房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)

在登記要件主義下，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)的交付與物權(quán)變動(dòng)無關(guān)，所以在不動(dòng)產(chǎn)交易的過程中當(dāng)所有權(quán)和占有分離時(shí)，如何平衡、處理由此而產(chǎn)生的利益關(guān)系就成為一個(gè)難題，本案為研究上述問題提供了一個(gè)很好的案型。本文包括如下三個(gè)方面的內(nèi)容：從債權(quán)法、物權(quán)法的角度分析不動(dòng)產(chǎn)交付的法律后果，認(rèn)為新莊公司、銀建公司可受占有之保護(hù)；從債權(quán)法、物權(quán)法的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行觀察，提出了登記申請(qǐng)一旦被登記機(jī)關(guān)受理即產(chǎn)生拘束力；基于形成權(quán)的理論，主張吉春公司不能解除合同。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)交付與物權(quán)變動(dòng)

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外�！迸c動(dòng)產(chǎn)交付一樣，不動(dòng)產(chǎn)的交付就是讓與人將不動(dòng)產(chǎn)的占有移轉(zhuǎn)給受讓人。不動(dòng)產(chǎn)的交付除現(xiàn)實(shí)交付外，也可以表現(xiàn)為簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有兩次交付行為，即吉春房地產(chǎn)公司向新莊公司交付、新莊公司向銀建公司交付。

　�。ㄒ唬﹤鶛�(quán)法視野中的不動(dòng)產(chǎn)交付

　　1.不動(dòng)產(chǎn)交付是履行債權(quán)合同的行為

　　交付是房地產(chǎn)買賣中出賣人的合同義務(wù)。在房產(chǎn)買賣合同中，買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)處于對(duì)等地位。一方當(dāng)事人的權(quán)利即為另一方當(dāng)事人的義務(wù)。反之，一方當(dāng)事人的義務(wù)即為另一方當(dāng)事人的權(quán)利。就出賣人而言，其義務(wù)主要是：（1）保證將買賣房產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。此項(xiàng)義務(wù)包括兩個(gè)方面，一是將房屋實(shí)際交給買受人占有，二是通過辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將買賣房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人之名下；（2）瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)和質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)。本案中，吉春公司交付樓宇是履行契約義務(wù)的行為。同時(shí)，就買受人而言，在出賣人履行交付行為時(shí)，享有受領(lǐng)的權(quán)利�；�于此種權(quán)利，債權(quán)人才能接受債務(wù)人的履行并保持履行利益。但該受領(lǐng)亦為買受人的義務(wù)。本案中，新莊公司接受交付而占有房產(chǎn)是受領(lǐng)債務(wù)人的履行，其占有該寫字樓并保持該占有，是受領(lǐng)吉春公司履行合同義務(wù)的結(jié)果。從這里來看，除非新莊公司和吉春公司之間的合同被認(rèn)定無效、被撤銷或解除，吉春公司則不能請(qǐng)求新莊公司返還占有。如果新莊公司和吉春公司之間的合同被認(rèn)定無效、被撤銷或解除，新莊公司及銀建公司之占有便沒有了權(quán)源，吉春公司便可以直接向第三人銀建公司行使返還請(qǐng)求權(quán)。

　　2.標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)

　　我國(guó)理論界對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)曾有兩種主張：一是認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)由所有人承擔(dān)，因之風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；二是認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的應(yīng)自交付時(shí)起從出賣人移轉(zhuǎn)給買受人。合同法堅(jiān)持了第二種主張，第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。”本案中，吉春公司向新莊公司交付寫字樓，新莊公司在保有其對(duì)寫字樓的占有這一履行利益的同時(shí)，并應(yīng)承擔(dān)房屋意外滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）物權(quán)法視野中的不動(dòng)產(chǎn)交付

　　1.交付與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

　　我國(guó)民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外�！焙贤�法第133條作了基本相同的規(guī)定。但上述財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移的規(guī)定應(yīng)是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的。至于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，應(yīng)是屬于其“法律另有規(guī)定的”情形。依我國(guó)民法學(xué)界的通說，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)我國(guó)應(yīng)采取登記要件主義。我國(guó)的一些法律、法規(guī)和規(guī)章，比如《城市房地產(chǎn)管理法》、《建設(shè)部城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等，都明確規(guī)定登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件。2002年11月全國(guó)人大法工委提交的民法草案中也采取了不動(dòng)產(chǎn)買賣交易實(shí)行登記生效的原則，學(xué)界提出的建議稿中也采納登記要件主義的立法例。依登記要件主義，在本案中，吉春公司向新莊公司、新莊公司向銀建公司之交付行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果，即房屋的所有權(quán)在交付之后仍然保持在吉春公司手中。

