淺析房地產(chǎn)項目成本管理與控制論文
在當(dāng)前激烈的市場競爭中，企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品必須物美價廉，在市場競爭中才能立足。所以，有遠(yuǎn)見的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人致力于新的產(chǎn)品、項目和技術(shù)開發(fā)的過程中，也會注重成本的管理，這樣企業(yè)勢必會加強成本管理，以求得生存和發(fā)展，成本管理也就不可避免的成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。因此房屋建筑企業(yè)需要切實加強對于房屋建筑項目的成本管理，只有這樣才能夠在保證房屋建筑項目質(zhì)量的前提下，有效降低建設(shè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在此背景下，本文結(jié)合房屋建筑項目特點，對房屋建筑成本管理進(jìn)行探究；梳理總結(jié)當(dāng)前成本管理方面存在的問題，并針對問題提出合理化的建議。
在我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，針對房價問題我國出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，以此保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營需求，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強地產(chǎn)項目的成本管理。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低房地產(chǎn)工程造價10%左右。通過項目成本管理工作的開展，使企業(yè)的管理能力及管理水平適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展需求。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求及企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取全過程成本控制方法提高成本管理效果、降低項目綜合成本，滿足我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控需求。
1、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
受傳統(tǒng)施工管理習(xí)慣影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著忽視成本管理的問題。雖然近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)及施工企業(yè)通過市場經(jīng)濟環(huán)境影響，加強了對成本控制的認(rèn)識。但是，我國房地產(chǎn)項目成本管理理念仍不能適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境的要求。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本管理工作需求，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)、施工企業(yè)應(yīng)更新成本管理理念。利用現(xiàn)代全過程成本管理理念及全面成本管理理論指導(dǎo)項目成本管理工作，以此促進(jìn)房地產(chǎn)項目綜合成本的降低，有效執(zhí)行我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。通過房地產(chǎn)項目綜合成本的降低，提高企業(yè)經(jīng)濟效益及綜合市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)成本管理的概念及組成
1.1房地產(chǎn)成本管理
項目決策的正確性是進(jìn)行合理項目成本控制的前提，項目要合理的進(jìn)行成本控制，就必須保證項目決策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無從談起，只能求得將損失降到最低。所以說立項決策階段是決定項目成本的基礎(chǔ)階段，直接影響著以后各個建設(shè)階段的成本控制是否具有科學(xué)性和合理性。目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項目開發(fā)成本計劃、由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算、在實際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時了解市場、由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點。由于市場是千變?nèi)f化的，而目開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。
2.2設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是控制成本的關(guān)鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測和成本計劃，這階段的任務(wù)主要是估算出項目的整體成本水平，確定目標(biāo)成本以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃方案，進(jìn)而確定了一個成本控制的架，而設(shè)計工作是項目立項后各實質(zhì)性工作的前導(dǎo)和方向，若設(shè)計方案完成，項目的成本就基本確定了整體工程的支出。房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的主要工作是按照市場定位報告的指導(dǎo)設(shè)計出滿足市場需求的、能夠適銷對路的產(chǎn)品，在這一階段，人家更多關(guān)注的是設(shè)計效果是否滿足營銷需求，設(shè)計成果鹿量是否滿足報批報建的要求，往往會忽視設(shè)計產(chǎn)品的成本高低。但是，若對設(shè)計階段的成本不重視，將會使項目成本構(gòu)成可能會出現(xiàn)合理，也會降低資金利用效率。