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“一房數(shù)賣”的法律適用問題初探
內(nèi)容提要:“一房數(shù)賣”,從法律角度觀之,既涉及合同法,又關(guān)系物權(quán)法。而對物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇乃合同法和物權(quán)法上諸項(xiàng)制度安排的邏輯前提。在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下,一方面應(yīng)充分尊重合同自由,嚴(yán)格區(qū)分以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同和物權(quán)變動(dòng)本身,限制無效合同的范圍;另一方面應(yīng)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示方式的公信力,保障交易安全!耙环繑(shù)賣”的法律適用即應(yīng)遵循上述原則。關(guān)鍵詞:合同效力物權(quán)變動(dòng)一房數(shù)賣法律適用
“一房數(shù)賣”,也稱房屋多重買賣,是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買賣合同,分別出售給數(shù)個(gè)買受人的行為。在房地產(chǎn)交易中,此種情況并不少見,尤其在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)時(shí)最為常見。由于我國尚無統(tǒng)一完備的物權(quán)法律制度,加之實(shí)務(wù)界對我國《合同法》相關(guān)條款的理解不盡一致,因此在審判實(shí)踐中此類案件的裁判理由和裁判結(jié)果存在一定的差異,特別是在數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)的最終歸屬等問題上分歧比較嚴(yán)重。解決這些問題,不能脫離我國法律現(xiàn)有的物權(quán)變動(dòng)模式,以及由此而在合同效力、物權(quán)移轉(zhuǎn)等方面引發(fā)的一系列體系效應(yīng)。本文擬從我國現(xiàn)行法對物權(quán)變動(dòng)模式的選擇出發(fā),并在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,對“一房數(shù)賣”的法律適用問題談?wù)劰P者的淺見,求教于方家。[1]
一、我國現(xiàn)行法上的物權(quán)變動(dòng)模式根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原因的不同,可以將物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。其中基于法律行為的物權(quán)變動(dòng),又可分為基于單方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)。后者是各個(gè)國家和地區(qū)的民事法律規(guī)制的重點(diǎn),是物權(quán)交易法的核心。通常意義上的物權(quán)變動(dòng)模式,就是指一個(gè)國家或地區(qū)的民事立法,對于基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。[2]
各國民事立法由于受到本國的法律傳統(tǒng)和特定時(shí)期的歷史背景的影響,形成了不同的物權(quán)變動(dòng)模式。歸納起來,大陸法系具有典型意義的物權(quán)變動(dòng)模式有三種,即債權(quán)意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。
1、債權(quán)意思主義,又稱意思主義,以法國民法為其代表。《法國民法典》第711條規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)因繼承、生前贈(zèng)與、遺贈(zèng)以及債的效果而取得或轉(zhuǎn)移。換言之,物權(quán)變動(dòng)為債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果,不承認(rèn)有物權(quán)行為。以買賣契約為例,依照《法國民法典》第1583條的規(guī)定,第三人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí),即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付,買賣即告成立,而標(biāo)的物的所有權(quán)也于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人。所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以債權(quán)契約為根據(jù),既不須另有物權(quán)行為,也不以交付或登記為生效要件,學(xué)說稱為債權(quán)意思主義。
2、物權(quán)形式主義,以《德國民法典》為其典范。依此主義,買賣標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn),除須有買賣契約、登記或交付外,尚須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作成一個(gè)獨(dú)立于買賣契約之外的合意。此合意是以物權(quán)的變動(dòng)為內(nèi)容,學(xué)說上又稱為物權(quán)合意。《德國民法典》第873條規(guī)定,為了移轉(zhuǎn)土地所有權(quán),或?yàn)榱嗽谕恋厣显O(shè)定某項(xiàng)物權(quán)或移轉(zhuǎn)此項(xiàng)權(quán)利,或?yàn)榱嗽诖隧?xiàng)物權(quán)上更設(shè)定某項(xiàng)物權(quán),除法律有特別規(guī)定外,必須由權(quán)利人及相對人,對于權(quán)利變更成立合意,并將此種權(quán)利變更之事實(shí),登記于土地登記簿內(nèi)。《德國民法典》第929條規(guī)定,動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的出讓,必須由所有人將物交付于取得人,而且雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn),必須成立合意。如取得人已經(jīng)占有該物時(shí),僅須就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)成立合意。此種把當(dāng)事人之間有關(guān)物權(quán)的合意與交付或登記作為引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí),即物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)形式主義。
