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提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本錢治理水平的方法分析
【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目治理中所暴露的題目越來越多。尋求科學(xué)的方法來控制項(xiàng)目的本錢已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理環(huán)節(jié)中存在的題目，并在此基礎(chǔ)上提出了提升房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理水平的相關(guān)策略。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目治理 本錢控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理中存在的題目
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著很多題目，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1.1把項(xiàng)目本錢治理的重點(diǎn)放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本錢由地價(jià)，土建和安裝本錢費(fèi)，配套建設(shè)用度，開發(fā)商的運(yùn)營本錢組成。施工本錢在整個(gè)項(xiàng)目本錢中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是本錢投進(jìn)最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)題目，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部分的權(quán)力相對做大�？刂票惧X被分解到各職能部分后，各部分就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的本錢治理情況，至于對其他部分甚至全局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部分關(guān)心的范圍。因此將項(xiàng)目本錢治理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在每個(gè)部分每個(gè)階段都要注重項(xiàng)目本錢的治理。
1.2項(xiàng)目運(yùn)作過程中不注重施工計(jì)劃
項(xiàng)目本錢治理治理方式很多，但首先要做的就是計(jì)劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計(jì)劃并對照市場材料價(jià)格估算出材料所需用度，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對每一項(xiàng)做一個(gè)較具體的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對照，這對今后的工程實(shí)施和本錢治理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對于項(xiàng)目治理目標(biāo)完成有著重要的作用。現(xiàn)階段項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計(jì)劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應(yīng)有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，本錢治理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理水平的方法
2.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的本錢治理
項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角度的綜合分析評價(jià)，決定項(xiàng)目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的題目。在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。
（1）公道確定建設(shè)規(guī)模：任何項(xiàng)目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說更是如此，假如項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、治理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到計(jì)劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項(xiàng)目單位本錢較高，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)降低。因此，公道確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。
�。�2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長期以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離的弊端，通常項(xiàng)目建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)職員提出，而相對應(yīng)的投資估算由財(cái)會(huì)、預(yù)算職員編制，技術(shù)職員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想守舊，造成在項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。 �。�3）公道選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的公道選擇，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的高低、建設(shè)工期的是非、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及項(xiàng)目建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)的樓盤一定要和四周的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一定要按照可行性報(bào)告中市場調(diào)查和猜測根據(jù)自己的特點(diǎn)、特色來進(jìn)行。
2.2設(shè)計(jì)階段的本錢治理
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的用度治理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)本錢，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等用度。由于占工程用度大部分的設(shè)備、材料、建筑、安裝用度在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項(xiàng)目本錢的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中做好以下題目控制本錢。
�。�1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評選，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
（2）開展限額設(shè)計(jì)控制造價(jià)：設(shè)計(jì)不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。設(shè)計(jì)職員應(yīng)熟悉把握建筑工程預(yù)算定額及用度定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。公道分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
�。�3）加強(qiáng)對設(shè)計(jì)職員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)觀念的教育：在設(shè)計(jì)工作中推行限額設(shè)計(jì)，根據(jù)合同標(biāo)的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的工程量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)中，從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下留意美觀”的原則，公道使用人力、物力、財(cái)力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設(shè)計(jì)采用最佳方案。
3 結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目本錢治理是房地產(chǎn)企業(yè)治理的核心的內(nèi)容之一，本錢治理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過本錢治理可以減少和杜盡企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。我國的項(xiàng)目治理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的治理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的把握和理解項(xiàng)目本錢治理的內(nèi)涵，重視項(xiàng)目本錢治理的有效實(shí)施，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
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