售樓處裝修設(shè)計(jì)及施工管理分析論文
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)中，售樓處不僅是營(yíng)銷的活動(dòng)中心，更是樓盤形象展示的主要場(chǎng)所。售樓處的整體形象代表著樓盤的檔次，是房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)。鑒于售樓處在銷售中起到的至關(guān)重要的作用，就售樓處的裝修設(shè)計(jì)及施工管理的重點(diǎn)進(jìn)行了闡述，以期實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)精良、效果突出的整體形象。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；售樓處；裝修設(shè)計(jì)；施工管理
1售樓處的裝修設(shè)計(jì)
1.1參觀、考察、研究對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書
隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，消費(fèi)者的眼界也逐步提高，他們對(duì)房產(chǎn)的要求也不只是基本的功能需求，而是對(duì)整體環(huán)境、空間、用材、氛圍更加關(guān)注。因此作為開發(fā)商不能一味地閉門造車，要根據(jù)樓盤的定位，搜索市場(chǎng)上同一類型檔次的樓盤信息，把這些項(xiàng)目作為對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行深入研究、學(xué)習(xí)，制訂符合樓盤自身特點(diǎn)的售樓處設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書中首先介紹樓盤的基本情況以及針對(duì)的目標(biāo)客戶群情況，其次在裝修設(shè)計(jì)要求中，明確售樓處所需要的各項(xiàng)功能及設(shè)計(jì)風(fēng)格，最關(guān)鍵的是要提出裝修的成本控制范圍，硬裝和軟裝的單位造價(jià)都要體現(xiàn)，再次對(duì)設(shè)計(jì)的進(jìn)度及提交成果的深度提出要求，確保設(shè)計(jì)保質(zhì)保量的完成。
1.2裝修設(shè)計(jì)圖紙的完成及小樣的確認(rèn)
1.2.1概念設(shè)計(jì)這個(gè)階段需要設(shè)計(jì)方提供概念設(shè)計(jì)的構(gòu)思說明、平面布置圖、裝飾風(fēng)格意向圖片、主要裝飾材料、裝飾品的列表。在平面布置圖中，接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、VIP室、簽約室、兒童活動(dòng)區(qū)、衛(wèi)生間等的流線設(shè)計(jì)在滿足客戶整個(gè)看房流程的同時(shí)，盡量將相關(guān)的活動(dòng)區(qū)域都集中在一起。這樣既有利于增加人氣，人性化服務(wù)有所提升，又便于客戶之間的相互感染，增加銷售的可能性。房產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)部門要組織營(yíng)銷部、工程部、合約部等聯(lián)合對(duì)概念方案進(jìn)行會(huì)審，認(rèn)可方案設(shè)計(jì)的大體思路后才可以進(jìn)行下一步的設(shè)計(jì)工作。1.2.2方案及深化設(shè)計(jì)這個(gè)階段需要設(shè)計(jì)方提供平面布置圖、交通流線組織圖、主要景觀分析圖、家居布置圖、天花板布置圖、電氣布局平面圖、地面材質(zhì)圖、主要空間的立面圖及效果圖、材料清單及實(shí)物樣板、建議的供應(yīng)商信息等。在概念方案的基礎(chǔ)上提交的深化方案設(shè)計(jì)，已基本達(dá)到開發(fā)商對(duì)售樓處預(yù)期的設(shè)想。這個(gè)階段必須確定平面功能及各平面的空間大小是否適合銷售營(yíng)運(yùn)，交通流線是否進(jìn)一步優(yōu)化，沙盤大小是否能完全滿足展示需求，背景墻、接待臺(tái)、沙盤區(qū)、樓梯等奪人眼球的重要部位的裝飾效果是否符合樓盤的品質(zhì)要求。1.2.3施工圖設(shè)計(jì)這個(gè)階段需要設(shè)計(jì)方提供完整的施工圖紙，包括：設(shè)計(jì)說明、材料明細(xì)、平面布置圖、天花板布置圖、地面材質(zhì)圖、天花板尺寸圖、隔墻定位圖、機(jī)電點(diǎn)位圖、綜合天花板圖、立面剖面圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖、門窗表及門窗詳圖等。另外還需要提供衛(wèi)生潔具、工程燈具的造型設(shè)計(jì)圖、材料清單及實(shí)物展示板，家具及陳設(shè)品圖冊(cè)等。施工圖的設(shè)計(jì)過程中要充分考慮到材料的環(huán)保及防火性能。對(duì)方案設(shè)計(jì)也要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，譬如隔墻的定位要考慮和外立面門窗的關(guān)系，曾有裝修設(shè)計(jì)單位只考慮內(nèi)部空間，忽略建筑效果，結(jié)果把隔墻位置定在窗的中間，這對(duì)合理地使用及外立面效果都是有影響的。在施工圖過程中，還要求軟裝設(shè)計(jì)必須積極跟進(jìn)，提出軟裝布置的一些技術(shù)要求，需要在施工圖中一起設(shè)計(jì)完善[1-2]。也有軟裝設(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于售樓處的大型吊燈未提前給出荷載質(zhì)量，施工到了后期才發(fā)現(xiàn)預(yù)埋的掛鉤承載不起這個(gè)質(zhì)量的吊燈，再進(jìn)行返工，既延誤了工期又增加了成本。在這一階段設(shè)計(jì)過程中，另一個(gè)重點(diǎn)是空調(diào)設(shè)備的確定以及廠家的積極配合，空調(diào)風(fēng)口位置、室內(nèi)機(jī)的高度直接影響燈具的布置及吊頂?shù)母叨龋醒肟照{(diào)外機(jī)體型都比較大，擺放的位置直接影響到外立面及景觀的效果，這都需要會(huì)同各方一起協(xié)調(diào)，以保證達(dá)到最好的效果。
