不同資產(chǎn)之間的價格差，以及相同資產(chǎn)地區(qū)之間的價格差人們早已司空見慣。但是，即使在同地區(qū)、相同資產(chǎn)之間，也會出現(xiàn)價格離散現(xiàn)象，這從施蒂格勒（1961）給出的典型事例中可以看得很清楚（見表1）。在表1中，雪弗萊牌汽車價格是由市場“討價還價”的均勻氣力制定出來的，其離散范圍（價格波動幅度）在2350~2550美元之間，均勻價格為2436美元，標(biāo)準(zhǔn)差為42美元。從中可以看出，即使是同地區(qū)、相同資產(chǎn)，其市場價格的離散現(xiàn)象也非常明顯（資產(chǎn)市場的價格離散程度）見表1.　　此外，在國內(nèi)市場，1994年4月至6月間廣州窗式空調(diào)機銷售大戰(zhàn)中，同一廠家生產(chǎn)的同一資產(chǎn)市場售價大多在2700~3200元之間，價差幅度高達500元�！　∮纱丝梢钥闯觯�在現(xiàn)實的市場環(huán)境中，市場價格的離散現(xiàn)象是普遍存在的。　　三、信息不對稱與不完全競爭市場　　在現(xiàn)實的市場環(huán)境中，買方對資產(chǎn)各個方面信息的了解和把握通常是不完全和有限的，他們往往不知道資產(chǎn)在什么時候的價格最低，也不知道那一廠家的價格最低，也不知道資產(chǎn)的質(zhì)量差別如何。學(xué)的表明，市場上信息不完全性的表現(xiàn)形式主要有以下幾種：　　1、有關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的信息是不完全的，買者只把握有限的質(zhì)量信息；　　2、有關(guān)資產(chǎn)價格的信息是不完全的，買者只把握有限的價格信息；　　3、一部分買者把握較全面的信息，另一部分買者只把握有限的信息�！　‘a(chǎn)生價格和質(zhì)量方面信息不完全性的原因主要來自以下幾個方面：　　1、信息在公然時存在著不充分性�！　�2、信息的可靠性有題目。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是信息的虛假性；二是信息的過期性�！　�3、信息收集的本錢效益題目。　　4、買者在接受信息時存在選擇性和記憶上的限制性……　　5、買者在處理加工信息時受到能力和加工方面的限制�！　≡谥挥杏邢扌畔⒌氖袌錾�，供給者有減少購買者信息的愿看，在這種情況下，完全競爭市場的條件將大打折扣�！　≡诓煌耆�競爭市場上，資產(chǎn)的供給者對資產(chǎn)的價格和質(zhì)量方面信息的把握程度要多于購買者，買賣雙方之間的信息不對稱，會導(dǎo)致資產(chǎn)價值和價格的不符，尤其是當(dāng)所銷售的資產(chǎn)特別依靠于信息時，或者資產(chǎn)本身就是一種信息含量很大的資產(chǎn)時，那么資產(chǎn)的價值與價格之間的這種不符合性就會增大�！　∫话阏f來，具有同等功能的資產(chǎn)在質(zhì)量上的差別，往往成為市場價格離散的基礎(chǔ)和主導(dǎo)因素。可以推測，資產(chǎn)質(zhì)量差別的離散程度與相應(yīng)的市場價格離散程度將呈正相關(guān)。　　四、市場價格與市場價值的區(qū)別　　在執(zhí)業(yè)過程中，評估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語莫過于“市場價格”與“市場價值”。固然兩者有很多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場價值是一種公平的市場價格，市場價格的范圍比市場價值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場價格都是公平的，因此，只有滿足市場價值定義的市場價格才能代表市場價值�！　∈聦嵣�，市場價格也不是一定要即是評估師所估的市場價值，評估師所得出的只是“可能的”成交價格。也就是說，評估師所得出的市場價值并不一定就是資產(chǎn)的成交價格或交易價格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價格。不同的交易條件決定了不同的市場價格，這也就是為什么會有不同的評估結(jié)論的理由。另外，市場價值并不即是賣方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實際所得，也不即是買方購買資產(chǎn)的實際支出，由于還有交易本錢（有關(guān)交易稅費和中介用度）�！　」倘辉u估市場價值的方法有多種，但是評估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評估方法得出的評估結(jié)果也一定是市場價值�，F(xiàn)以市場比較法為例說明評估的技術(shù)思路（見圖1）�！　