不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律效果

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，是大陸法系各國(guó)普遍采用的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。但因各國(guó)立法例在對(duì)登記的法律效果上有不同的規(guī)定，使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則出現(xiàn)了不同的模式。主要有兩種，一種是以德國(guó)法為代表的登記要件主義，其主要內(nèi)容是承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性理論，認(rèn)為物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生，直接以登記為條件，未經(jīng)登記，不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力，但一經(jīng)登記，即不受變動(dòng)原因效力的影響。另一種是以法國(guó)法為代表的登記公示主義，其主要內(nèi)容是否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為物權(quán)的變動(dòng)是債權(quán)合同的效果，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的合意即產(chǎn)生法律效果，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記，不能對(duì)抗第三人。

　　我國(guó)《合同法》實(shí)施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！庇捎谖覈�(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)多有“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，對(duì)司法實(shí)務(wù)界妥善審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾爭(zhēng)具有十分重要的意義。下面筆者試從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當(dāng)事人達(dá)成的合意之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，也即合同當(dāng)事人合意達(dá)成的契約只在當(dāng)事人之間形成以物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，故在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采取的是登記要件主義。因當(dāng)事人所達(dá)成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動(dòng)的原因，按照物權(quán)行為無(wú)因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為均是獨(dú)立的民事行為，原因行為是否有效，不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為是否有效產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會(huì)因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果；同樣，當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約無(wú)效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動(dòng)后果仍然是有效的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒�律的承認(rèn)�，F(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無(wú)效會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無(wú)因性的理論，這顯然是我國(guó)立法體例的選擇。

　　另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對(duì)合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見(jiàn)的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同無(wú)效或者被撤銷，依照我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會(huì)引起返還財(cái)產(chǎn)的法律責(zé)任，并無(wú)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說(shuō)明我國(guó)法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，也即債權(quán)合同無(wú)效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也將無(wú)效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨(dú)立性是相對(duì)的，所以說(shuō)物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實(shí)現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘ�義務(wù)，在沒(méi)有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結(jié)論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現(xiàn)變動(dòng)效果的無(wú)效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)合同能否履行�？梢�(jiàn)，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對(duì)地獨(dú)立，這與物權(quán)行為的無(wú)因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣房屋并達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動(dòng)的后果自然會(huì)發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對(duì)抗第三人乙的作用，可見(jiàn)，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

　　筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均未能揭示出我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭(zhēng)論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)我國(guó)法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來(lái)爭(zhēng)論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點(diǎn)對(duì)物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的絕對(duì)獨(dú)立，但卻忽視了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國(guó)家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來(lái)越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點(diǎn)則過(guò)于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點(diǎn)，才是真正值得研究的問(wèn)題。

　　最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對(duì)二者的效力問(wèn)題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無(wú)因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請(qǐng)求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗，有關(guān)部門(mén)總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實(shí)意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實(shí)意義。這些問(wèn)題用登記要件主義的觀點(diǎn)顯然解釋不通，這說(shuō)明完全采用登記要件主義與我國(guó)

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