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析物權(quán)變動(dòng)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)買受人的保護(hù)
按照大陸法系民法理論，規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的財(cái)產(chǎn)法，分為物權(quán)法和債權(quán)法兩大部分，其中，物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律，債權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系（主要是市場(chǎng)交易關(guān)系）的法律。由于中國(guó)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革是從發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始的，因此比較重視規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，這方面的法律法規(guī)相對(duì)要完善一些，如《合同法》的制定實(shí)施；而規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的物權(quán)法則缺乏最基本的規(guī)則和制度，如我國(guó)現(xiàn)行的民事基本法——《民法通則》，通篇未采用“物權(quán)”的概念，致使相關(guān)當(dāng)事人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)。我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)下列情形：1、出賣人出賣其不動(dòng)產(chǎn)，但未辦理所有權(quán)變更登記，買受人如何才能取得該標(biāo)的物的所有權(quán)？2、未能取得處分權(quán)的人出賣他人財(cái)產(chǎn)，買受人能否取得標(biāo)的物的所有權(quán)？由于《合同法》規(guī)范的僅是市場(chǎng)交易關(guān)系，而規(guī)范上述財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的物權(quán)法規(guī)現(xiàn)未形成完善體系，故在上述情形下援引《合同法》及有關(guān)物權(quán)的法理，有效保護(hù)財(cái)產(chǎn)買受人的權(quán)益，顯得極為必要。
物權(quán)的本質(zhì)為排他性權(quán)利，一項(xiàng)物權(quán)的變動(dòng)能否發(fā)生排他性后果、財(cái)產(chǎn)買受人利益能否得到保護(hù)，均應(yīng)建立在一個(gè)符合物權(quán)法法理的客觀和公正基礎(chǔ)之上。關(guān)于物權(quán)的變動(dòng)，各國(guó)立法上有四種模式：一是意思主義，買賣合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，無(wú)須登記或交付；二是登記對(duì)抗主義，買賣合同一經(jīng)有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記或交付不得對(duì)抗第三人；三是登記要件主義，買賣合同雖有效成立，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以登記或交付為要件；四是形式主義，即買賣合同有效成立后，在登記或交付之外，還須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)達(dá)成一個(gè)獨(dú)立于買賣合同的物權(quán)合意，此即德國(guó)民法所采用的物權(quán)行為獨(dú)立性和無(wú)因性理論。對(duì)此法國(guó)、日本等一些國(guó)家不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為之外的物權(quán)行為。中國(guó)民法學(xué)界多數(shù)學(xué)者也不贊成采納德國(guó)民法上述理論，而將物權(quán)變動(dòng)作為債權(quán)行為的法律效果進(jìn)行區(qū)分，即對(duì)作為原因行為的債權(quán)合同的生效條件及生效時(shí)間，與作為債權(quán)合同法律效果的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)的發(fā)生條件與發(fā)生時(shí)間，加以區(qū)分，此謂物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則。按照區(qū)分原則，買賣合同的生效，與買賣合同生效后所發(fā)生效果的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)予區(qū)分并依不同規(guī)則：買賣合同自成立生效，標(biāo)的物所有權(quán)依公示方法，動(dòng)產(chǎn)依交付轉(zhuǎn)移、不動(dòng)產(chǎn)依登記轉(zhuǎn)移。即在物權(quán)變動(dòng)模式上，我國(guó)采用登記要件主義，既便于實(shí)行又能保障交易安全。這與《合同法》第133條關(guān)于買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本規(guī)則，是一致的。該法條中所謂法律另有規(guī)定，指的是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)依登記轉(zhuǎn)移；所謂當(dāng)事人另有約定，指保留所有權(quán)的買賣合同，如當(dāng)事人約定價(jià)款支付后，標(biāo)的物（動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)轉(zhuǎn)移，亦為合法。
司法實(shí)踐中對(duì)物權(quán)變動(dòng)的認(rèn)定，應(yīng)按登記要件主義處理，堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則。曾有下述比較典型的案例：甲將其平房賣給乙，數(shù)年后，平房拆遷，乙分得樓房，甲即已未辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)為由訴至法院，主張買賣合同無(wú)效，樓房歸其所有，最終法院判如所請(qǐng)。這種裁判結(jié)果，是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)、合同生效與所有權(quán)轉(zhuǎn)移混為一談，助長(zhǎng)了社會(huì)上的不道德行為，是錯(cuò)誤的�！逗贤ā返�135條規(guī)定：轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)是出賣人的義務(wù)。按照前述法條的規(guī)定及物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則，本案法院應(yīng)確認(rèn)甲乙之間的房產(chǎn)買賣合同有效，判令由甲負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，方能體現(xiàn)法律的公平與正義。
