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住房裝修分析
畢業(yè)論文
目 錄
前 言 1
1、上海住宅裝修的基本現(xiàn)狀 3
（1）上海住宅裝修歷史的演變過程和現(xiàn)狀 3
（2）本市存量和增量房產(chǎn)的基本情況 3
（3）住宅裝修類型及總量分析 3
（4）住宅裝修隊(duì)伍與管理現(xiàn)狀的分析 4
（5）國外住宅裝修業(yè)的調(diào)研與經(jīng)驗(yàn)借鑒 4
2、住宅裝修的態(tài)勢與存在的問題 6
（1）城市住宅建設(shè)與市民生活質(zhì)量的需求 6
（2）住宅裝修市場與行業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素 6
（3）住宅裝修存在的主要問題和面臨的挑戰(zhàn) 7
3、宅裝修發(fā)展的趨勢與對策 9
（1）住宅裝修產(chǎn)業(yè)的定位與特點(diǎn) 9
（2）住宅裝修業(yè)的發(fā)展趨勢 9
（3）住宅裝修產(chǎn)業(yè)市場拓展的基礎(chǔ)條件 9
“以客戶為中心”的經(jīng)營策略、以人為本的管理理念、品牌經(jīng)營的競爭戰(zhàn)略、推行家裝部品產(chǎn)業(yè)化、重視成本核算效益、承擔(dān)應(yīng)盡的社會責(zé)任、提倡科技領(lǐng)先、大力培養(yǎng)專業(yè)和管理人材、推進(jìn)管理創(chuàng)新。 11
（4）上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的策略 11
結(jié)束語 12
參考文獻(xiàn) 14
前 言
中國有680多個大中型城市，住宅建筑面積總量約300億平方米（據(jù)建設(shè)部2000年統(tǒng)計(jì)資料），2000年以來每年新建住宅10多億平方米，增量和存量住宅投入裝修的費(fèi)用高達(dá)3500億人民幣。中國的改革開放，使城市建設(shè)快速發(fā)展，特別是上海的城市面貌發(fā)生了巨大的變化，引起了世界的矚目。
近幾年來，上海每年都以新建住宅超過1500萬平方米的速度，建成了1大批規(guī)劃領(lǐng)先、環(huán)境好、質(zhì)量高、配套齊全的住宅小區(qū)。2001年上海房地產(chǎn)投資超過600億元，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重大于5%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率大于7%（據(jù)市房地資源局2001年的統(tǒng)計(jì)資料）。住宅建設(shè)推動了住宅裝修業(yè)的蓬勃發(fā)展，也帶動了相關(guān)建材、家俱、家電、輕紡等10多個行業(yè)的同步發(fā)展，表現(xiàn)出明顯的連動效應(yīng)。
但是，上海家裝業(yè)也面臨了結(jié)構(gòu)調(diào)整與如何適應(yīng)市場需求的問題，其關(guān)鍵制約因素是現(xiàn)有眾多的家裝企業(yè)規(guī)模小，作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營分散性大，集聚力弱，表現(xiàn)出很強(qiáng)的非組織化，大多數(shù)中小家裝企業(yè)缺乏對市場信息全面、準(zhǔn)確的掌握，盲目涌入大城市，而失去了廣闊的城郊和農(nóng)村市場，家裝業(yè)的構(gòu)成與市場的需求嚴(yán)重脫節(jié)。要解決這些矛盾，使傳統(tǒng)小作坊式的住宅裝修與社會化的大市場接軌，提高家裝業(yè)的比較效益，僅僅靠某些局部的改革，力度不足，效果不大，必須實(shí)行家裝業(yè)的整體性創(chuàng)新，有效整合，走住宅裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路。
通過對國內(nèi)外住宅裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況及中國住宅裝修業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，對上海住宅裝修業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了剖析，總結(jié)了過去1些成功的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)了不適應(yīng)目前形勢發(fā)展、老百姓需求、市場規(guī)范運(yùn)作的薄弱環(huán)節(jié)，從中找到了影響上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的主要原因，指出在上海大力發(fā)展家裝業(yè)市場化的重要意義。并對住宅裝修業(yè)市場化的發(fā)展內(nèi)涵及外延、主要發(fā)展模式及運(yùn)行機(jī)制等從理論上進(jìn)行了分析，將為上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供決策依據(jù)和參考。
根據(jù)中國加入WTO的新形勢及上海的具體條件，探索了上海住宅裝修業(yè)的市場定位及產(chǎn)業(yè)定位。著重分析了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的推動，為本市住宅裝修產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，著眼于城市發(fā)展總體規(guī)劃，住宅的建設(shè)將是持續(xù)穩(wěn)步地不斷發(fā)展。如上海國際航空港、國際深水港工程的建設(shè)和“黃浦江、蘇州河兩岸”的綜合開發(fā)；世博會配套場館和相臨大型運(yùn)動員公寓的建設(shè)；城市４個超大型生態(tài)居住區(qū)的規(guī)劃實(shí)施等8大城市重點(diǎn)建設(shè)都將帶動住宅和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的同步拓展。