設(shè)計階段項目造價的計價形式是編制設(shè)計預(yù)算，通過設(shè)計預(yù)算可以了解項目造價的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并可以利用價值工程理論分析項目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整使項目功能與成本更合理，并可以對投資比例較大的部分進(jìn)行投資重點控制，提高資金控制效率。其次，在設(shè)計階段通過編制成本計劃，主動發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計方而的差異，使設(shè)計更經(jīng)濟；同時，在設(shè)計階段控制項目成本能夠體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的原則，在充分考慮經(jīng)濟因素的情況下，使設(shè)計方案較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟、適用、美觀。
2.3標(biāo)階段及施工階段的成本控制
招投標(biāo)與合同簽訂階段是通過招投標(biāo)的形式把甲乙雙方都能接受的目標(biāo)成本以招投標(biāo)文件、工程量清單和合同等法律文本形式加以明確，理論上說項目各組成部分都簽署了相應(yīng)合同（如：確定了工程量和綜合單價、固定總價合同等X則項目成本就可以確定下來，成本控制也轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤瑘?zhí)行過程中的合同控制。根據(jù)工程計劃制定招標(biāo)計劃，召開標(biāo)前會議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評標(biāo)，保證價格合理性；施工組織設(shè)計審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)暈；造價高、影響報建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點的付款；相關(guān)索賠及時通知、工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點及難點，控制不好不但會影響項目工程進(jìn)度與施工質(zhì)暈，更會增加nJ—控制的成本，因此必須對變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系、對工程變更，一定要先測算造價后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象、提倡優(yōu)化方案，降低造價的變更，盡暈減少增加造價的變更、簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍、對合同內(nèi)的項目一概不再簽證、對合同外的.項目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險。
2.4竣工結(jié)算階段成本控制的方法
確認(rèn)驗收文件中對時問、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價格依據(jù)；關(guān)于工期和費用索賠，分析超付的nJ一能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠、控制方法；加強結(jié)算資料的審核、對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任、加強成本分析及成本考核、通過投資目標(biāo)值與實際值的對比，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，作為以后項目開發(fā)的參考。但在項目建設(shè)過程中不可避免的出現(xiàn)一些不可預(yù)見因素和這樣、那樣的變更，同時盡管在這一階段確定了成本控制框架和目標(biāo)成本，但絕大多數(shù)的成本實際支出仍是在項目建設(shè)過程中發(fā)生的，這就必然強化了過程控制在成本控制中的核心作用。
3、實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本管理的方法
3.1明確全員各崗位成本管理職責(zé)與內(nèi)容
在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本管理研究中，全員成本管理是保障成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。根據(jù)全員成本管理理論及要求，房地產(chǎn)項目管理部門應(yīng)對施工過程中的各部門、各崗位進(jìn)行調(diào)研分析。根據(jù)崗位工作內(nèi)容及成本管理需求，明確施工過程中各部門、崗位的成本管理職責(zé)與內(nèi)容。通過部門、崗位成本管理職責(zé)與內(nèi)容的明確，規(guī)范、指導(dǎo)施工過程中的實際工作，確保成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)。首先應(yīng)讓有經(jīng)驗的司鉆工控制周邊眼，將其工作的范圍進(jìn)行適度長期的固定，使得超欠挖得到有效控制；另外，對于新進(jìn)場的施工人員，應(yīng)當(dāng)組織其學(xué)習(xí)隧道施工注意事項，并進(jìn)行及時的隧道的施工培訓(xùn)，在完善此的基礎(chǔ)上，讓其跟著老師傅在現(xiàn)場進(jìn)行十天以上的跟班實習(xí)，完畢后，組織有經(jīng)驗的施工人員組成評估小組，對其相關(guān)技術(shù)的掌握情況進(jìn)行評估，再組織其進(jìn)行綜合培訓(xùn)，讓新進(jìn)施工人員在取得考核合格證的前提系進(jìn)行正式施鉆，在后續(xù)的施工進(jìn)行中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工的水平和成效，給予施工員工不同的待遇，鼓勵先進(jìn)員工，激勵后進(jìn)員工，穩(wěn)定和留住人員，提高其責(zé)任心和施工水平等；最后，應(yīng)當(dāng)完善管理制度，完成施工方案，專人負(fù)責(zé)施工的落實情況檢查，對各種考核和激勵制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，使得施工的不利局而得到徹底扭轉(zhuǎn)。有效控制超欠挖。使得李家塔隧道施工取得良好的成效。
3.2強化成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制