�1、可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價格調(diào)整為市場交易數(shù)據(jù)的市場價值，這種調(diào)整實際上是一種市場環(huán)境或市場交易條件的調(diào)整；　　2、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價值，這種調(diào)整是對市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場環(huán)境無關(guān)；　　3、委估資產(chǎn)的市場價值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價格；　　4、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價格�！　≡谏鲜龅脑u估流程中，評估師的工作只是進行第一步及第二步調(diào)整，即通過對市場數(shù)據(jù)的評估得出委估資產(chǎn)的市場價值。第三步調(diào)整則是客戶的工作，由于資產(chǎn)評估的作用是為客戶的特殊評估目的而提供作價依據(jù)。在得到評估師的評估結(jié)論后，客戶還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場條件確定其市場價格�！　×硗�，按照市場價值的要求，評估師的評估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場價值。但是，評估師在評估過程中假如并未實施第一步調(diào)整，而只進行了第二步調(diào)整，即未對市場數(shù)據(jù)的市場價格與市場價值的市場環(huán)境差異進行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評估結(jié)果實質(zhì)上所反映的并不是市場價值，而只是市場價格。這正如上圖中第四步調(diào)整過程所示�！�　五、市場與市場價值　　1、市場的描述　　在不完全競爭市場中，市場價值應(yīng)該是所有交易價格的統(tǒng)計分布，它通常包括以下三個參數(shù)：均勻值、相對于均勻值的離散程度、圖形外形。　　均勻值是最常用的、也是最熟悉的一個統(tǒng)計參數(shù)。但是，在某種市場情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會對均勻值產(chǎn)生一定的，而中值卻可以避免這種影響。在一個對稱的分布中，如圖1所示，均勻值與中值是相同的。但是，對于一個非對稱的分布，如圖2所示，均勻值與中值就會代表不同的數(shù)值�！　�對于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來計量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與均勻值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個主要參數(shù)，它即是標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的均勻值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小�！　〔捎米儺愊禂�(shù)，可以對具有不同均勻值的分布進行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項分布離散的盡對數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項分布相對其均勻值的離散程度�！　≡谏�，對正態(tài)分布的圖形并沒有限制，但是，在現(xiàn)實的市場中，市場價值的分布通常如圖2所示。　　2、市場價值的取值　　由于市場價格的離散，對于市場價值的表述亦存在不同的觀點，具有代表性的主要有以下三種：　　（1）市場價值是市場價格的均勻值�！　。�2）市場價值是市場價格的中值�！　。�3）市場價值是市場價格中的最可能價格。　　在實踐中，很多評估師喜歡采用均勻值，也有的選用中值。固然均勻值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢，從而使評估結(jié)果不會出現(xiàn)較大的偏差。　　但是使用中值也有一定的局限性。如在非對稱分布中，中值將會向傾斜度較緩的方向移動。因此，在非對稱分布的趨勢分析中，中值很少被采用�！　∮行┰u估師可能以為，均勻值與最可能價值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會成立�！　〖偃鐚κ袌鰞r格數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，最可能價格應(yīng)是市場價格出現(xiàn)機會最多、頻率最高的價值。