房地產(chǎn)業(yè)自身如何防范泡沫化
內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營方式，以期通過房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 房屋租賃 風(fēng)險 恩格爾系數(shù) 不確定性
房地產(chǎn)泡沫的成因
以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素
泡沫作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。
應(yīng)該指出，中國的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國家的水平，但是一方面這個結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國民經(jīng)濟(jì)增長中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。
以下將具體從貨幣制度、銀行制度和信用制度三個方面來分析：
貨幣制度 現(xiàn)代貨幣是不兌現(xiàn)的紙幣，作為價值的表現(xiàn)形式，本身已沒有價值。貨幣的這一矛盾決定了貨幣數(shù)量的現(xiàn)代銀行制度下具有膨脹的可能性，而貨幣的虛擬化發(fā)展又導(dǎo)致貨幣越來越遠(yuǎn)離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)。這使在現(xiàn)代貨幣制度下，蘊(yùn)含著泡沫產(chǎn)生的可能性。
銀行制度 在現(xiàn)代銀行制度下，只要中央銀行不斷發(fā)行貨幣，商業(yè)銀行便能不斷創(chuàng)造貨幣。這決定了銀行系統(tǒng)的貨幣供給具有內(nèi)在膨脹性，導(dǎo)致貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貨幣的需求，從而為泡沫的產(chǎn)生提供了適宜的外部環(huán)境。
信用制度 信用是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。貨幣產(chǎn)生后，當(dāng)它執(zhí)行支付手段職能、充當(dāng)延期支付的工具時，就產(chǎn)生了信用。信用的產(chǎn)生與發(fā)展也帶動了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，隨著信用形式和金融工具的多樣化，金融機(jī)構(gòu)也越來越多樣化，它們在儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，把更多的貨幣形式收入儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。這些投資有的進(jìn)入了實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，有的進(jìn)入了符號經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。進(jìn)入實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本由于投資策略而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營虧損，到期不能還本付息，使銀行金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生呆賬和壞賬，形成金融系統(tǒng)的不良資產(chǎn)；進(jìn)入符號經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的借貸資本則到處投機(jī)，沖擊各個市場，造成資產(chǎn)價格波動，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，也就是說信用的產(chǎn)生、發(fā)展和運(yùn)作，給泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。
以不確定條件為代表的環(huán)境下的投資行為
由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀觀測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所做的某種確定的預(yù)測和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。也有將不確定性定義為市場行為者面臨的、直接或間接影響經(jīng)濟(jì)活動的那些難以完全和準(zhǔn)確地加以觀察、測定、分析和預(yù)見的各種內(nèi)生因素和外生因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活中，不確定的因素處處存在，但遺憾的是，投資者大都不是很理性，正如凱恩斯所說，企業(yè)家的投資決策大多是“油然而生的樂觀情緒而不是根據(jù)數(shù)學(xué)期望來決定的.”。這也許是市場中的不確定性在投資者內(nèi)心中，留下了太深的印象所致。
房地產(chǎn)投資行為本身就具有不確定性，它也許比金融行為更為不確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從建設(shè)到具有投入市場的能力到投資回收的時間一般較長，而且影響的因素較多，如國家的經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費(fèi)用、建設(shè)工期，利率、匯率、通脹等因素的變化，都會對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。要真正做到心中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施，談何容易。
不僅如此，現(xiàn)在雖然已經(jīng)步入了信息時代，但這只能說明信息的重要，并不代表信息的擁有量對所有人是一樣的，也就是說存在一種現(xiàn)象：“不完全的信息條件”。企業(yè)對各種廣告方式的如此重視就是這種現(xiàn)象的明證。在不完全的信息條件下（其實(shí)不完全信息條件也是不確定性的一方面，因?yàn)樾畔⒌恼莆粘潭�，是在受到各種客觀條件限制的情況下才呈現(xiàn)出不完全性的，而客觀條件是在不斷的變化之中的，也就是說，不完全信息條件本身也正處于不確定之中），在市場不完善、監(jiān)督機(jī)制不建全、市場效率不高的國家，如大多數(shù)發(fā)展中國家，很容易就發(fā)生不理智的博弈行為，具體來說就是很容易發(fā)生局部的投資過度，這就是房地產(chǎn)泡沫的直接動因。
綜上所述，在現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)制度之下，房地產(chǎn)泡沫是一定存在的，而且，房地產(chǎn)業(yè)自身是有能力通過改變自身的投資行為來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響的。本文以下將討論通過發(fā)展以房地產(chǎn)租賃為代表的多元化經(jīng)營的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制房地產(chǎn)的不良影響。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元經(jīng)營方式
房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識上的歧途
房地產(chǎn)是一定會有泡沫的，雖然少量的泡沫并不是什么壞事，但接下來又有問題了，那就是泡沫是否會破，在什么時候什么情況下破�，F(xiàn)在，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫在不久的將來破滅的言論不絕于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等諸多城市較高的房價使許多當(dāng)?shù)鼐用裰荒芡麡桥d嘆，潛在需求無法變成有效需求，投入的資金不能有效的回籠，這“正是房地產(chǎn)泡沫的明證”。由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展得過快了，過于膨脹了。但也有不少人認(rèn)為：僅根據(jù)十六大報告的全面建設(shè)小康社會的藍(lán)圖，到2020年，中國城鎮(zhèn)居民總數(shù)將從4.9億提高到8.5億。以此為據(jù)，就至少會有3億以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中國城鎮(zhèn)家庭居民平均面積是23.8平方米，也就是說將需要71.4億平方米的房子，若以這種發(fā)展的眼光來看，中國的房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有到?jīng)]有潛力的時候。