這一步驟是生產(chǎn)過程中成本控制的核心。其是以比較為前提，分析比較后的結(jié)果，找出發(fā)生偏差的原因。其主要是為了發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差的原因，從而有針對性的作出糾偏舉措，以使由此帶來的損失降低，避免再次出現(xiàn)相同的問題根據(jù)全過程成本管理理論要求，房地產(chǎn)項目管理部門還應(yīng)對施工的各工序、環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。針對施工過程中各工序、環(huán)節(jié)對成本管理工作的影響，強化施工各工序、環(huán)節(jié)的控制，以此保障成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制目標(biāo)。為了保障施工各環(huán)節(jié)中成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)，工程施工企業(yè)還應(yīng)建立成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)庫。以成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)庫的完善，確保成本管理中各項內(nèi)容得到有效管理，避免管理漏洞影響成本管理工作也開展。
3.3強化施工進(jìn)度管理，保障項目成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)
在房地產(chǎn)項目管理中，施工進(jìn)度對項目成本管理工作有著較大的影響。如果施工進(jìn)度及管理工作開展不當(dāng)造成進(jìn)度拖延，甲方會根據(jù)合同要求扣除違約金，進(jìn)而影響項目施工企業(yè)的經(jīng)濟效益、影響項目整體成本。針對這一問題，房地產(chǎn)項目管理部門還應(yīng)根據(jù)工程合同及施工要求完善進(jìn)度管理工作。按照施工各工序要求確定進(jìn)度計劃及內(nèi)容，并嚴(yán)格控制施工過程中各工序進(jìn)度，減少施工進(jìn)度管理對項目成本的影響。施工單位在施工的過程中，對前期投入的計算要十分準(zhǔn)確。只有將前期投人的金額規(guī)劃在合理的范圍內(nèi)，才能在較低的成本下完成高質(zhì)量的工程。為了讓預(yù)算達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的范圍，施工單位需要建立完善的管理體系和職工績效評估方法。讓工程有計劃有進(jìn)度的實行，讓員工有制度有規(guī)范的工作。
3.4強化施工技術(shù)及質(zhì)量管理，實現(xiàn)項目成本管理目標(biāo)
在房地產(chǎn)項目成本管理中，施工技術(shù)管理及施工質(zhì)量管理工作隊項目成本管理目標(biāo)有著重要影響。施工技術(shù)管理及質(zhì)量管理工作存在的不足，將導(dǎo)致施工質(zhì)量問題的發(fā)生，進(jìn)而需要進(jìn)行施工常見質(zhì)量通病的治理，造成項目綜合成本的增加。為了減少和降低施工質(zhì)量問題對項目成本的影響，房地產(chǎn)項目管理中還應(yīng)加強施工技術(shù)及質(zhì)量管理工作的開展。以施工技術(shù)、施工質(zhì)量控制，保障項目施工質(zhì)量，降低質(zhì)量通病治理成本及費用。同時，強化施工過程中的安全管理工作，降低安全事故成本，保障房地產(chǎn)項目成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)。一般情況下，合理運用科學(xué)技術(shù)，就能在很大程度上降低相關(guān)項目的成本科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，也是最佳降低成本的途徑。通過技術(shù)的應(yīng)用，就會提高整個工程的運行效率，成本自然就會下降。運用相關(guān)先進(jìn)技術(shù)對‘施工單位的管理體系進(jìn)行改革，也會轉(zhuǎn)嫁施工過程中的風(fēng)險，風(fēng)險降低了，利潤就會有所上升施工單位需要運用現(xiàn)存的技術(shù)進(jìn)行相關(guān)的創(chuàng)新，有所創(chuàng)新才能有所收獲如果只依靠現(xiàn)在的技術(shù)進(jìn)行建設(shè)，那么很快就會處在被淘汰的邊緣上，成本也不能達(dá)到預(yù)想的效果。
3.5推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，姐織有關(guān)專家綜合評比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。在招標(biāo)過程中，對設(shè)計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設(shè)計單位及主案設(shè)計師。設(shè)計院的選擇原則是最優(yōu)性價比，專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇原則是能力、敬業(yè)、團隊意識和成本意識。
4、結(jié)語
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭情況及國家宏觀調(diào)控要求，對房地產(chǎn)項目成本管理提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)成本管理習(xí)慣對成本管理的影響，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理工作中必須加強項目成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，以此為基礎(chǔ)，提高成本管理效率、實現(xiàn)項目成本管理目標(biāo)。針對房地產(chǎn)項目成本管理工作的需求，房地產(chǎn)項目管理中不僅要加強成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，同時還應(yīng)對施工質(zhì)量、施工安全等影響綜合成本的工作進(jìn)行強化，實現(xiàn)全員、全過程、全面的成本管理工作要求，實現(xiàn)項目成本管理目標(biāo)。
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