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對成都市房地產(chǎn)市場的實證考察
對成都市房地產(chǎn)市場的實證考察—— 一個新的房價指數(shù)“排骨面指數(shù)”
計量課程論文原創(chuàng)性及知識產(chǎn)權(quán)聲明
本人鄭重聲明：所呈交的課程論文是本人在老師的指導(dǎo)下取得的成果。對本論文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。因本課程論文引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。
本課程論文成果歸西南財經(jīng)大學(xué)所有。
改革開放以來，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了二十多年的風(fēng)雨歷程。上個世紀(jì)九十年代初期，它出現(xiàn)了投資熱，給國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來了負(fù)面影響，通過國家及時加強(qiáng)宏觀調(diào)控才使得這種影響降低到最小的水平；而現(xiàn)今中國的房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了新的一輪投資熱潮，國家又是及時進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)了理論可知，價格對一個市場的健康發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。那么，作為我國的房地產(chǎn)市場中的房產(chǎn)價格對我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是發(fā)揮著不可忽視的重要影響。
成都的房地產(chǎn)市場作為我國房地產(chǎn)市場的一個有機(jī)組成部分。這個市場發(fā)展的如何對于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要的影響。本文將對成都房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)價格做一個實證考察。時下，方方面面發(fā)布的房價指數(shù)也不少，內(nèi)行懶的看，外行看不懂。眼下一些售樓處正在流行一種“排骨面指數(shù)”，將房價與排骨面價格聯(lián)系在一起，直觀而又實用。所謂“排骨面指數(shù)”，即一個樓盤每平方米的平均售價是這個樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里排骨面的1000倍。也就是說，區(qū)域內(nèi)樓盤的每平方米的均價，等于這個區(qū)域內(nèi)一碗排骨面價格的1000倍。比如在寸土寸金的春熙路、鹽市口區(qū)域，一般的小店一碗排骨面的價格至少得3—5元，王府井、伊藤洋華堂內(nèi)要10元左右。無疑，以春熙路、鹽市口為中心，半徑500米內(nèi)你還難買到每平方米4000元以下的新房子。朝西，隨著雙楠、金沙中高檔住宅的不斷崛起，排骨面價格堅挺；朝南，臨近領(lǐng)事館、桐鋅林、新希望路一帶由于城南“富人區(qū)”的緣故，排骨面的價格一直在5元左右。
在看中抵擋樓盤。城東八里小區(qū)。城北府青路一帶，排骨面3—3.5元一碗，那一帶房價恰好是2800—3100；在光華片區(qū)一帶新盤的售價都在3500—4000左右，排骨面也正好是3.5—4……
根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，我們收集了5月份的一些樣本數(shù)據(jù)并對這些樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了加工。（見表一）為了驗證這個“排骨面指數(shù)”，我們下面給出計量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。
表一（如圖）：
房產(chǎn)均價（Y），排骨面價格（X）
Y X Y X Y X
3500 3.5 3600 3.5 3400 3.5
3085 3 3750 3.5 3800 4
3700 3.8 4900 5 4800 4.5
4600 4.5 3900 4 5088 5
3750 3.5 3800 3.5 4000 4
3600 3.5 3650 3.8 3800 3.8
5000 5 4900 5 4880 4.5
3100 3 2800 2.8 3500 3.5
4000 4 5050 5 5500 5.5
4890 5 3750 4 3080 3.5
3500 3.5 3550 3.5 4000 4
3600 3.5 4200 45 4050 4
5800 5.5 4700 5 3900 3.8
4700 4.5 3500 3.5 3050 3
3900 4 5800 5.5 4500 4.5
5500 6 5900 6.5 3000 3
4300 4.5 5800 6 3890 3.8
5050 5 4780 4.5 6000 6.5
6020 6 5100 5 5450 5.5
3890 4 4050 4.5 5875 6
一、建立模型
以“數(shù)據(jù)驅(qū)動”和“讓數(shù)據(jù)為自身說話”的建模思想為指導(dǎo)，我們建立如下的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型：
Y=a+bX+c
其中： Y——每平方米房產(chǎn)均價
X——一碗排骨面價格
a、b——參數(shù)
c——隨機(jī)擾動項，滿足古典假定
二、估計模型中的未知參數(shù)(下為表二)
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 06/08/05 Time: 12:54
Sample: 1 60
Included observations: 60
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 302.4731 122.4490 2.470197 0.0165
X 925.2487 27.65794 33.45327 0.0000
R-squared 0.950727 Mean dependent var 4308.800
Adjusted R-squared 0.949878 S.D. dependent var 883.1621
S.E. of regression 197.7224 Akaike info criterion 13.44437