前一種想法只顧眼前，后一種想法卻也不能解決眼前的問題。應(yīng)該認(rèn)識到，對GDP增長的供獻(xiàn)率可以達(dá)到10%的任何產(chǎn)業(yè)都理所應(yīng)當(dāng)?shù)囊鹱銐虻闹匾�。而對中國房地產(chǎn)業(yè)的樂觀態(tài)度，正如悲觀態(tài)度一樣，也沒有太多的理論依據(jù)，從房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家引進(jìn)的大量的指標(biāo)，大量的標(biāo)準(zhǔn)，到了中國，似乎都沒有太大實(shí)際的意義。
應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路
與其說清點(diǎn)什么，不與想辦法做點(diǎn)什么。
有人就建議金融業(yè)應(yīng)該向房地產(chǎn)業(yè)下手。本文將不從這方面考慮，而是從房地產(chǎn)業(yè)自身找出路。
房地產(chǎn)業(yè)，從某種角度上說，是由許許多多房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)成的，它們構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的主體，以下將以房地產(chǎn)企業(yè)的角度去找尋出路。
房地產(chǎn)業(yè)自身的抗風(fēng)險能力先天性欠缺 對于房地產(chǎn)業(yè)來說，就應(yīng)根據(jù)它的投資大、投資回收期長等自身的原因而屬于風(fēng)險行業(yè)，再加上諸多的不確定因素，及不完全的信息市場，其本身就是泡沫經(jīng)濟(jì)的溫床。
筆者認(rèn)為，應(yīng)本著規(guī)避風(fēng)險，防范房地產(chǎn)泡沫不良影響的想法，來發(fā)展房屋租賃市場和其它的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，同時也使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)多極化，使房地產(chǎn)業(yè)自身能夠有轉(zhuǎn)移風(fēng)險的能力（當(dāng)然，這與香港某些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過投資其它產(chǎn)業(yè)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險是有區(qū)別的，內(nèi)地的房地產(chǎn)還不具備通過其他行業(yè)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的實(shí)力）。本文主要考慮通過促進(jìn)市場化住房租賃為代表的多元化經(jīng)營，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
以房地產(chǎn)租賃為代表多元化經(jīng)營 問題一：房地產(chǎn)多元化經(jīng)營，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作為一種商品，房地產(chǎn)是特殊的，它的特殊性就表現(xiàn)在其它的商品只要有人想買，就不愁賣不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中國“安家置業(yè)”的傳統(tǒng)思想的作用下），但真正買不買就不一定了。這說明人們不是不想消費(fèi)，只是消費(fèi)不起。如果通過多元化的經(jīng)營，滿足了人們多級化的需求，房地產(chǎn)業(yè)就能走上健康的可持續(xù)發(fā)展之路。要改變先天發(fā)育不足的現(xiàn)狀，就要大力發(fā)展住房一級市場之外的其他多元市場，其中房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展就事在必行了。
問題二：為什么以房地產(chǎn)租賃為現(xiàn)階段發(fā)展多元化經(jīng)營的重點(diǎn)呢？
首先，住房個人所有化為市場化的住房租賃創(chuàng)造了供給條件。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)量和竣工面積逐年增長，住房銷售面積和金額也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，這就為一級房市的住房租賃造就了成熟的條件與強(qiáng)大的供給能力。
其次，市場化住房租賃的潛在需求為租賃市場的成長提供了巨大的動力。不僅在北京、上海、廣州有20%左右的家庭租房居住，在全國租房居住的家庭也是大約在10%，租房已經(jīng)成了城市居民住房的第二大房源。其實(shí)包括西方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家在內(nèi)的大多數(shù)國家，住房的自有化也不是很高。
還有，對于已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，最好的辦法莫過于想辦法買出去，對于閑置了的房地產(chǎn)，想辦法租出去，也不失為一條出路。如果，從一開始就不僅只是想“買”房，而是想到了多元化的經(jīng)營，對轉(zhuǎn)移風(fēng)險、抑制泡沫應(yīng)該是有益的。
問題三：何謂多元化的經(jīng)營？
其實(shí)沒有必要對它作什么定義，但有一點(diǎn)是要說明的，那就是：它不僅包括房屋和租賃的一級、二級市場等，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安居房等。按照國家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，中國的居民，其中當(dāng)然也包括城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)的差異將長期存在，居民對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)了多元化、多級化，這才是必需加快房地產(chǎn)多元化進(jìn)程的最根本原因。
在此要說明的是，筆者并不對各種房地產(chǎn)品、各種經(jīng)營方式進(jìn)行比較，更多是希望、呼吁多種房地產(chǎn)品、多種經(jīng)營方式的到來。
中國的房地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)呈現(xiàn)出多元化，而多元化的基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)品的多元化。而現(xiàn)在從總體來看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品仍趨單一，而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素：政策法規(guī)，也沒有做好這方面的準(zhǔn)備。其實(shí)早在1998年上海就有有識之士建議“利用空置商品房興辦大學(xué)生公寓”，這無疑是緩解商品房空置矛盾的良策。類似如何為空置的商品房找到出路，才應(yīng)該是研究房地產(chǎn)泡沫的初衷。本文并沒有深入的討論房屋租賃等多元化的經(jīng)營方式對房地產(chǎn)的具體影響，只是寄希望于房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，能夠在房地產(chǎn)業(yè)，尤其是在預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的不良危害等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。其實(shí)，對于房地產(chǎn)而言，能夠影響它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了內(nèi)因才是事物發(fā)展的主要因素，使它過分的依賴政策法規(guī)或是其它制度其它行業(yè)，而自身的抗風(fēng)險能力欠缺,對自然或人為產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫的消化溶解能力又不足，這只會使本來就還處于成長發(fā)育階段的中國房地產(chǎn)業(yè)走向畸型。
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