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房屋雙重買賣的若干問題探討
摘要：房屋雙重買賣合同中，后買賣合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買受人取得房屋所有權(quán)；但后買受人在主觀上有侵害債權(quán)故意的，應(yīng)承擔(dān)侵害債權(quán)責(zé)任。先買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出賣人再為二次買賣時，構(gòu)成無權(quán)處分，但后買賣合同有效。先買受人享有撤銷權(quán)，但以保全一般債權(quán)為必要。先買受人損失范圍的計算方式有兩種，我國應(yīng)采取主觀與客觀相結(jié)合的計算方式?jīng)Q定先買權(quán)人應(yīng)受賠償?shù)姆秶?br>關(guān)鍵詞：雙重買賣、無權(quán)處分、衡平優(yōu)先權(quán)
房屋出賣人出于經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益的考慮，先后與兩個或兩個以上房屋買受人簽訂買賣合同，這就是房屋雙重買賣。在發(fā)生雙重買賣的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動產(chǎn)，價值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類糾紛直接影響到出賣人與買受人之間的利益。但我國《合同法》對該問題并沒有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見；而法學(xué)理論界對此問題也鮮有論者。因此，從理論上對房屋雙重買賣進(jìn)行探討，就具有相當(dāng)重要的實踐價值和理論意義。
一、房屋雙重買賣合同的法律效力
房屋所有人將房屋為雙重讓與時，兩個房屋買賣合同的效力如何，從各國的規(guī)定來看，并不盡相同。在承認(rèn)物權(quán)行為無因性理論的國家，房屋買賣合同是債權(quán)行為，而物權(quán)的變動是物權(quán)行為的結(jié)果，所以，學(xué)者普遍認(rèn)為，在雙重買賣的情況下，房屋買賣合同都是有效的。在主張意思主義的國家，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動是雙方意思合致的結(jié)果，單純的房屋買賣合同便能產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的效果，所以，房屋買賣的先買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。這時，房屋出賣人又將房屋讓與他人，實際上是對他人財產(chǎn)的處分，按無權(quán)處分來處理。而在否認(rèn)物權(quán)行為無因性但又主張登記生效主義的國家則認(rèn)為必須具備房屋買賣合同有效和辦理登記兩個條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，在雙重買賣的情況下，兩個買賣合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的買受人取得房屋的所有權(quán)，對于未取得房屋所有權(quán)的買受人而言，只能按照履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
就我國而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復(fù)函�？梢姡谖覈痉▽嵺`中是將登記做為房屋買賣合同的有效要件來看待的。但是，學(xué)者間對登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，房屋買賣合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無效[1]。因此，在房屋雙重買賣情況下，只能有一個買受人取得房屋過戶登記，房屋買賣合同是有效的；對于未辦理過戶登記的買受人而言，房屋買賣合同不生效力，房屋買賣合同無效。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認(rèn)為房屋買賣合同的效力并不以過戶登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即使未經(jīng)登記，房屋買賣合同仍然是有效的，房屋過戶登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)變動的效果，不能影響買賣合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買賣的情況下，兩個房屋買賣合同都是有效的，只有辦理過戶登記的一方取得房屋的所有權(quán)，而另一買受人只能以履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為以后說為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國家的立法來看，沒有任何一個國家主張房屋買賣合同必須登記生效。第二，登記生效主義國家的登記，并不是對房屋買賣合同的登記，而是對房屋產(chǎn)權(quán)變動的登記，登記不應(yīng)成為判斷房屋買賣合同效力的條件之一。第三，買賣合同無效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的原因很多，并不一定局限于房屋買賣合同無效。第四，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣合同無效，不利于保護(hù)買受人的利益。在司法實踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)登記的買賣合同無效的觀點[2]。