2售樓處裝修的施工管理重點(diǎn)
售樓處是一個(gè)樓盤的門面，施工質(zhì)量是否能達(dá)到設(shè)計(jì)效果是令人關(guān)注的重點(diǎn)，但由于目前的項(xiàng)目進(jìn)度都非常緊，往往在裝修進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，還有一些土建施工工作沒有全部完成，需要裝修和土建在現(xiàn)場(chǎng)交叉作業(yè)，一起配合完成，這給裝修的工作帶來了更大的難度，因此售樓處的裝修施工工作需要做好如下重點(diǎn)工作[3-6]。
2.1做好圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作
售樓處根據(jù)樓盤大小，裝修面積一般在500～2000m2，層數(shù)為1～2層。售樓處雖然面積不大，但是由于地位舉足輕重，因此詳細(xì)了解圖紙、注重每個(gè)細(xì)節(jié)尤為關(guān)鍵。施工開始前，施工單位要會(huì)同業(yè)主方、設(shè)計(jì)方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)交底。設(shè)計(jì)交底不僅要讓施工單位充分了解業(yè)主及設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)意圖，同時(shí)也讓設(shè)計(jì)公司預(yù)知到項(xiàng)目的施工效果，對(duì)于不可行的設(shè)計(jì)可以提前進(jìn)行設(shè)計(jì)修改。施工單位還要依據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況及材料的選用，進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，包括節(jié)點(diǎn)大樣深化、石材和墻地磚排版等，保證現(xiàn)場(chǎng)效果達(dá)到設(shè)計(jì)意圖。在進(jìn)場(chǎng)前，業(yè)主方工程部還需要協(xié)調(diào)裝修施工單位與土建施工單位的現(xiàn)場(chǎng)交接事宜，讓各方知曉施工進(jìn)度，配合搭接，并劃分工作面。譬如在做某住宅項(xiàng)目售樓處時(shí)，裝修已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，門窗、幕墻還在施工收尾階段，為了抓緊工期，內(nèi)部夾層和樓梯等需要鋼結(jié)構(gòu)搭建，由于前期沒有明確好各施工方的工作面和工作進(jìn)度，結(jié)果在互相交接的部位，各方不顧及對(duì)方進(jìn)度并且互相推諉，一方還未完成另一方就著急收頭或者各方都不收頭，影響了整體效果，造成返工。在與景觀施工交接的時(shí)候，吸取了前面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，和景觀施工單位明確室內(nèi)外交接面，順利搭接作業(yè)，保證了看房通道的效果并抓緊了進(jìn)度。
2.2加強(qiáng)材料管理、保證裝修質(zhì)量和進(jìn)度
在售樓處的裝修中，材料選用的優(yōu)劣是體現(xiàn)售樓處整體效果的關(guān)鍵，但是成本的控制又對(duì)材料的選用有了限制，如何既合理地選用材料又能保證效果是施工中最應(yīng)該注重的。選材的原則應(yīng)遵循奢華的、體現(xiàn)檔次的材料使用在背景墻、接待區(qū)、模型展示區(qū)等重要部位，避免出現(xiàn)次要部位或者不是客戶關(guān)注部位的材料使用過于豪華的情況，施工中施工單位要及時(shí)發(fā)現(xiàn)此類問題，與業(yè)主及設(shè)計(jì)公司多溝通，避免設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)時(shí)追求完美而不考慮成本的慣性思維。如果設(shè)計(jì)方推薦的供應(yīng)商為獨(dú)家廠商，不能保證施工期或者價(jià)格過高，施工單位可建議提供備選廠商及備選材料供業(yè)主方及設(shè)計(jì)方確認(rèn)。售樓處裝修中石材及木飾面用量一般都比較大，這些材料的花紋、色澤對(duì)人的感官?zèng)_擊力較大，所以在挑選這種材料的時(shí)候，施工方應(yīng)該讓業(yè)主及設(shè)計(jì)方一同到供應(yīng)商處挑選，確定材料后加工時(shí)也要注意紋路的`對(duì)接、色澤的匹配，現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)更要把美觀的、完整的、色差較小的部分放在主要視覺面上，避免出現(xiàn)由于不梳理而造成的返工。例如在某商業(yè)項(xiàng)目的售樓處裝修施工中，接待區(qū)域的背景墻采用了透光云石，這種復(fù)合材料的花紋優(yōu)美，規(guī)格也比較多樣，是保證進(jìn)度和控制效果不錯(cuò)的材料，但是在施工過程中，施工單位疏忽了事先排版，沒有完全按照石材紋路進(jìn)行拼接，造成整體效果雜亂無章，特別是裝飾燈打開以后，透光的紋路橫七豎八，更引人注目，這樣的效果達(dá)不到預(yù)期的要求，于是造成大批量的返工，導(dǎo)致造價(jià)增加、進(jìn)度拖延。
3結(jié)語
一個(gè)設(shè)計(jì)精良、效果突出的項(xiàng)目售樓處能夠提升項(xiàng)目整體形象、打造項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)。售樓處“麻雀雖小，五臟俱全”，它的完成涉及到土建、室內(nèi)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)和施工的方方面面，這就需要各專業(yè)、各工種一起齊心協(xié)力。裝修工作在售樓處的效果體現(xiàn)中有著決定性的作用，我們?cè)谂ψ龊迷O(shè)計(jì)的前提下，更要著重施工效果，確保設(shè)計(jì)高還原度。優(yōu)良的設(shè)計(jì)和效果完美的結(jié)合必將推動(dòng)樓盤的良好銷售，為業(yè)主帶來良好的收益。
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