審理糾紛預售商品房如何適用情勢變更原則

在預售商品房糾紛案件中，開發(fā)商或者銷售商提供的商品房預售契約或補充契約中多規(guī)定了在發(fā)生情勢變更情形時開發(fā)商或者銷售商可以免于承擔預期交房的法律責任。我國法律迄今尚無關于如何適用情勢變更原則的具體規(guī)定，因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預售商品房糾紛，切實保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，具有重要意義。

　　一、預售商品房糾紛中適用情勢變更原則的要件和內(nèi)容

　　情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預售商品房糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：

　　首先，情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據(jù)預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

　　其次，情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責。

　　再次，情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態(tài)，該情況應當適用情勢變更原則。

　　如前所述，預售商品房具有時間上的期待性，該特征反映在情勢變更上，還須是法律行為生效后至法律關系消滅前這一期間，只有在這一期間發(fā)生的情勢變更才適用之。如房產(chǎn)商已交付商品房，購買者已使用該房，那么此后所發(fā)生的情勢變更則不適用。

　　縱觀其成立要件，對有以下預售商品房情形，當不適用情勢變更原則。1.預售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢變更；2.合同訂立之后，合同內(nèi)容與實際標的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價關系失衡，此后所發(fā)生的情勢變更；3.當事人在簽訂預售商品房合同時對以后可能出現(xiàn)的某種情勢變更已預見并載入預售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預見的情勢變更；4.由于當事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢變更；5.由于當事人一方的過錯，致使其逾

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