隨著家裝市場競爭日益激烈，行業(yè)中企業(yè)之間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇，市場競爭的殘酷，會出現(xiàn)“勝王敗寇”的現(xiàn)象。家裝企業(yè)更應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)的內(nèi)部管理質(zhì)量、企業(yè)外部形象和企業(yè)綜合競爭力的提高，以“名牌占市場、實(shí)力闖天下、質(zhì)量取天下、服務(wù)守天下”來創(chuàng)立企業(yè)品牌，樹立行業(yè)形象，若設(shè)有不斷進(jìn)取、銳意開拓的精神，就會被市場所淘汰。
為此，本文即從縱向分析了家裝業(yè)發(fā)展的歷程，又通過橫向比較，剖析了目前家裝市場存在的主要問題，針對上海這樣1個特大型城市住宅快速發(fā)展的良機(jī)，提出了上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的對策，提高住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的創(chuàng)新水平，構(gòu)建良好的住宅裝修產(chǎn)業(yè)市場和法制環(huán)境，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高。
1、上海住宅裝修的基本現(xiàn)狀
（1）上海住宅裝修歷史的演變過程和現(xiàn)狀
上海大規(guī)模地建造住宅與裝修起源于210世紀(jì)310年代，當(dāng)時大多數(shù)的公寓和花園住宅及新式里弄的建造采用就是這種建造與裝飾合1的方法，居民提著皮箱就可入住。
510年代到710年代后期，房屋的建造采取計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理方式，住宅以簡裝修的形式由單位向職工分配，居民自行裝修為數(shù)眾多，住宅裝修僅由全市150多個房管所負(fù)責(zé)管理，這1時期的裝修標(biāo)準(zhǔn)還不是很高。
810年代以后，隨著改革開放的不斷深入，1批涉外僑匯房的建造也采取了建造與裝飾相結(jié)合的方法，取得了1定的成效，同時也暴露出了相應(yīng)的缺陷，如住宅裝飾設(shè)計(jì)與施工的成品個性化不強(qiáng)、時效性較短、裝飾材料選用整體性差，裝飾工藝與質(zhì)量水平較低、大多數(shù)住宅的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)采取港臺和新加坡的模式，業(yè)主入住后對住宅的裝飾改動較多，特別是使用期多數(shù)7－8年后，就進(jìn)入了住宅的再裝修階段。該時期的裝修標(biāo)準(zhǔn)有明顯提高。
自1990年以來，上海的居住物業(yè)的管理進(jìn)入了1個全新的發(fā)展階段。住宅裝修也呈現(xiàn)了內(nèi)容多樣化和形式多元化，委托正規(guī)家裝企業(yè)進(jìn)行裝修已成發(fā)展趨勢，上海已逐步形成了住宅裝修市場，老百姓從簡單型住宅裝修逐步走向藝術(shù)和美觀化，并朝著個性化生態(tài)型轉(zhuǎn)變，帶動了上海家裝業(yè)跳躍式發(fā)展。隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)的逐步提高，業(yè)主對住宅裝修施工、監(jiān)理、中介（包括工程款審價(jià)、工程質(zhì)量審核、室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測等）單位的要求提出了新的內(nèi)容。現(xiàn)階段業(yè)主投入到住宅裝修的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，已達(dá)到相當(dāng)水平，1般占購房款的10％－25％，并呈逐步上升趨勢。
（2）本市存量和增量房產(chǎn)的基本情況
上�，F(xiàn)有各類建筑總量3.6億平方米，其中居住建筑2.4億平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海每年有40多萬套住宅投入裝修，年住宅裝修費(fèi)用達(dá)250億元，其中增量住宅16萬套，裝修費(fèi)用約130億元；存量住宅裝修24多萬套，裝修費(fèi)用約120億元。是市民繼購房投資后，占第2位的消費(fèi)熱點(diǎn)，第3位是購買家電，第4位是購買家俱等。當(dāng)前，購車消費(fèi)又成為市民新的消費(fèi)熱點(diǎn)。
（3）住宅裝修類型及總量分析
從近幾年上海特大型城市住宅發(fā)展的實(shí)踐，縱觀本市住宅裝飾裝修的演變過程。住宅裝修分為3大類：
第1類屬“全裝修”房地產(chǎn)發(fā)展商在住宅建造時，在原定總體建筑設(shè)計(jì)的方案中，已包括住宅的套內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)，并在施工時1步到位，建成后配套銷售，這類裝飾裝修投資屬發(fā)展商的1次建設(shè)開發(fā)投資。如80-90年代建造的僑匯房、外銷房和近幾年建造的高級公寓樓、商住樓等，其數(shù)量占城市住宅總量不足5%。
第2類屬“菜單式裝修”是房產(chǎn)開發(fā)商通過對眾多家裝企業(yè)的擇優(yōu)挑選，確定幾家有資質(zhì)、質(zhì)量好、講信譽(yù)，有保修責(zé)任的家裝企業(yè)，能提供給業(yè)主裝修設(shè)計(jì)和施工的菜單式服務(wù)。此類商品房從2001年開始實(shí)施為3000套，2002年為3萬套，2005年預(yù)計(jì)達(dá)到10萬套，其數(shù)量占城市住宅總量的25%。
第3類屬“自主裝修”是業(yè)主購買住宅后，自行委托裝修施工單位對所購住宅進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)和施工，此類數(shù)量占城市住宅總量的70%。后2類住宅裝飾裝修投資屬業(yè)主購房后的2次投資。
（4）住宅裝修隊(duì)伍與管理現(xiàn)狀的分析
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