房地產綠色建筑設計管理中價值工程的應用論文
一、價值工程與設計管理的核心關系
價值工程是指重于功能分析，力求在產品的全壽命周期中，用最低總成本，生產出在功能上能充分滿足用戶要求的產品、服務或工程項目，從而獲得最大的經濟效益的有組織的活動。用數學比例式表達如下：價值（V）=功能（F）／成本（C）一般來說，提高產品價值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來功能大幅度提高。
二、綠色建筑的定義和國家要求
綠色建筑，定義為在全壽命期內，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時，在2013年1月6日，國務院發(fā)布了《國務院辦公廳關于轉發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標準要求。
三、價值工程在房地產綠色建筑設計管理的應用
價值工程的核心是功能分析。它通過對產品的功能分析，研究如何以最低的產品壽命周期成本去實現產品的必要功能。通過對全壽命周期的全程理解（全壽命周期費用＝生產成本+工程成本+使用成本+維護成本），從而確定必要功能和實現必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標主要在節(jié)地和室外環(huán)境，節(jié)能和能源使用，節(jié)水和水資源使用，節(jié)材和材料資源使用，施工管理，環(huán)境保護等方面，貫穿項目的前期規(guī)劃、設計、施工、運營和拆除的全壽命周期，與價值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點是一致的。下面列舉設計管理的實例，利用價值工程優(yōu)化綠色建筑設計方案。
1.在總圖的規(guī)劃設計時，項目的建筑業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢、地貌的特點，與之融洽地結合，實現節(jié)地和室外環(huán)境的保護。該工程建設場地東南角北面地勢較高，與市政路和北面地塊高差達20米左右，屬于典型的山地形態(tài)。該項目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營銷部初步根據市場，在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房/別墅的方式，經過設計的方案強排和面積測算，兩個業(yè)態(tài)的設計方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇？這個時候，就是需要通過價值工程的核心和策略，對兩個方案進行深入地價值挖掘，在功能不變的情況下，優(yōu)化和降低成本。步驟如下：方案的業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標高估算出來，示意在總圖上，然后與地形等高線進行套圖對比，就發(fā)現了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因為高層住宅在山坡上建設時，地下室工程需要進行大量的土方開挖量，間接產生高差達10米左右的邊坡，增加邊坡支護的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標實現，以及直接產生節(jié)約場地前期成本的效益。
2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個地下停車位建安成本約10～12萬元（2500元/m2×40～50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2×20～25m2），建議結合產品品質和滿足規(guī)劃要求停車位數量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。
3.優(yōu)化地下室停車位的數量可以通過專業(yè)的劃線公司，認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是物業(yè)角度，都是一筆不小的數；同時也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網。根據以往經驗，高層建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結構上經濟、停車排放上也經濟的柱距，同時也是較經濟的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪異的'柱網會大大降低停車位使用效率，以及對梁高有影響，從而又影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網方正和對齊，又可以減少轉換層的出現，（因為轉換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運用價值工程的思路，對平面布置進行優(yōu)化和推敲，對于降低成本有明顯的幫助。
4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結構、外墻防水、通風等大量造價；根據以往經驗數據，地下室每層高每增加1cm，以上項目費用均攤到建筑面積的造價，增加10～15元/m2。所以行業(yè)內的標桿企業(yè)都通過管線綜合，BIM設計等，降低地下室的層高，停車庫的層高參考范圍是3.8m～4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風，改善停車場，以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。
5.采用高強度級別的材料，實現材料的總成本節(jié)約，材料節(jié)約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構件截面尺寸，減少模板費和增加實用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右。
6.小區(qū)園林綠化的優(yōu)化，實現節(jié)水和節(jié)材的指標選用植物應與本地氣候、土壤相適應，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護費用，節(jié)約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低；同時提倡“疏林草地”的景觀設計理念，把控總體效果，把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動休閑的場所，既可以達到滿足住戶戶外活動的需要，又可以降低開發(fā)成本的同時，降低小區(qū)的“熱島效應”，實現綠色小區(qū)環(huán)境。
7.新能源，新技術的使用對于地面以及公共停車場，可以考慮設置發(fā)電和遮陽的車棚，提高單獨的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國家對太陽能發(fā)電的回收是有補助。按照全壽命周期的投資和成本來計算，實現投資成本的回收，一舉兩得。
四、結語
價值工程作為一門技術與經濟相結合的現代化管理科學，應用在當今中國推廣的綠色建筑的領域，以綠色建筑全壽命周期為區(qū)間，分析功能與成本的關系，通過設計管理來優(yōu)化和控制項目成本，不能片面強調節(jié)約成本，要以建筑全壽命周期的眼光來正確處理技術與經濟的對立統(tǒng)一，改善建筑與自然的和諧統(tǒng)一，才是設計管理的核心和精髓所在。
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