應(yīng)當(dāng)注意的是，為符合國(guó)際慣例，我國(guó)現(xiàn)行海商法、民用航空法規(guī)定船舶、飛行器物權(quán)變動(dòng)均采登記對(duì)抗主義。與此相似，汽車也屬于較為貴重的動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)模式應(yīng)否亦采用登記對(duì)抗主義？實(shí)踐中汽車買賣糾紛比較多見(jiàn)，按我國(guó)所采用的登記要件主義物權(quán)變動(dòng)模式，汽車的所有權(quán)應(yīng)依公示方法交付轉(zhuǎn)移無(wú)疑；且汽車價(jià)值遠(yuǎn)小于船舶、飛行器，其數(shù)量多、交易頻繁，適用登記要件主義，更為適當(dāng)，亦與前述其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式相符。我國(guó)法律及國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院有關(guān)部委制定的行政規(guī)章規(guī)定，汽車買賣自辦理所有權(quán)變更登記時(shí)生效。鑒于物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則，及《合同法》實(shí)施后，國(guó)務(wù)院部委的行政規(guī)章已不再是認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，該規(guī)章不屬于《合同法》第133條但書(shū)部分中所指的“法律”，汽車所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)不受該法條除外規(guī)定的制約。上述行政規(guī)章與法律規(guī)定相沖突，不應(yīng)援用。
按照物權(quán)公示原則的要求，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是物權(quán)法的制度基礎(chǔ)。要采用登記要件主義，就必須要建立統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。按現(xiàn)行規(guī)定，凡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得、變動(dòng)，都要到管理機(jī)關(guān)登記。我國(guó)現(xiàn)存問(wèn)題是，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記；本應(yīng)屬于“行政服務(wù)”性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，卻被用來(lái)牟利。如辦理抵押權(quán)登記，本因資金短缺才辦理抵押，卻還要依據(jù)評(píng)估價(jià)值交費(fèi)，動(dòng)輒幾萬(wàn)十幾萬(wàn)元；有的地方甚至規(guī)定了抵押登記有效期限，違反了我國(guó)《擔(dān)保法》第52條的規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)和個(gè)人利益。因此，設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)法律根據(jù)和法律效力的統(tǒng)一，取消登記機(jī)關(guān)的行政管理權(quán)，禁止其以異化的“權(quán)限”牟利，迫在眉睫。
按照我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分制度，出賣人未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，事后亦未取得處分權(quán)的，買賣合同無(wú)效。此種情形下，買受人能否取得標(biāo)的物的所有權(quán)？早期羅馬法嚴(yán)格堅(jiān)持“傳來(lái)取得的原則”，認(rèn)為物權(quán)受讓人取得的權(quán)利，只能是出讓人出讓的權(quán)利，如出讓的權(quán)利有瑕疵，則該權(quán)利不能對(duì)抗原來(lái)所有權(quán)人的返還請(qǐng)求權(quán)。因此，原所有權(quán)出讓人可以將此所有權(quán)追回。這種做法的本質(zhì)是不保護(hù)買受人的利益，即使其在交易中毫無(wú)過(guò)錯(cuò)，也避免不了最后遭受損害。后來(lái)的立法都放棄了這種理論，加大了對(duì)財(cái)產(chǎn)買受人的保護(hù)，以確立正常的交易秩序。早期日耳曼法建立了“前手交易的瑕疵不及于后手的原則”，即前手交易有瑕疵，但是在物上權(quán)利移轉(zhuǎn)于后手買受人時(shí)，買受人取得的權(quán)利即為無(wú)瑕疵，任何人不得追奪。這就是著名的“以手護(hù)手”的原則。這種做法對(duì)買受人非常有利，但對(duì)于原物權(quán)人而言則有失公允，存在著矯枉過(guò)正的問(wèn)題。后期羅馬法根據(jù)“善意取得原則”建立了對(duì)第三人實(shí)行有條件保護(hù)的立法體例，這是一種歷史久遠(yuǎn)且在國(guó)際上有較大影響的法律制度，也就是現(xiàn)代民法為保護(hù)交易的安全，一直沿用的所謂“善意取得制度”。我國(guó)對(duì)此尚無(wú)明文規(guī)定，這顯然不利于交易安全之保障和買受人正當(dāng)利益之保護(hù)�！逗贤ā凡莅钢嘘P(guān)于無(wú)權(quán)處分制度的條文曾規(guī)定：“權(quán)利人不追認(rèn)，處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同無(wú)效。但其無(wú)效不得對(duì)抗善意第三人�！庇捎谏埔赓I受人的保護(hù)，即善意取得制度，屬于物權(quán)法制度，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法上作完整的規(guī)定，因此《合同法》頒布時(shí)將無(wú)權(quán)處分條文的但書(shū)部分刪除。
依據(jù)法理，善意取得制度的應(yīng)用僅限于法律許可的動(dòng)產(chǎn)。按照動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在交付時(shí)轉(zhuǎn)移的登記要件主義物權(quán)變動(dòng)模式，在前述買賣合同無(wú)效的情況下，1、如買受人在受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知出賣人無(wú)處分權(quán)，且其已盡充分注意的義務(wù)，在交易中無(wú)重大過(guò)失，即買受人出于善意，則其支付對(duì)價(jià)并因出賣人交付而占有動(dòng)產(chǎn)后，即取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；2、如果
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