房地產(chǎn)執(zhí)行的若干法律問(wèn)題

一、對(duì)房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行。

房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，按股份分享投資利益或房屋產(chǎn)權(quán)；二是雙方即項(xiàng)目所有方和投資方，采用合同的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)并按照投資比例獲取利潤(rùn)和分配房產(chǎn)。下面我們分別進(jìn)行探討：（一）以項(xiàng)目公司的形式合作建房的執(zhí)行方式。

若項(xiàng)目公司為被執(zhí)行人，則所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行；若項(xiàng)目公司的股東為被執(zhí)行人時(shí)，一般不能直接執(zhí)行項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，理由是：⒈股東對(duì)項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益與項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)是兩個(gè)相獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)集合，股東的投資權(quán)益獨(dú)立地屬于股東個(gè)人所有，項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的所有權(quán)利為項(xiàng)目公司獨(dú)立所有。

⒉股東對(duì)項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益在一般情形下不具有有形財(cái)產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無(wú)形的權(quán)利形態(tài)出現(xiàn)的，這種權(quán)利具體體現(xiàn)在其對(duì)項(xiàng)目公司的收益、決策、管理、分配等具體行為上，因此，把房地產(chǎn)投資權(quán)益直接等同于具體的房地產(chǎn)實(shí)物是錯(cuò)誤的。

在執(zhí)行被執(zhí)行人在項(xiàng)目公司所享有的投資權(quán)益時(shí)，首先，要對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)狀況尤其是營(yíng)利狀況進(jìn)行調(diào)查和審查，確認(rèn)項(xiàng)目公司是否贏利以及贏利多少；其次，要查明贏利是否已經(jīng)支付；再次，區(qū)別以下不同的情況分別進(jìn)行處理：⑴有收益且未支付的，法院應(yīng)裁定凍結(jié)其收益，并向項(xiàng)目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，責(zé)令其不得將該收益支付給被執(zhí)行人。⑵被執(zhí)行人對(duì)項(xiàng)目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項(xiàng)目公司的存款或執(zhí)行項(xiàng)目公司的房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。⑶被執(zhí)行人的投資權(quán)益具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值且可以依法轉(zhuǎn)讓的，法院可以依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第五十四條的規(guī)定，通過(guò)對(duì)被執(zhí)行人享有的投資權(quán)益的變價(jià)轉(zhuǎn)讓來(lái)清償其債務(wù)。執(zhí)行法院裁定凍結(jié)、轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的投資權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向工商行政管理部門(mén)和項(xiàng)目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，明確規(guī)定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反造成投資權(quán)益流失的，依法追究其相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（二）以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同的形式合作建房的。

這種情形下，若項(xiàng)目所有人是被執(zhí)行人，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行；但若其他投資人是被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行，理由是：⒈投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益，房地產(chǎn)權(quán)益的最終實(shí)現(xiàn)，有賴于該項(xiàng)目的營(yíng)利狀況。

⒉投資權(quán)益具有不特定性，因?yàn)樵诤贤�履行期�?nèi)，隨著投資人投資的變化會(huì)導(dǎo)致權(quán)益分配比例的變化。由于此種形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是以項(xiàng)目所有人的名義報(bào)建和銷(xiāo)售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，有權(quán)要求項(xiàng)目所有人按照合同給付利潤(rùn)或同等價(jià)值的房屋，亦即投資人對(duì)項(xiàng)目所有人享有債權(quán)。因此，合作合同已履行完畢的，可按照《規(guī)定》中有關(guān)執(zhí)行到期債權(quán)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行；合作合同正在履行的，可按照?qǐng)?zhí)行未到期債權(quán)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行，即向項(xiàng)目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，禁止其向投資人支付投資收益，待到期后，再向項(xiàng)目所有人發(fā)出履行通知，要求其直接支付給人民法院或者申請(qǐng)執(zhí)行人。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一，是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置和變現(xiàn)時(shí)，常會(huì)遇到這類(lèi)問(wèn)題。如何妥善處理這類(lèi)問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是十分重要的。

（一）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之；現(xiàn)行德國(guó)民法、瑞士民法和日本民法，也分別規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)。我國(guó)法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)有如下規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》（試行））第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！钡�118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！薄吨腥A人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利�！�

（二）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)的效力問(wèn)題。

根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》第118 條的規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買(mǎi)權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。由此可知，承租人的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，其他合伙人的先買(mǎi)權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)的效力，依照最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無(wú)償），享有先買(mǎi)權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)模�并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，享有先買(mǎi)權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，只能向出賣(mài)該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，否則，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購(gòu)買(mǎi)的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文規(guī)定，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)告知先買(mǎi)權(quán)人后，先買(mǎi)權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買(mǎi)表示的，即喪失先買(mǎi)權(quán)，出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。

（三）不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。

權(quán)利的競(jìng)合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者。”司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)亦會(huì)發(fā)生競(jìng)合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無(wú)法避開(kāi)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

在我國(guó)，當(dāng)共有人的先買(mǎi)權(quán)與承租人的先買(mǎi)權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，實(shí)務(wù)界

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