房地產(chǎn)代理銷售經(jīng)紀(jì)公司的收入確認(rèn)探討

時間：2023-03-13 17:38:57 經(jīng)濟(jì)畢業(yè)論文我要投稿

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　　【摘要】伴隨著2006年至2014年以來房地產(chǎn)市場的逐年升溫，房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)一片繁榮，代理銷售難度的降低，加劇了行業(yè)的競爭，直接導(dǎo)致代理公司在幾乎所有代理銷售合同條款中毫無決定權(quán)，均以房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)為主導(dǎo)，利益重心嚴(yán)重偏向甲方，增加了代理銷售公司權(quán)責(zé)收入確認(rèn)的難度，代理銷售行業(yè)收入確認(rèn)原則及時點(diǎn)成為急切需要討論的課題。收入作為利潤表中利潤構(gòu)成的一項(xiàng)重要要素，受到企業(yè)以及會計(jì)信息使用者的高度重視，資本市場不斷出現(xiàn)的利用收入確認(rèn)進(jìn)行財務(wù)舞弊的事件也引起了會計(jì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)日益多樣化和復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)越來越多的不確認(rèn)性，日益復(fù)雜交易合同的不斷出現(xiàn)，實(shí)務(wù)中往往很難根據(jù)現(xiàn)行《收入》準(zhǔn)則來準(zhǔn)確判斷收入確認(rèn)的時點(diǎn)，從而導(dǎo)致收入的確認(rèn)問題變得越來越困難，實(shí)務(wù)中企業(yè)在收入確認(rèn)和計(jì)量方面仍然存在較多需要研究和解決的問題。本文通過對某知名房地產(chǎn)代理銷售公司實(shí)操中的收入確認(rèn)環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，從《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)代理銷售服務(wù)全過程，結(jié)合房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)業(yè)務(wù)合同復(fù)雜多樣性以及在市場中所處的優(yōu)劣勢，研究更加適合房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)收入的確認(rèn)時點(diǎn)。

房地產(chǎn)代理銷售經(jīng)紀(jì)公司的收入確認(rèn)探討

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);收入確認(rèn);過程;時點(diǎn);代理銷售

　　一、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入概述

　　1、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

　　房地產(chǎn)代理收入符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個條件：

　　(1)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;

　　(2)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(3)交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;

　　(4)交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認(rèn)為收入，就需要會計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認(rèn)。

　　2、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

　　(1)收入構(gòu)成

　�、俅碣M(fèi)是指代理公司代理銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給代理公司的代理銷售傭金。

　�、陬檰栙M(fèi)是指代理公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

　�、矍婪咒N收入是指代理銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

　�、荛_發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項(xiàng)獎勵，其中包含：跳點(diǎn)、超價等。

　　(2)合同收入確認(rèn)條款類型

　�、俅礓N售合同

　　a、以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)代理銷售公司代理費(fèi)收入

　　合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算代理銷售傭金。

　　b、開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)代理公司代理銷售傭金

　　合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算代理傭金。

　　c、開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

　�、陬檰柌邉澓贤桥c開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項(xiàng)目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點(diǎn)，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

　�、矍婪咒N合同是指代理銷售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的代理銷售服務(wù)活動。

　�、塥剟詈贤蚺R時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與代理公司約定的銷售獎勵。比如：跳點(diǎn)合同中的代理傭金結(jié)算。

　　3、規(guī)范房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

　　隨著房地產(chǎn)代理行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

　　(1)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了代理行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標(biāo)，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

　　(2)規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要代理公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障;同時也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。

　　(3)提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

　　(4)通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少代理行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個代理行業(yè)的長足發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

　　1、收入準(zhǔn)則的限制

　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。房地產(chǎn)代理銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時點(diǎn)不是由代理銷售公司所能掌控的。

　　從本文中對房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算代理費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。

　　2、收入條款的不確定性

　　(1)以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)代理銷售公司代理費(fèi)收入

　　在現(xiàn)實(shí)中，代理銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)代理費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)代理傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，代理銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與代理銷售公司對賬確認(rèn)，導(dǎo)致代理銷售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o法確認(rèn)收入。

　　(2)開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)代理銷售公司代理傭金

　　此類型銷售代理合同看似簡單，但代理銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

　　(3)開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　此類型代理合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存代理傭金信息代理銷售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算代理傭金時點(diǎn)確認(rèn)收入。

　　(4)顧問策劃收入

　　此類收入是代理銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔�、�?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售代理業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

　　(5)渠道分銷收入、跳點(diǎn)收入

　　此二類收入因統(tǒng)計(jì)過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因代理銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實(shí)操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時確認(rèn)。

　　3、稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度(完工百分比)法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

　　(1)提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量;②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

　　(2)企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量;②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例;③發(fā)生成本占總成本的比例。

　　(3)企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入;同時，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

　　根據(jù)之前對房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)代理銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

　　三、完善房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的建議

　　1、代理銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

　　(1) 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

　　在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點(diǎn)以及客戶的滿意度評價等等。

　　(2)與開發(fā)商定期溝通和對賬

　　與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。代理公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本(代理公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本)。

　　(3)定期匯總分析，明確催款方法

　　為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，代理銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機(jī)制等等。

　　2、政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

　　(1)完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

　　受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

　　(2)建立備案登記查詢系統(tǒng)

　　既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

　　(3)加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報機(jī)制

　　在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認(rèn)。

　　3、完善《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性

　　盡管《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對規(guī)范會計(jì)核算，提高會計(jì)信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實(shí)現(xiàn)制”，以實(shí)際收到價款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計(jì)管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計(jì)核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計(jì)信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

　　同時，希望財政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，從而對實(shí)際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[7]中華人民共和國財政部.《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》應(yīng)用指南

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