例如：有10個市場交易數(shù)據(jù)，其市場價格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價格出現(xiàn)的頻率最高，為4個，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場中的最可能價格為150元。　　從理論上講，一個理想的市場模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)目與市場價格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個現(xiàn)實的市場中，市場價值的分布并不是一個標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布，如圖2所示。　　所以，在非對稱分布中，均勻值、中值、最可能價格各不相同。如圖2所示，由左向右三點分別代表最可能價格、中值和均勻值。均勻值、中值均位于最可能價格的右側(cè)。隨著不對稱程度的增大，中值和均勻值與最可能價格的間隔會越來越大，但是不對稱程度對均勻值的影響最大。由此可以看出使用均勻值及中值的局限性。　　3、市場交易數(shù)目與市場的不確定性　　從圖1至圖2，反映了大量的市場交易情況。但是，在現(xiàn)實市場中，任何資產(chǎn)的交易數(shù)目總是有限的。這會產(chǎn)生一個，即需要多少交易數(shù)目才能有效的描述市場的基本特征。下圖是關(guān)于交易數(shù)目與市場不確定性范圍關(guān)系的一個例子（見圖3）�！　∮蓤D3中可以看出，不確定性范圍是交易數(shù)目的函數(shù)。隨著交易數(shù)目的減少，不確定性范圍逐漸增大。而且，不確定性范圍增大的幅度也在加劇。當(dāng)交易數(shù)據(jù)在10個以上時，不確定性范圍變化不大；當(dāng)交易數(shù)目由10個減少到5個時，不確定性范圍的變化幅度開始增加；當(dāng)交易數(shù)目減少到2個時，不確定性范圍的變化幅度將加��；當(dāng)交易數(shù)目減少到只有1個時，不確定性范圍將變?yōu)闊o窮大。　　從上面的分析中可以得出一個重要的結(jié)論，除非市場中具有5至6個交易數(shù)據(jù)，否則，有限的樣本無法代表市場的基本特征。　　六、市場價值的公道范圍　　1、評估結(jié)果的離散　　國際評估協(xié)會1992年年會上對64位企業(yè)評估師所作的調(diào)查表明：通過認(rèn)真評估，企業(yè)資產(chǎn)評估價值與實際價值的誤差大體在10%~25%，其中以為精確性達17%的占大多數(shù)，而本項調(diào)查統(tǒng)計的精確性均勻值為22%.　　英國皇家丈量師學(xué)會在1999年通過調(diào)查顯示，對于住宅及貿(mào)易資產(chǎn)，評估結(jié)果的價值變動范圍為±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在調(diào)查中，該學(xué)會共收集了40項不同類型資產(chǎn)的評估結(jié)果。每項資產(chǎn)都是由幾位評估師分別得出的評估結(jié)論，統(tǒng)計結(jié)果如下表所示（見表2）�！　∮�國皇家丈量師學(xué)會的調(diào)查結(jié)果還顯示，75%的被調(diào)查者以為評估結(jié)果的偏差在5%——15%是比較公道的。　　另外，來自英國權(quán)威統(tǒng)計證實，評估結(jié)論之間的差異均勻為±8.64%，但是其標(biāo)準(zhǔn)差卻超過了10%.　　來自澳大利亞的調(diào)查結(jié)果表明，評估結(jié)果的價值偏差為±9.64%.　　而美國企業(yè)價值評估學(xué)會（IBA）通過對其會員的調(diào)查表明，評估結(jié)果的變動范圍在±15%之間是可以接受的�！　�2、市場價值范圍　　從前面的分析中可以看出，最可能價格應(yīng)該是不完全競爭市場中市場價值最公道的反映。而且由于市場價格的離散，對市場價值的描述不應(yīng)僅是一個孤立的價值點，而應(yīng)是一個圍繞最可能價格的公道可能的價值范圍�！　〖偃缡袌鰞r值僅僅是一個單一價值點，則很難解釋單一市場價值的市場中市場價格的離散，并且其在整個市場交易數(shù)據(jù)中所占的比重將會受到限制。而假如選取一個公道的價值范圍區(qū)間，則會使市場價值范圍在整個市場價格區(qū)間占有更大的比重，從而使其更能代表市場的基本價格特征。由此得出的市場價值也易于讓客戶所接受，并使市場價值更具有客觀性、正確性和說服力�！　�為了便于說明，假設(shè)評估標(biāo)的物市場的市場價格與交易數(shù)目服從正態(tài)分布。則均勻值、中值及最可能價格均位于同一點，具有相同的數(shù)值。假設(shè)均勻值為μ，標(biāo)準(zhǔn)差為σ。則對于一般的正態(tài)分布F（μ，σ2），有下述結(jié)論：　　F{|ξ-μ|

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