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如何營(yíng)造和諧商業(yè)地產(chǎn)淺析
內(nèi)容摘要：商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市商業(yè)設(shè)施改造、改善消費(fèi)環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實(shí)現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 協(xié)調(diào)發(fā)展
隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營(yíng)造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果
隨著城市化進(jìn)程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購(gòu)物廣場(chǎng)和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時(shí)，居民消費(fèi)能力也不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)水平大幅度提高，需求多元化趨勢(shì)明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。
同時(shí)，隨著我國(guó)零售業(yè)的完全開放，許多國(guó)際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國(guó)市場(chǎng)，紛紛在國(guó)內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國(guó)外品牌競(jìng)相在中國(guó)選址開店，加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。同時(shí)國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場(chǎng)份額也紛紛加緊擴(kuò)張，在興建大賣場(chǎng)的同時(shí)，連鎖店也呈遍地開花之勢(shì)，構(gòu)成了對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為商鋪的強(qiáng)有力的購(gòu)買者。反對(duì)勢(shì)力激烈競(jìng)爭(zhēng)，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對(duì)商業(yè)物業(yè)的巨大需求。
商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進(jìn)、互為制約
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對(duì)城市的發(fā)展乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對(duì)價(jià)格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，也可能會(huì)阻礙商業(yè)的發(fā)展。
隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，而城市的不斷發(fā)展也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式
與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)
商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費(fèi)的時(shí)尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點(diǎn)，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實(shí)力和市場(chǎng)的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)—GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。
注重發(fā)展的可持續(xù)性
首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100—2000美元時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等將取代農(nóng)業(yè)時(shí)代下的廟會(huì)、集貿(mào)市場(chǎng)；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達(dá)到4400美元以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項(xiàng)目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。
其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2—3年甚至更長(zhǎng)的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，國(guó)外企業(yè)一般對(duì)商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費(fèi)，以滿足社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者形成一個(gè)環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時(shí)，考慮到整個(gè)環(huán)路的其他利益者，才能維持整個(gè)環(huán)路的發(fā)展。
保證生態(tài)的平衡性
商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場(chǎng)需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達(dá)到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補(bǔ)；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析
脫離了商業(yè)發(fā)展的速度
近幾年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近五年來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長(zhǎng)28.9%，新開工面積年均增長(zhǎng)28.4%。其中今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資778億元，增長(zhǎng)23.8%。而與此形成對(duì)比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個(gè)重要指標(biāo)——近5年社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。
究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機(jī)住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場(chǎng)和消費(fèi)需求，盲目加快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積已經(jīng)達(dá)到了2-3平方米，是發(fā)達(dá)國(guó)家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。
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