舊工業(yè)建筑改造及應(yīng)對策略論文

　　鋼廠改造項(xiàng)目案例，采用調(diào)查研究，歸納分析等方法，研究舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后存在的潛在危機(jī)，并提出３個相應(yīng)的應(yīng)對策略：二次改造、強(qiáng)化服務(wù)理念、優(yōu)化運(yùn)營管理機(jī)制。旨在為今后舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的安全運(yùn)營與管理提供理論指導(dǎo)。

　　關(guān)鍵詞：舊工業(yè)建筑；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園；安全運(yùn)營與管理

　　引言

　　近年來，舊工業(yè)建筑改造工程的數(shù)量與日俱增。其中創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造模式約占所有改造項(xiàng)目數(shù)量的４９．３％［１］。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園作為一種新型的、特殊的寫字樓，是舊工業(yè)建筑生命延續(xù)的新方向。將舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，既給藝術(shù)家提供適宜的工作空間，又給新生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造發(fā)展基地。但是，目前尚未形成統(tǒng)一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營管理模式，且缺少類似園區(qū)的安全運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn)，因此，在運(yùn)營階段創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園暴露出許多棘手問題。本文圍繞某老鋼廠改造為設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目案例，研究舊工業(yè)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園后存在的潛在危機(jī)，并根據(jù)危機(jī)分布情況，提出應(yīng)對策略。

　　１舊工業(yè)建筑改造后的潛在危機(jī)

　　將老鋼廠內(nèi)生產(chǎn)鋼絲的全部廠房進(jìn)行改造，升級轉(zhuǎn)變?yōu)槟呈形ㄒ坏脑O(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。它占地面積約３．３４ｈｍ２，改造后總建筑面積約４ｈｍ２，項(xiàng)目總投資１．２億元。園區(qū)以設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為核心，整體規(guī)劃為四大功能板塊：“文化藝術(shù)交流區(qū)”、“ＬＯＦＴ創(chuàng)意辦公區(qū)”、“配套商業(yè)休閑區(qū)”、“園林景觀體驗(yàn)區(qū)”。老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園由１１棟單層舊工業(yè)建筑與１棟新建建筑組成，具體改造情況如表１所示。此改造項(xiàng)目的一期工程已通過竣工驗(yàn)收，進(jìn)入運(yùn)營階段；二期工程正處于施工階段，舊工業(yè)建筑改造后的潛在危機(jī)主要如下。

　�。保�１排煙危機(jī)

　　因舊工業(yè)建筑改造項(xiàng)目業(yè)態(tài)的不確定性、未充分重視煙道設(shè)計問題、施工過程中趕工期、降成本等，導(dǎo)致在后期使用過程出現(xiàn)排煙危機(jī)。以小型城市綜合體思想為指導(dǎo)，對老鋼廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行規(guī)劃。將設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中５＃，７＃和８＃廠房的一層規(guī)劃改造為餐飲、超市等服務(wù)場所，二層及閣樓層規(guī)劃改造為辦公場所。設(shè)計方提供的設(shè)計方案為一戶一煙道，煙道選用安裝成品混凝土煙道，屋面安裝無動力風(fēng)機(jī)，以增加空氣對流，加快熱量散失。但在施工過程中，為節(jié)約成本，將煙道合并為三戶一煙道。對煙道與墻體交界處的間隙進(jìn)行灌漿處理，間隙一般為２～３ｃｍ，灌漿較困難或無法直接灌漿。由于煙道數(shù)量過少，轉(zhuǎn)角多，密封性差等原因，使得現(xiàn)有煙道不能滿足餐飲業(yè)排油煙的需求。因此，一層餐飲部的油煙彌漫滿整棟廠房空間，嚴(yán)重影響二層的公司正常辦公；５＃廠房改造時為降低成本，將拐角處早餐供應(yīng)點(diǎn)的煙道口留在廁所里，導(dǎo)致廁所里充滿油煙味，嚴(yán)重影響廁所的正常使用。

　�。保�２火災(zāi)危機(jī)

　　由于接通天然氣管道施工周期長、成本高，因此大多數(shù)舊工業(yè)建筑改造工程沒有與市政天然氣管道接通。老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園采用ＢＯＴ承包模式，投資人只有２０ａ使用權(quán)。為減少項(xiàng)目投資額，以盡快收回投資實(shí)現(xiàn)盈利，投資人選擇不接通天然氣管道的方案，由此造成的困難業(yè)主自行解決。但是園區(qū)內(nèi)餐飲類企業(yè)約占入駐企業(yè)總數(shù)量的１０％。據(jù)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，餐飲類企業(yè)選用電供熱或甲醇燃料，滿足日常營業(yè)的需求。甲醇屬易燃易爆類危險品，操作人員沒有接受過專業(yè)操作及安全培訓(xùn)；業(yè)主獨(dú)自儲存甲醇，缺乏統(tǒng)一管理意識。這種現(xiàn)象造成極大的火災(zāi)危機(jī)。