　　2.新莊公司、銀建公司能否獲得占有的保護(hù)

　　有學(xué)者認(rèn)為：“關(guān)于占有的效力，如權(quán)利推定、權(quán)利移轉(zhuǎn)或善意取得等，在不動(dòng)產(chǎn)已由登記制度取代之。”①這是堅(jiān)持登記要件主義必然的結(jié)論。而在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)的交付是發(fā)生在當(dāng)事人之間，而登記不僅有雙方當(dāng)事人之申請(qǐng)登記行為，更有登記機(jī)關(guān)審查、登記的行為，所以在實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記往往是分離的，不是同步完成的。這種不同步表現(xiàn)為兩種情形：其一是不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，占有已經(jīng)移轉(zhuǎn)于受讓人，但是尚未辦理物權(quán)變動(dòng)登記；其二是登記已經(jīng)完成，但是出讓人沒有交付不動(dòng)產(chǎn)，出讓人仍然占有不動(dòng)產(chǎn)。這兩種情形的共性就是所有權(quán)權(quán)屬和占有的分離，此時(shí)作為單純的占有人的出讓人或受讓人，能否依占有制度獲得保護(hù)，是一個(gè)值得研究的問題。

　�。�1）吉春公司能否向新莊公司行使所有物返還請(qǐng)求權(quán)

　　關(guān)于何謂所有物返還請(qǐng)求權(quán)，學(xué)者認(rèn)為所有人對(duì)于無權(quán)占有或侵奪其所有物者，得請(qǐng)求返還之，是為所有物返還請(qǐng)求權(quán)，或所有人的回復(fù)請(qǐng)求權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件有三：請(qǐng)求權(quán)的主體須為所有人；相對(duì)人須為無權(quán)占有；請(qǐng)求人對(duì)其就標(biāo)的物所有權(quán)，應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。②第三個(gè)要件是訴訟上的要求，可以不予考慮，特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記之公示之公信力，登記名義人即推定為所有人。本案中，登記尚未完成，所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，吉春公司仍然是所有人。所以新莊公司之占有（假定沒有交付銀建公司）是否為無權(quán)占有成為吉春公司能否行使所有物返還請(qǐng)求權(quán)的關(guān)鍵。

　　有權(quán)占有，即為有本權(quán)的占有。所謂本權(quán)，又稱為得為占有的權(quán)利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權(quán)利，主要包括物權(quán)與債權(quán)。新莊公司基于吉春公司履行合同而占有寫字樓，屬于有權(quán)占有。當(dāng)吉春公司在向新莊公司行使所有物返還請(qǐng)求權(quán)時(shí)，新莊公司可以基于其正當(dāng)權(quán)源而提出抗辯。

　�。�2）吉春公司能否向第三人銀建公司行使返還請(qǐng)求權(quán)

　　該問題同樣可以置換為另一個(gè)問題，即銀建公司是否為無權(quán)占有？此涉及學(xué)說上之“占有連鎖理論”。學(xué)者將“占有連鎖理論”歸納為三個(gè)要件：（1）中間人對(duì)所有人須有合法的占有權(quán)源；（2）第三人須自中間人基于一定的法律關(guān)系（尤其是債之關(guān)系），取得占有的權(quán)利；（3）須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。③結(jié)合本案，銀建公司固不能徑以新莊公司與吉春公司的債之關(guān)系，作為自己占有的正當(dāng)權(quán)源，但倘新莊公司得將占有移轉(zhuǎn)于銀建公司時(shí)，該銀建公司得對(duì)所有人主張其亦有占有的權(quán)利。本案中的占有的兩次移轉(zhuǎn)都是基于債之關(guān)系，符合前兩個(gè)要件，對(duì)是否符合第三個(gè)要件尚有疑問。在堅(jiān)持“占有連鎖理論”之學(xué)者看來，新莊公司作為買受人當(dāng)然可以將占有移轉(zhuǎn)給第三人銀建公司，由此，銀建公司之占有當(dāng)然為有權(quán)占有，這一結(jié)論是建立在區(qū)分債權(quán)行為和處分行為的基礎(chǔ)上的。④

　　合同法第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！币罁�(jù)該規(guī)定，新莊公司在

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