關(guān)于房地產(chǎn)的工程管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求工期短,投資效益好.所以,必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程的有效的成本控制,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益.特別重視設(shè)計(jì)階段,投標(biāo)階段,施工階段竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制. 以下是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)的工程管理論文，歡迎閱讀。
關(guān)于房地產(chǎn)的工程管理論文1
房地產(chǎn)行業(yè)是近年來突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專業(yè)管理為核心競(jìng)爭(zhēng)力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習(xí)的也是建筑工程專業(yè)，再次我想理論結(jié)合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做好房地產(chǎn)公司的工程管理。
08年6月開工建設(shè)的置地匯豐廣場(chǎng)項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬(wàn)平米，功能為五星級(jí)酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計(jì)劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開碰頭會(huì)檢查、反饋、會(huì)商對(duì)策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的前提下完成主體2009年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計(jì)劃、早安排并要求施工單位編制專項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對(duì)施工方案進(jìn)行評(píng)審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場(chǎng)文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場(chǎng)抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對(duì)策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績(jī)，該項(xiàng)目在2009年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時(shí)在2009年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)”及“安徽省級(jí)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。
同時(shí)同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財(cái)富廣場(chǎng)三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財(cái)富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對(duì)這些問題我們做出了如下措施：
1.對(duì)總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱職的管理人員；
2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)三期工程分專業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；
3.安排項(xiàng)目管理成員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)剩余工程量進(jìn)行了盤點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計(jì)劃；
4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個(gè)人；
5.每天開由我主持的工程協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)解決工程中的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、材料等問題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕挝缓晚?xiàng)目組的共同努力，財(cái)富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了2009年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財(cái)富廣場(chǎng)三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：
一、要加強(qiáng)對(duì)新開工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。
工程開工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強(qiáng)工作的計(jì)劃性。
在項(xiàng)目開工前項(xiàng)目的工期標(biāo)準(zhǔn)編制切實(shí)可行的含設(shè)計(jì)、施工、設(shè)施設(shè)備、驗(yàn)收、備案、交付使用全過程的控制計(jì)劃。對(duì)關(guān)鍵線路上的工序節(jié)點(diǎn)要早計(jì)劃、早安排。提前解決項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及營(yíng)銷專業(yè)的待定問題，否則將又會(huì)產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導(dǎo)致工程后期遺留問題多、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進(jìn)而對(duì)公司品牌造成不良影響。
三、安排落實(shí)好管理框架。
首先，根據(jù)每個(gè)人的專業(yè)和特長(zhǎng)安排到不同的崗位和不同的項(xiàng)目，做到人盡其才，讓每個(gè)人充分體現(xiàn)到在管理團(tuán)隊(duì)存在的價(jià)值，每個(gè)階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項(xiàng)目負(fù)責(zé)制與專業(yè)負(fù)責(zé)制相結(jié)合的雙重管理模式，鼓勵(lì)年輕同志在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專業(yè)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下放手干。第三、要求團(tuán)隊(duì)成員每天都要堅(jiān)持寫施工日志，每個(gè)星期都要匯報(bào)工作計(jì)劃和完成情況以及需要部門協(xié)調(diào)解決的問題，增強(qiáng)專業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，第四、保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，明確每個(gè)人的責(zé)任和權(quán)利，獎(jiǎng)罰分明，多指導(dǎo)少代辦，培養(yǎng)員工獨(dú)立解決問題的能力，每個(gè)人把自己負(fù)責(zé)的工作都保質(zhì)保量的完成了。
四、加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)。
1.在工程項(xiàng)目不多的情況下對(duì)公司已竣工的工程分項(xiàng)目分專業(yè)由專業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行總結(jié)，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責(zé)任，研究對(duì)策如何改進(jìn)，結(jié)合工程實(shí)際，對(duì)員工進(jìn)行針對(duì)性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對(duì)工程部?jī)?yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長(zhǎng)；
2.工程售后服務(wù)中變被動(dòng)為主動(dòng)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動(dòng)的定期對(duì)已交房進(jìn)行住戶回訪，通過回訪和物業(yè)反饋來了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時(shí)把容易出現(xiàn)問題的節(jié)點(diǎn)作為工程管理控制的重點(diǎn)；
3.學(xué)習(xí)工作職責(zé)和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責(zé)，掌握辦事流程，尤其是對(duì)新畢業(yè)的大學(xué)生在公司指引人的指導(dǎo)下能夠盡快的融入到工作實(shí)踐中。
關(guān)于房地產(chǎn)的工程管理論文2
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢(shì)不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
1.2 項(xiàng)目成本管理問題
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的`工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容�？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
【關(guān)于房地產(chǎn)的工程管理論文】相關(guān)文章：
6.關(guān)于房地產(chǎn)薪酬管理設(shè)計(jì)的論文兩篇
7.關(guān)于建筑工程管理中項(xiàng)目化管理的實(shí)現(xiàn)的論文