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當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策探討
[摘要] 本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過(guò)對(duì)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)模化、市場(chǎng)化、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)策
我國(guó)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話(huà)后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國(guó)物業(yè)管理及其發(fā)展問(wèn)題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解,遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車(chē)車(chē)位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用
物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買(mǎi)房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂(yōu)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題
1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國(guó)各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱(chēng)入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱(chēng)物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，最后小區(qū)住戶(hù)集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問(wèn)題:（1）一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷(xiāo)時(shí),對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。還有一些開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái)，因此業(yè)主意見(jiàn)強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過(guò)。（2）物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識(shí)淡薄。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響; 總之說(shuō)明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后�，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對(duì)大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng),由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。
2.對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周?chē)h(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國(guó)家的一筆巨大財(cái)富，據(jù)粗略計(jì)算，如果經(jīng)營(yíng)管理得好，使全國(guó)城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長(zhǎng)一個(gè)月，則可為國(guó)家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì)給國(guó)家造成16億元的損失�？梢�(jiàn)物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來(lái)的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。
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