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論雙倍賠償在商品房交易中的適用
摘要：《消法》第四十九條規(guī)定的雙倍賠償是否能適用于商品房交易一直都有爭(zhēng)議。本文通過(guò)法理分析，原則上肯定了雙倍賠償可適用于商品房交易，并從建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)出發(fā)，分析了適用的原則、范圍和方式。同時(shí)指出雙倍賠償適用于商品房交易對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的積極意義，以及最高法院新近的司法解釋關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定的不足。關(guān)鍵詞：雙倍賠償；商品房交易；雙刃劍
一、問(wèn)題的提出
商品房交易中是不是應(yīng)該適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第四十九條關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定，在理論上一直都有爭(zhēng)議，在司法實(shí)踐中，也不盡統(tǒng)一。最高院新近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），雖然必將有助于商品房交易中的雙倍賠償在司法實(shí)踐中的統(tǒng)一，但未必能避免理論上的爭(zhēng)議。
另一方面，直觀地看，如果商品房交易適用《消法》第四十九條關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定，則有助于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)及保護(hù)商品房購(gòu)買者的權(quán)益，但可能不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；如果不適用，則有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但其中的泡沫必然增多且不利于保護(hù)商品房購(gòu)買者的權(quán)益。實(shí)際上，早在建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局于2000年聯(lián)合推出的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171）中，這一問(wèn)題就已經(jīng)凸現(xiàn)。
問(wèn)題的究里，實(shí)在于《消法》第四十九條所規(guī)定的雙倍賠償可稱上是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的雙刃劍。這把雙刃劍是否應(yīng)該應(yīng)用于商品房交易？又如何運(yùn)用這把劍的雙刃？此二問(wèn)題不僅影響商品房開發(fā)商及購(gòu)買者兩者的利益平衡，而且關(guān)涉我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范穩(wěn)定的發(fā)展，因此是值得探討的。本文試圖對(duì)此作些許經(jīng)濟(jì)法律分析。
二、《消法》第四十九條能否適用于商品房交易？
《消法》第四十九條的規(guī)定如下：
“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受的服務(wù)的費(fèi)用的一倍�！�
司法實(shí)踐中，多數(shù)法院在商品房交易上不適用《消法》第四十九條，最主要的原因是，商品房買賣合同金額巨大，動(dòng)則數(shù)十萬(wàn)、上百萬(wàn)，判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。但也有個(gè)別法院適用，畢竟，在商品房買賣中，被騙幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的消費(fèi)者大有人在，不適用《消法》第四十九條仍將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。[1]
在學(xué)理上，反對(duì)在商品房交易上適用《消法》第四十九條的學(xué)者，比如民法學(xué)家梁慧星教授，所給出的最強(qiáng)有力的理由是：“消法制定時(shí)，所針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì)問(wèn)題，所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。同時(shí)制定的產(chǎn)品質(zhì)量法明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。”[2]梁是《消法》的起草者之一，他所說(shuō)的也許是真的，但其之所以能是真的，決不是因?yàn)榱罕救耸瞧鸩菡咧唬驗(yàn)槠渌鸩菡呒坝懻撜咄耆锌赡艹植煌庖?jiàn)，而是因?yàn)閺姆l解釋看，《消法》第四十九條所包括的商品傾向于把商品房排除在外，具體分析如下：
按《消法》第四十九條前半部分的規(guī)定，雙倍賠償應(yīng)該是消費(fèi)者“受到的損失”的加倍，我想這也是《消法》第四十九條的本意。但《消法》第四十九條后半部分規(guī)定“增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受的服務(wù)的費(fèi)用的一倍”，這即意味著《消法》第四十九條認(rèn)為消費(fèi)者“受到的損失”等于“消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受的服務(wù)的費(fèi)用”。換言之，《消法》第四十九條認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)買商品或者接受的服務(wù)全部為假冒偽劣，毫無(wú)價(jià)值，全部是消費(fèi)者的損失。這對(duì)于其他商品也許是真的，但對(duì)于商品房而言，則往往不是真的。因此，梁說(shuō)《消法》“所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)”是有道理的。-這實(shí)際上也是最高院的《解釋》在說(shuō)明其制定依據(jù)時(shí)，并未指明包括《消法》在內(nèi)的原因。
但是，雖然商品房不太可能全部為“假冒偽劣”（工程質(zhì)量不合格實(shí)際上是可能的），但其中的“缺斤短兩”仍是存在的，部分為“假冒偽劣”也仍是存在的。-這與普通商品并無(wú)實(shí)質(zhì)上的不同。況且，如果嚴(yán)格推定《消法》第四十九條適用的前提是消費(fèi)者“受到的損失”等于“消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受的服務(wù)的費(fèi)用”，則幾乎沒(méi)有任何商品可以適用《消法》第四十九條，因?yàn)槿魏紊唐芳幢闳繛椤凹倜皞瘟印�，也有其廢物價(jià)值。
更加主要的是，既然《消法》沒(méi)有像《產(chǎn)品質(zhì)量法》那樣將建筑工程明文排除在外，那么除非出臺(tái)相應(yīng)的有權(quán)解釋，就沒(méi)有任何理由假定《消法》的其他條文所規(guī)定的消費(fèi)者的權(quán)利可以適用于商品房的買受者，獨(dú)第四十九條不適用。（最高院的《解釋》可作“事實(shí)上”的反證。-在此強(qiáng)調(diào)是“事實(shí)上”的，即不排除可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的立法解釋，將商品房交易中的雙倍賠償明文排除在《消法》之外。但此時(shí)應(yīng)注意，最高院《解釋》中關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定仍然有效。）因此，筆者以為，《消法》第四十九條原則上應(yīng)是適用于商品房交易的，僅是適用的原則及具體的適用范圍還有待廓清。
三、商品房交易中雙倍賠償?shù)倪m用原則和范圍
適用《消法》第四十九條，前提是經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為。關(guān)于欺詐行為，最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行
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