北京市住宅市場存在的問題及對策建議

自2003年，北京市住宅房地產(chǎn)市場開始由買方市場進(jìn)入賣方市場時代。加上由于制度調(diào)整，北京市土地供應(yīng)量從2004年開始銳減，相應(yīng)的住宅供應(yīng)量從2006年開始明顯下降。另一方面，住宅的需求卻逐年增加，其中包括人口遷移和人口自然增長帶來的住房需求，改善住房和拆遷導(dǎo)致的住房需求，以及非京人口的購房需求。因此，由于土地供應(yīng)減少，需求逐年增加，再加上房地產(chǎn)商囤地，開發(fā)企業(yè)惜售，供應(yīng)量進(jìn)一步減少，從而導(dǎo)致房價不斷上升。這樣導(dǎo)致了潛在的消費(fèi)需求被壓抑，而投資及投機(jī)需求卻比較旺盛�？傮w來看，2005年以后，北京市住宅銷售量逐年下降，而價格卻一路攀升。
　　
　　一、現(xiàn)存主要問題
　　
　�。ㄒ唬┕�應(yīng)總量持續(xù)下降
　　自2004年起，北京市住房供應(yīng)量開始持續(xù)下降。2004年2863萬平方米，達(dá)到2001年以來的最高峰，之后批準(zhǔn)預(yù)售面積開始不斷下降，2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積降至1330萬平方米，不及2004供應(yīng)量的一半。從2004年起，平均每年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降約30%。
　　（二）供需矛盾較為突出
　　與住房供應(yīng)量持續(xù)下降相對應(yīng)的是住房需求的不斷上升。2003年住宅預(yù)售成交面積1138萬平方米，住宅供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售面積）遠(yuǎn)大于成交量，但2004年住宅預(yù)售成交面積上升至2433萬平方米，與住宅供應(yīng)量僅相差400萬平方米左右，2005年住宅供應(yīng)量與成交量絕對差額進(jìn)一步接近，從2006年起，住宅成交量開始超過供應(yīng)，新上市住宅供不應(yīng)求明顯。
　�。ㄈ�）中小戶型住宅比例有所提升，但比例仍然偏低
　　2007年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1333萬平方米，其中建筑面積為0-90平方米的住宅占20.6%，相比2006年比例有所提高，但與“90、70政策”[《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”]的要求仍有較大差距。
　�。ㄋ模┒�手房交易比重偏低
　　自2003年以來，雖然二手房成交量在不斷增長，但是至2006年北京市二手住宅只占總成交套數(shù)比重的26%，與其他城市二手住宅與一手住宅平分天下的情況相比，北京二手住宅成交比重仍顯不足。二手住宅市場發(fā)展的滯后，會導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)機(jī)制不健全，從而削弱房地產(chǎn)政策的效應(yīng)。也就是說，由于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳導(dǎo)受阻，北京的房市受國家宏觀調(diào)控政策的影響就明顯小于其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　�。ㄒ唬┳≌�供應(yīng)量下降原因分析
　　1、土地供應(yīng)量下降迅速。受土地資源稀缺和國家宏觀政策的影響，自2005年起，全市土地供應(yīng)量下降相當(dāng)明顯。2005年與2006年住宅土地（不包含經(jīng)濟(jì)適用房土地）供應(yīng)量分別為585公頃、786公頃，僅為2004年供應(yīng)量的18%和24%，兩年的供應(yīng)量之和也僅與2002年一年的供應(yīng)量相當(dāng)。
　　2、土地一級開發(fā)緩慢，土地儲備不足。由于土地一級開發(fā)緩慢，土地儲備不足，北京市住宅土地供應(yīng)規(guī)劃實現(xiàn)難度較大。根據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010年），2006年、2007年住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模約3600萬平方米。但是2006住宅用地實際供應(yīng)用面積僅為953萬平方米（包含經(jīng)濟(jì)適用房167萬平方米），2007年也只有約1400萬平方米的供應(yīng)，遠(yuǎn)低于2006年、2007年兩年的計劃供應(yīng)量，住宅實際供應(yīng)量也受此影響大大低于預(yù)期水平。
　　3、已出讓土地閑置情況較為嚴(yán)重。由于北京市的'房價最近幾年增速較快，部分開發(fā)商的未來房價預(yù)期較高，因此有意將已取得的土地閑置或者延緩開發(fā)速度，達(dá)到推遲住宅項目上市時間的目的，以獲得房價快速增長帶來的好處。
　�。ǘ�）存量房市場交易不活躍的原因分析
　　有效房源的供給量不足是北京市存量住房市場交易不活躍的主要原因，而有效房源不足背后的原因則是北京市存量房存在復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于體制和政策方面的障礙仍然存在，使得各種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)難以形成有效供應(yīng)。