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我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策
內(nèi)容摘要:前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的起始階段,也是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。本文首先對(duì)前期物業(yè)的概念進(jìn)行分析,然后揭示前期物業(yè)管理中存在的一些問(wèn)題,進(jìn)而結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況,提出完善前期物業(yè)管理的一些建議。關(guān)鍵詞:前期物業(yè) 前期介入 物業(yè)管理
前期物業(yè)的概念及特點(diǎn)
(一)前期物業(yè)的概念
關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無(wú)論是立法還是學(xué)界,并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱(chēng)為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。
對(duì)于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段�；诖�,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工建設(shè),這兩項(xiàng)工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實(shí)施,發(fā)包方聘請(qǐng)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國(guó)家規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒(méi)有物業(yè)管理的客觀對(duì)象和職能,因此此階段無(wú)管理可言,也沒(méi)有物業(yè)管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開(kāi)發(fā)商和其自主聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問(wèn)性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問(wèn)建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。
(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。
涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的代理人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托代理關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。
建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時(shí)公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,而在商品房買(mǎi)賣(mài)中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問(wèn)題。
我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題
(一)對(duì)前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識(shí)
前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益
表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位,無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè),還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣(mài)給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn),就可能會(huì)將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
(三)對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定
在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過(guò)渡,而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒(méi)有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會(huì)的建立比較困難,如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制,則可以說(shuō)業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業(yè)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策
(一)明確前期物業(yè)的涵義
由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),且存在著一些錯(cuò)誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開(kāi)展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過(guò)渡,基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。
(二)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督
為了保障物業(yè)的順利開(kāi)始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì),這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個(gè)方面予以考慮:一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門(mén)進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門(mén)制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門(mén)直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。
(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度
前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份,能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開(kāi)展的是否順利具有重要影響,而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下,在行政部門(mén)的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)
由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下,前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒(méi)有一定限制的情況下,這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年的時(shí)間;二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi),由物業(yè)所在地的物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度,并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督,該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。
參考文獻(xiàn):
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3.閏允宇.前期物業(yè)管理不應(yīng)無(wú)限期延續(xù)[J].現(xiàn)代物業(yè),2006(10)
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