二、后買受人取得房屋所有權(quán)
按先來后到的邏輯思維，先買受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)。但是，一個完全有效的物權(quán)變動必須具備兩個條件：其一，房屋買賣合同有效；其二，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，僅有房屋買賣合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果，物權(quán)變動形式主義是產(chǎn)生雙重買賣的根源。因此，后房屋買賣合同有效且先于先買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，后買受人可以取得房屋所有權(quán)。這時，先買受人已基于買賣合同取得對房屋的占有，而后買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，后買受人能否向先買受人主張返還請求權(quán)。先買受人取得對不動產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買賣契約，對于出賣人而言，他是有權(quán)占有，應(yīng)無疑問。但該不動產(chǎn)之所有權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后受讓人，先買受人對該物占有既失其法律上基礎(chǔ)，對后買受人而言，乃構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)付返還義務(wù)，自不待言[3]�？梢�，后買受人可以直接向先買受人主張房屋返還請求權(quán)。
如果后買賣合同無效或被撤銷但已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)過戶登記于后買受人的，后買受人是否能夠取得房屋所有權(quán)，則有疑問。在承認(rèn)物權(quán)行為無因性的德國，堅持“基于一個錯誤的交付也是完全有效”的原則，認(rèn)為即使房屋買賣合同無效，并不能影響物權(quán)變動的效力。所以，在雙重買賣的場合，即使后買賣合同無效，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，后買受人仍然取得房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，如果物權(quán)行為本身無效或被撤銷，并不能發(fā)生物權(quán)變動的效力，已經(jīng)辦理登記的，予以涂銷，后買受人不能取得房屋所有權(quán)。在我國，一個完整的房屋買賣必須具備房屋買賣合同有效和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記兩個要件，缺一不可，否則，買受人就不能取得房屋的所有權(quán)。在后買賣合同無效時，雖然已辦理過戶登記，但因不具備房屋買賣的全部要件，后買受人不能取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)涂銷登記。
債權(quán)能夠成為侵權(quán)行為的對象已經(jīng)是不爭的事實，后買受人明知有前買賣合同，仍然購買，當(dāng)然構(gòu)成侵害債權(quán)。我國臺灣學(xué)者普遍認(rèn)為，這時，后買受人是以故意背于善良風(fēng)俗之方法加害債權(quán)，先買受人應(yīng)按照我國臺灣地區(qū)《民法典》第184條后段的規(guī)定請求損害賠償。后買受人應(yīng)承擔(dān)損害賠償義務(wù)，恢復(fù)先買受人被侵害前的狀態(tài)，因此，先買受人可以直接要求后買受人向其給付[4]。在我國，雖然立法上沒有明確規(guī)定侵害債權(quán)，但學(xué)者普遍認(rèn)為，債權(quán)也可以成為侵權(quán)行為的對象，并且當(dāng)?shù)谌擞星趾鶛?quán)的主觀故意時，即可構(gòu)成侵害債權(quán)，[5]房屋先買受人也可依侵害債權(quán)為由，直接要求后買受人向其給付。
三、先買受人已取得所有權(quán)后，出賣人再為雙重買賣
先買受人辦理登記手續(xù)的，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，出賣人然后將同一標(biāo)的物出賣與他人的，就它的性質(zhì)而言，與出賣他人之物沒有差別。我國《合同法》第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！睂嶋H上，該條的規(guī)定是理想化的，它根本不能處理實際問題。這是因為，出賣人對自己之物或者有權(quán)處分之物進(jìn)行處分，不會發(fā)生糾紛，沒有通過立法進(jìn)行調(diào)整的必要。當(dāng)讓與人出賣了他人之物，沒有得到所有權(quán)人的追認(rèn)，或沒有取得對物的處分權(quán)的，最易發(fā)生糾紛，應(yīng)為立法的重心，但是，《合同法》對此問題并沒有明確規(guī)定，實為立法的一大紕漏。同法第51條對無權(quán)處分問題作了些許規(guī)定，按照這條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。這條規(guī)定試圖對第132條的缺陷做出一個圓滿的補(bǔ)充，但是，如果無權(quán)處分人取得處分權(quán)或者得到處分權(quán)人的追認(rèn)，能夠發(fā)生訂立合
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