房地產(chǎn)市場消費者感知風(fēng)險與價格關(guān)系研究

　　 　　摘 要：近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升，購房者非理性消費和過渡投資以及投機行為也是推動價格上漲的原因之一。即使沒有實際購房，買房愿望和需求所形成的市場預(yù)期同樣推動了房市價格。感知風(fēng)險是推動房地產(chǎn)市場消費者行為的主要原因。通過對大連房地產(chǎn)市場的研究，論證了房地產(chǎn)市場中消費者感知風(fēng)險推動價格上漲的事實。
　　關(guān)鍵詞：感知風(fēng)險;外推預(yù)期;羊群效應(yīng);正反饋交易
　　
　　1 感知風(fēng)險概論
　　
　　1960年，鮑爾(Bauer)將“感知風(fēng)險”這一概念引人到營銷學(xué)。鮑爾將感知風(fēng)險定義為:由消費者的行為產(chǎn)生的、而他自己不能明確預(yù)期的后果。嚴格地說，風(fēng)險和不確定性并不完全相同。風(fēng)險是指事前可以知道所有可能的結(jié)果，以及每種后果的概率。不確定性是指事前不知道可能結(jié)果，或者雖知道可能結(jié)果但不知道每種結(jié)果出現(xiàn)的概率。但在實際中，兩者很難區(qū)分，風(fēng)險問題的概率往往不能準確確定，不確定性問題也可以估計一個概率，因此對風(fēng)險和不確定性這兩個概念在這里不加區(qū)別。
　　
　　2 房地產(chǎn)市場消費者感知風(fēng)險與價格關(guān)系研究以大連為例
　　
　　大連地處遼東半島最南端，四季分明氣候宜人，是工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市，素有“北方香港”的美譽。由于大連市區(qū)面積狹小，可開發(fā)用地在逐年減少。所以，土地獲取的成本逐年提高，再加上建材價格的上漲等因素的影響，房價繼續(xù)快速上漲已成為必然趨勢。近年來大連的房價隨全國房價高漲而一路飆升，幾度成為全國房價漲幅榜榜首，以2006年2月為例，價格指數(shù)同比上漲15.1%。
　　高屹的房價已經(jīng)遠遠超出了大連市民的承受能力，但是令人不解的是市民的購房熱情空前高漲。究其原因，除真實住房消費需求外，人們對“房地產(chǎn)價格只升不降”的預(yù)期，會導(dǎo)致盲目投資和過度的投機行為，從而推動價格的上揚。這意味著房價不僅受供求關(guān)系的影響，有時人們的心理預(yù)期也會對價格的上漲產(chǎn)生影響。
　　這種心理預(yù)期的產(chǎn)生是由于房地產(chǎn)的投資量大、施工期長的特點，難免會出現(xiàn)短期供給的剛性，使供給滯后于需求的。在經(jīng)濟高速發(fā)展期，供給滯后意味著需求難以得到滿足，導(dǎo)致價格和租金上漲。國家?guī)状魏暧^調(diào)控的都加大了建筑用土地的審批監(jiān)管力度，勢必使消費者在土地存量有限和房地產(chǎn)供給剛性的基礎(chǔ)上，派生出未來房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的推測，從而提高對未來價格的預(yù)期，“房價勢必會漲”成為社會上相當一部分消費者的共識。 　　另一方面，房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點，決定了房地產(chǎn)市場短期供給的無彈性。由此可以認為，供給條件的改變不可能是價格預(yù)期形成的主要決定因素，對未來需求的變化才是價格預(yù)期形成的主要決定因素。由于房地產(chǎn)市場存在著大量的正反饋交易，即投資者根據(jù)資產(chǎn)過去價格的趨勢而不是其實際價格進行交易。因此，我們可以認為正反饋交易決定了房地產(chǎn)市場未來需求的變化。
　　從價值形態(tài)上看房地產(chǎn)可分為房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格。由于房產(chǎn)所使用的建筑材料和勞動具有同質(zhì)性，而地產(chǎn)所在的區(qū)位各不相同，具有異質(zhì)性特征，使得房地產(chǎn)價格的變化受土地價格的影響很大。土地作為一種稀缺資源，價格會隨著周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟的發(fā)展不斷上漲。因此，對其價格上漲的預(yù)期，是消費者判斷房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高極為重要的依據(jù)。在買漲不買跌的心理作用下，投資者的投資風(fēng)險感覺降低而投資欲望高漲，消費者的感知風(fēng)險上升心理壓力提高。
　　我們同時注意到，房地產(chǎn)市場的投資者普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效應(yīng)”等心理現(xiàn)象，通俗地說就是追漲殺跌。所謂“羊群效應(yīng)”是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理性行為。市場參與者之間的相互模仿是導(dǎo)致市場整體供需劇烈波動的內(nèi)在原因。當個體無法理解經(jīng)濟的運行狀況時，他們往往會追隨其他人，形成羊群行為，令房地產(chǎn)市場不斷產(chǎn)生泡沫和非理性投機。

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