3、債權(quán)形式主義,又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合,此種主義因以奧地利民法為其典型,故又稱奧國主義。依此主義,物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí),除當(dāng)事人之間須有債權(quán)合意(債權(quán)行為)外,僅須另外踐行登記或交付的法定方式,即生物權(quán)變動(dòng)的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》,這一主義的基本要點(diǎn)如下:其一,發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示,二者合一,并無區(qū)別。此與意思主義同,而與物權(quán)形式主義異;其二,欲使物權(quán)變動(dòng)實(shí)際發(fā)生,僅有當(dāng)事人之間的債權(quán)意思表示(債權(quán)契約)尚有未足,尚須履行登記或交付的法定方式。因此,公示原則所須之登記或交付,系物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件;其三,物權(quán)的變動(dòng),僅須在債權(quán)的意思表示之外加上登記或交付即為滿足,不需另有物權(quán)的合意,故無獨(dú)立的物權(quán)行為存在;其四,既然無獨(dú)立的物權(quán)行為存在,則物權(quán)變動(dòng)之效力自然受其原因關(guān)系-債權(quán)行為之影響,因而所謂物權(quán)行為無因性也不存在。[3]
以上三種物權(quán)變動(dòng)模式孰優(yōu)孰劣,是一個(gè)在理論上眾說紛紜的話題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對于我國未來的物權(quán)立法對物權(quán)變動(dòng)模式的選擇這一問題上仁智互見,但普遍認(rèn)為我國現(xiàn)行立法系采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國《民法通則》第72條第2款規(guī)定:“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外!边@里所說的“合同”,是指買賣合同、互易合同、贈(zèng)與合同等債權(quán)合同!捌渌戏ǚ绞健笔侵咐^承、遺贈(zèng)、征用、沒收、法院判決以及強(qiáng)制執(zhí)行等。該規(guī)定表明,一方面,以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為的成立和生效,并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的發(fā)生;另一方面,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)并不要求有獨(dú)立的物權(quán)行為的存在,在一般情況下,債權(quán)合同加上交付行為即可發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。可見,作為民事基本法的《民法通則》采認(rèn)了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國《合同法》第133條同樣規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外!边@兩條規(guī)定中所說的作為例外情形的“法律另有規(guī)定”,主要是指民事特別法上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條第3款規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……”由此可見,我國立法對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)同樣采認(rèn)債權(quán)形式主義,以債權(quán)合同加上過戶登記的方式來移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
筆者之所以用相當(dāng)?shù)钠鶃黻U釋物權(quán)變動(dòng)模式問題,是因?yàn)閷@一問題的不同回答將導(dǎo)致對民法體系內(nèi)的合同效力、無權(quán)處分、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以及交易安全等相關(guān)問題作出不同的制度安排。因?yàn)椤拔餀?quán)變動(dòng)模式的立法選擇在運(yùn)用民法的言說方式對特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往關(guān)系作出描述和反映后,就會(huì)在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設(shè)計(jì)或表述”。[4]本文對“一房數(shù)賣”的法律適用問題的探討,即以我國現(xiàn)行法上債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為邏輯起點(diǎn),通過體系解釋和利益衡量的方法,力求對這一問題作出符合法理的回答。
二、數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下,不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意,不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為,更無所謂“物權(quán)行為的無因性”問題。物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果系因債權(quán)合同與登記或交付這一事實(shí)行為相結(jié)合而發(fā)生,債權(quán)合同的成立和生效是物權(quán)變動(dòng)的前提和基礎(chǔ)?疾臁耙环繑(shù)賣”的法律效果,自然應(yīng)從考察數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力入手。
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