商品房預售收入確認混亂的原因分析

時間：2024-08-21 05:56:03 經濟管理畢業(yè)論文我要投稿

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商品房預售收入確認混亂的原因分析

　　【摘要】目前，房地產開發(fā)企業(yè)對商品房預售收入的確認時點尚不統(tǒng)一，存在計量隨意性，財務信息缺乏可比性等現(xiàn)象。本文結合我國房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認混亂的現(xiàn)狀，重點分析了造成此混亂狀態(tài)存在的原因，并進一步提出改進建議。

　　【關鍵詞】預售收入;房地產開發(fā)企業(yè);確認

　　一、目前房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入確認的現(xiàn)狀

　　房地產開發(fā)企業(yè)作為國民經濟的支柱型產業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認及計量是財務工作的一個重要方面。然而，房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認的時點并不統(tǒng)一，尤其是預售商品房收入的確認問題，出現(xiàn)了企業(yè)財務人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權人等依據財務報表進行決策造成了一定的困擾。

　　2006年2月15日財政部頒布了《企業(yè)會計準則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實施，其他企業(yè)可以選擇實施。為了盡快的與國際準則接軌，《企業(yè)會計準則》自開始施行之日起，經過了幾次修改，但關于收入準則并沒有大的改動，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題亦沒有出具專門的解釋或者規(guī)定。

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認混亂的原因

　　造成房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認混亂的原因多種多樣，錯綜復雜，概況起來主要包括以下三點：

　　1、缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

　　在《企業(yè)會計準則》頒布之前，房地產開發(fā)企業(yè)主要依據【93】財會字第2號《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》確認商品房銷售收入，該制度第501號科目“經營收入”第二條指出，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發(fā)票結算帳單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”。但其關于具體何時算“移交”完畢未做詳細解釋，給各房地產開發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

　　隨著《企業(yè)會計準則》和《小企業(yè)會計準則》的大面積推開，行業(yè)制度的規(guī)定已經逐漸被準則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產開發(fā)企業(yè)已經忘記了它的存在。

　　《企業(yè)會計準則》(2006)對一般商品銷售收入確認制定了五個必須滿足的條件，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房當然要滿足《企業(yè)會計準則》之規(guī)定，但房地產企業(yè)開發(fā)的商品房存在開發(fā)建設周期長，投資數額大、經營風險高，產品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風險，縮減開發(fā)成本，開發(fā)商一般采取預售的銷售方式。由于商品房預售是一種先銷售后建設的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準則及其解釋并沒有給出具體的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)會計人員在依據《企業(yè)會計準則》對其收入進行確認時，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計量標準不統(tǒng)一的局面。

　　2、對會計準則的解讀存在差異

　　不同企業(yè)的財務人員處于不同的生產和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經驗和業(yè)務水平。再加上房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品的內在特殊性，財務人員在應用《企業(yè)會計準則》處理開發(fā)產品銷售收入確認問題時便產生了職業(yè)判斷的選擇性，對收入標準理解的隨意性，使得不同的房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認時點有很大的不同。另外，有部分房地產公司為了實現(xiàn)目標利潤，抓住尚無房地產開發(fā)企業(yè)收入結轉時點確認明確標準的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產開發(fā)企業(yè)預售收入的確認時點尚非常的混亂。

　　3、財務人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

　　現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)稅法上確認收入原則，執(zhí)行的是國稅發(fā)【2009】31號。根據文件精神，“企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得收入，應確認為銷售收入。”也就是說稅法意義上的計稅收入確認時點是合同簽訂標準。而會計上，根據財政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會計準則》(第14號第二章)之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認收入。即，會計與稅法關于商品房銷售收入確認時點的規(guī)定存在很大差異。

　　目前，還存在相當企業(yè)，為了配合稅務檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導向的預售收入確認方法，造成了會計信息的不準確、不真實。

　　三、改進建議

　　針對房地產開發(fā)企業(yè)預售收入確認如此混亂的局面及其產生的主要原因，筆者經慎重考慮提出以下改進建議：

　　1、房地產開發(fā)企業(yè)財務人員應當加強學習，增強對會計準則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準確的信息。

　　2、財務人員要區(qū)分財務制度與稅收法規(guī)的不同，嚴格按照會計準則之規(guī)定進行相應的賬務處理。

　　3、財政部委派相關部門及早制定并下發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)預售收入結轉的具體標準。

　　參考文獻：

　　[1]中華人民共和國政部.企業(yè)會計準則(2006)[M].經濟科學出版社，2006.03

　　[2]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解(2010)[M].人民出版社，2010.12

　　[3]財政部.[93]財會字第2號―房地產開發(fā)企業(yè)會計制度[Z].1993.07

　　[4]國家稅務總局.國稅發(fā)[2009]31號―關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[Z]，2009.03

　　[5]張韜.關于房地產企業(yè)收入確認標準差異分析[J].會計師，2011.10