　　１．３采光危機(jī)

　　一般情況下，工業(yè)建筑均存在自然采光危機(jī)。１０＃廠房總長度為１３４ｍ，原有寬度為３４ｍ，其自然采光性及通風(fēng)性差。改造過程中，沿其南側(cè)外圍，砌１．８ｍ花墻，為每戶圈建起自身獨(dú)立的小庭院；沿其北側(cè)采用鋼結(jié)構(gòu)加建，以增加建筑面積。原有廠房進(jìn)深較大，再加上新加建部分，嚴(yán)重影響室內(nèi)自然采光。采用加氣混凝土砌塊分隔室內(nèi)空間后，部分空間沒有采光窗戶，室內(nèi)光線極差。７＃，８＃廠房同樣存在采光危機(jī)，其總長度１０９ｍ，加建后總寬度達(dá)３６．８ｍ。將廠房東側(cè)設(shè)計為異型加建，加建部分最寬處達(dá)８．７ｍ，嚴(yán)重影響原廠房空間的光線。將廠房西側(cè)部分沿南北走向分隔，房間內(nèi)均無采光窗戶。

　�。保�４漏雨危機(jī)

　　在老鋼廠設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營過程中，５＃，７＃，８＃廠房的屋面均出現(xiàn)過漏雨現(xiàn)象。屋面漏雨是房建工程的通病，出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是由施工質(zhì)量引起的。針對舊工業(yè)建筑改造工程的施工特點(diǎn)，分析這種現(xiàn)象的原因：①舊工業(yè)建筑改造工程，大多數(shù)并沒有獲得建筑工人的心理認(rèn)同感，他們?nèi)詫⑵湟暈楹唵蔚姆�修工程，因此�?dǎo)致施工過程中可能存在懶散、怠慢現(xiàn)象；②單層工業(yè)廠房屋面面積較大，屋面防水工序或鋪裝瓦片工序耗時長，難免出現(xiàn)疏忽、遺漏現(xiàn)象；③舊工業(yè)建筑改造往往通過增設(shè)屋面天窗的方式來保證室內(nèi)采光，廠房屋面天窗數(shù)量較多（如７＃，８＃廠房屋面設(shè)３４個天窗），因此，天窗與屋面膠接處出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象的概率較大；④在廠房屋面處設(shè)置了多個通風(fēng)機(jī)口，因此，其與屋面連接處加大出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象的概率［２］。

　　１．５通訊危機(jī)

　　由于鋼材自重輕，易于加工各種造型，安裝方便，能滿足改造工程項(xiàng)目的特殊要求。因此，許多舊工業(yè)建筑改造工程選用鋼構(gòu)件來完成項(xiàng)目的分隔、改建、加建等。如老鋼廠改造時選用鋼柱、鋼梁及壓型鋼板等材料進(jìn)行廠房的局部加層、加建工序。以７＃，８＃廠房為例，耗鋼量高達(dá)２０９．８４ｔ。但由于廠房內(nèi)部空間鋼構(gòu)件過于密集，形成了良好的屏蔽系統(tǒng)，嚴(yán)重影響手機(jī)信號的接收，造成通訊危機(jī)。這對園區(qū)入駐企業(yè)的日常生活、辦公造成很大困擾。

　　２舊工業(yè)建筑改造后潛在危機(jī)的應(yīng)對策略

　�。玻�１二次改造

　　設(shè)計方案的優(yōu)劣關(guān)系到前期工作的成敗，并繼而影響到整個開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展［３］。根據(jù)已投入使用建筑暴露出的問題，審查未竣工或未動工廠房的施工圖紙，將相關(guān)問題反饋給設(shè)計院。但對于已經(jīng)形成的安全隱患，只能通過二次改造進(jìn)行完善。通過二次改造消除漏雨危機(jī)及排煙危機(jī)。漏雨危機(jī)可通過更換瓦片、打膠補(bǔ)縫等辦法及時進(jìn)行維修，以避免對其他構(gòu)件造成破壞。排煙危機(jī)可通過以下幾個方面對煙道進(jìn)行整改：①密封性差的煙道進(jìn)行灌漿維修；②對煙道進(jìn)行改造，并增加煙道的數(shù)量；③在屋面增加電機(jī)、風(fēng)管等，電機(jī)功率滿足使用需求，風(fēng)機(jī)必須配套減震器，以減輕長期震動對屋面造成的損壞，風(fēng)管采用１．０ｍｍ厚熱鍍鐵皮，加工口徑為８００ｍｍ×８００ｍｍ對接安裝，接縫嚴(yán)密，禁止漏煙。通過對“圖紙的二次改造”消除未竣工的廠房的采光危機(jī)。針對老鋼廠改造項(xiàng)目１０＃廠房采光問題，將１０＃廠房中跨屋面全部拆除，改建為通長天窗，以提高廠房內(nèi)部空間的通透性（如圖１）。為消除７＃廠房內(nèi)隔間無采光窗的弊端，采用增大門窗及幕墻面積的方式。以６－１軸至６－２軸交６－Ａ軸至１－Ｂ軸為例，三面均開設(shè)洞口，尺寸分別為３．５ｍ×４．７ｍ（內(nèi)含地彈門），４．０ｍ×２．４ｍ，５．６ｍ×２．４ｍ，如圖２所示。７＃廠房西面選用全玻璃地彈門，以增大采光面積。除此之外，１２＃廠房開間、進(jìn)深較大，綜合考慮園區(qū)內(nèi)功能劃分，將１２＃廠房設(shè)計為展廳，東側(cè)采用鋼結(jié)構(gòu)加建，并以幕墻結(jié)構(gòu)作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，以增強(qiáng)廠房空間的光線。由此看來，增大玻璃幕墻面積是解決舊工業(yè)建筑改造工程采光性差的有效措施。