Sum squared resid 2267460. Schwarz criterion 13.51418
Log likelihood -401.3311 F-statistic 1119.122
Durbin-Watson stat 2.077173 Prob(F-statistic) 0.000000
用OLS法對參數(shù)進(jìn)行估計，把表一數(shù)據(jù)錄入到Eviews軟件，進(jìn)行回歸分析，得回歸分析結(jié)果（見表二）。
將上述回歸結(jié)果整理如下：
Y = 302.4731 + 925.2487X
（122.4490） （27.6579）
R2 =0.950727 R2 =0.949878 F=1119.122
從回歸結(jié)果看，可決系數(shù)R2很高、F值很大，在顯著性水平α=0.05下，常數(shù)項與排骨面價格X的回歸系數(shù)顯著，因此回歸方程能夠投入使用。
三、模型的檢驗
1、異方差的檢驗（Goldfeld-----Quandt檢驗）
樣本選取值為1-20, 得模型形式為
Y = 159.6430 + 964.8327X
( 447.2773) (131.3336)
R2＝0.749896 ∑e1=450031.1
樣本選取值為41-60，得模型的形式為
Y = 1456.002 + 718.7332 X
（445.9006） (81.76845)
R2=0.811047 ∑e2=738644.7
求F統(tǒng)計量：F=∑e2/∑e11.6413 查F分布表，給定顯著性水平α=0.05得臨界值F0.05（18，18）=2,比較F0.05（18，18）=1.6413<F=2,則接受σ12 =σ22，表明隨機(jī)誤差項不存在異方差。
2、自相關(guān)檢驗（D-W檢驗）
根據(jù)模型中解釋變量個數(shù)及樣本容量查DW臨界值表，從而就可以判斷模型中隨即擾動項是否存在自相關(guān)。查表得dl=1.549，du=1.616，而DW=2.0771，大于du，小于4-du，故模型中隨機(jī)擾動項不存在一階自相關(guān)。
3、參數(shù)的顯著性檢驗
對于b，t統(tǒng)計量為33.4533。給定a=0.05,查t分布表，在自由度為n-2=58下，得臨界值t0.05(58)=1.6,因為t>t0.05(58),所以拒絕H０：b=0,表明排骨面的價格與房產(chǎn)均價有著數(shù)量上的必然關(guān)系。
四、模型的應(yīng)用
對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行的回歸，參數(shù)b的回歸結(jié)果在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)實踐中，我們認(rèn)為是可以接受的。也就是說，“排骨面指數(shù)”可以十分直觀地作為我們購房參考價。但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，在這個已經(jīng)被數(shù)字化的時代，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都存在著一個“上上下下的問題”，運(yùn)用“排骨面指數(shù)”時，千萬得對幾年后這個地區(qū)的“排骨面指數(shù)”走向有個清醒地判斷。比如說，兩年前，當(dāng)雙楠一帶的排骨面還只有3元一碗時，你買入那里的房子；今天，當(dāng)雙楠、外雙楠的排骨面已經(jīng)漲到了5元，你的房子肯定已經(jīng)增值了。
因此說，如果你考慮購房的，就應(yīng)該對半徑500米內(nèi)的排骨面價格認(rèn)真地加以考察。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；計量經(jīng)濟(jì)學(xué)；自相關(guān)；異方差；排骨面指數(shù)
參考文獻(xiàn)
1. 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)（微觀）.中國人民大學(xué)出版社
2. 伍超標(biāo)經(jīng)濟(jì)計量學(xué)導(dǎo)論.中國統(tǒng)計出版社，1998.
3.李子奈.計量經(jīng)濟(jì)學(xué)——方法與應(yīng)用.清華大學(xué)出版社.1992.
4.（美）George G.Jdge等.經(jīng)濟(jì)計量學(xué)理論與實踐引論（中譯本）.中國統(tǒng)計出版社，1993.
5. 成都房地產(chǎn)網(wǎng)
6.華西都市報，2005年5月18日
7. 龐浩等.計量經(jīng)濟(jì)學(xué).西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2001
后 記
房價是多種因素綜合作用的隨機(jī)變量。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時期，競爭手段日趨多樣化，建設(shè)部等七部委共同加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在這樣的背景霞，要在準(zhǔn)確地把握房價走向就必須時刻關(guān)注市場發(fā)展動態(tài)和各項政策。我們所討論的“排骨面指數(shù)”僅是對房價給出了一個大概的參考標(biāo)準(zhǔn)，更對深一層次的問題沒有作解釋。而今，課程論文的寫作已經(jīng)完成，但我們對此問題進(jìn)一步的思考不會因此而停止。我們將繼續(xù)關(guān)注成都房價發(fā)展的狀況。
由于作者水平有限，以及這個問題所涉及的廣度和深度，文章仍有許多不足之處，期望老師以及同學(xué)給與指正。
致 謝
當(dāng)完成這篇論文時，也就意味著一學(xué)期的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)習(xí)即將結(jié)束。在這學(xué)期的學(xué)習(xí)期間，周老師的豐富理論知識和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕虒W(xué)態(tài)度是我們得以完成這篇論文的基礎(chǔ)。此外為完成論文，我們查閱了相關(guān)報刊書籍和網(wǎng)站上的資料，并引用了一些內(nèi)容。特向這些資料的原作者表示真切的感謝！
在這里我們要特別感謝我們的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)周游老師，同時也要感謝金融專業(yè)2002級2班，3班的同窗好友，同你們再一起學(xué)習(xí)的時間必將成為美好的回憶。
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