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房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理
摘要：我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，但是飛速，房地產(chǎn)投資占我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理水平卻沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項(xiàng)目成本控制的注意力過(guò)分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的技術(shù)管理，項(xiàng)目成本控制各階段“各掃門前雪”，不注重利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中重實(shí)施輕計(jì)劃等，怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的水平。在20世紀(jì)80年代和90年代初，我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理（whole process cost managent--WPCM）的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價(jià)的與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過(guò)程管理。關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 控制 管理
0 引言
就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：
1 決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制
1.1 實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)工程洽商，同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案， 避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷售，造成投資損失。
1.2 積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計(jì)單位，要強(qiáng)化意識(shí)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。
1.3 運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲(chǔ)藏室可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。
1.4 加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位交來(lái)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。
2 施工階段工程造價(jià)控制
按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。
2.1 工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
2.1.1 把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。 2.1.2 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無(wú)定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。
確定合理、的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)低的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
2.1.3 嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
2.2 加強(qiáng)工程施工事中控制
2.2.1 嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。
2.2.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。
2.2.3 嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
2.2.4 及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。
2.2.5 對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。
3 決算階段對(duì)工程造價(jià)的控制
竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)資料都具有重要意義。
3.1 在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。
3.2 要堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒(méi)有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒(méi)有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時(shí)不能只是對(duì)圖紙和工程變更的計(jì)算審核，要深入現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)致認(rèn)真的核對(duì)，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制應(yīng)是有計(jì)劃、有目標(biāo)的合同管理，通過(guò)采集積累信息、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實(shí)際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計(jì)劃管理。目標(biāo)定位，信息管理控制，過(guò)程管理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。
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