　�。玻�２強(qiáng)化服務(wù)理念

　　通過強(qiáng)化園區(qū)服務(wù)理念，逐漸消除老鋼廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園暴露出的服務(wù)危機(jī)。建設(shè)與維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造良好的服務(wù)平臺，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園內(nèi)安裝信號放大器，以增強(qiáng)園區(qū)內(nèi)通訊信號，減小通訊危機(jī)；運(yùn)營執(zhí)行部設(shè)專人負(fù)責(zé)公共服務(wù)平臺的建立、維護(hù)、運(yùn)營等，以提高服務(wù)品質(zhì)［４］。小規(guī)模的`餐飲店、大規(guī)模的設(shè)計院、低端的快餐店、高端的英泰行，林林總總的入駐企業(yè)共同組成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，同時他們形成一個小型城市綜合體。不同層次，不同行業(yè)，不同規(guī)模的企業(yè)對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平等的要求也不盡相同。服務(wù)對象的特殊性要求創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營管理者必須具備先進(jìn)的服務(wù)理念，才能提供人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而營造有意境、有競爭力、有前景的園區(qū)。

　　２．３優(yōu)化運(yùn)營管理機(jī)制

　　運(yùn)營管理者應(yīng)優(yōu)化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營管理機(jī)制，逐漸完善安全運(yùn)營管理理論。比如安全管理模式、設(shè)施的市場化、園區(qū)服務(wù)理念、激勵和保障機(jī)制等［５－６］，提高創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的整體水平，打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的知名度，樹立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園示范品牌。首先，管理部門應(yīng)制定規(guī)章制度，規(guī)范園區(qū)商戶的日常運(yùn)營行為。比如商戶亂停放電動車、自行車行為，亂倒垃圾行為等。其次，管理部門應(yīng)建設(shè)專業(yè)化的運(yùn)營隊伍。運(yùn)營隊伍包含運(yùn)營執(zhí)行部、安保部、物業(yè)部及資產(chǎn)部等，并定期對各部門人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。同時一定將各部門的職責(zé)劃分清楚，并加強(qiáng)各部門之間的橫向溝通，避免出現(xiàn)互相推諉責(zé)任的現(xiàn)象。最后，建立園區(qū)動態(tài)信息管理系統(tǒng)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園入駐商戶涉及各行各業(yè)，管理難度大，應(yīng)建立動態(tài)信息管理系統(tǒng)，以輔助日常運(yùn)營管理。動態(tài)信息管理系統(tǒng)應(yīng)包含租賃面積、租賃價格、裝修信息、轉(zhuǎn)租信息、租賃用途、租賃期間廠房損壞及維修情況、租賃期間發(fā)生的重大事件等。除此之外，運(yùn)營管理機(jī)制還應(yīng)并入定期鑒定檢測舊工業(yè)建筑、建設(shè)綠色生態(tài)園區(qū)及火災(zāi)地震應(yīng)急預(yù)案等安全運(yùn)營方面的內(nèi)容。

　　３結(jié)語

　　本文通過分析老鋼廠改造后的潛在危機(jī)，將應(yīng)對策略歸納為二次改造、強(qiáng)化服務(wù)理念及優(yōu)化運(yùn)營管理機(jī)制。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營階段，維護(hù)、保養(yǎng)改造后的工業(yè)建筑物，延長舊工業(yè)建筑的使用壽命；完善運(yùn)營管理理念，統(tǒng)一運(yùn)營管理模式，打造示范園區(qū)品牌，謀劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的長遠(yuǎn)發(fā)展。許多城市的舊工業(yè)建筑改造工程的建設(shè)期已基本結(jié)束，如何正確運(yùn)營管理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，妥善處理潛在危機(jī)的亟需解決的問題。

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