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不動產(chǎn)異議登記制度的司法適用
不動產(chǎn)異議登記是依據(jù)《物權(quán)法》第19條設(shè)立的一項重要制度，是指當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明文件等材料，向房屋登記機(jī)構(gòu)提出異議，經(jīng)審查通過后，登記機(jī)構(gòu)將異議記載在登記簿上的登記行為。下面是YJBYS小編帶來的關(guān)于不動產(chǎn)異議登記制度的論文內(nèi)容，歡迎閱讀。
論文摘要： 異議登記是預(yù)防和消除不動產(chǎn)登記錯誤的法律機(jī)制，必須具有正當(dāng)?shù)膶ο�，并辦理合法的登記程序。在符合異議登記要件的前提下，異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用，方式有事后阻斷和事前防止兩種，它們應(yīng)相互結(jié)合。除此之外，異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。
關(guān)鍵字： 不動產(chǎn)/異議登記/生效條件/法律效力
一、問題的提出
不動產(chǎn)登記錯誤在實踐中不可避免，法律必須采用措施來消除和修正登記錯誤，以維護(hù)登記制度的正當(dāng)功能。我國既有的法律規(guī)范主要以更正登記進(jìn)行應(yīng)對，但問題是，更正登記發(fā)動的基礎(chǔ)是真實權(quán)利人的更正登記請求權(quán)，即請求登記權(quán)利人同意進(jìn)行更正登記的權(quán)利。一旦登記權(quán)利人不同意，就勢必要通過訴訟程序來解決問題，而訴訟程序往往耗時費力，在此期間，完全可能出現(xiàn)第三人基于公信力善意取得登記物權(quán)的情形，這會導(dǎo)致更正登記實際上不能發(fā)揮保護(hù)真實權(quán)利人的作用，使其形同虛設(shè)。
為了消除這個隱患，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定“:房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請的當(dāng)日，將異議事項記載于房地產(chǎn)登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。”這就是異議登記制度，即將現(xiàn)有登記可能有誤的信息記載于登記冊上，進(jìn)而產(chǎn)生對抗既有登記公信力的登記制度。顯見，與更正登記相比，異議登記的辦理無需復(fù)雜的舉證和審查程序，也不涉及訴訟程序，實施起來方便迅捷。這一制度在2005年10月全國人大法工委《物權(quán)法(草案)》中(第19條)也有相應(yīng)的體現(xiàn)。不過，就現(xiàn)有的異議登記制度構(gòu)造而言，其相當(dāng)粗略，據(jù)此，并不能在司法實踐中把握其生效條件和法律效力，這意味著異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”，法官在面臨具體案件時，必須進(jìn)行“造法”以填補法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力，以指出法官在此兩個方面進(jìn)行“造法”的方向和思路。
二、異議登記的生效條件
異議登記的根本價值就是修正登記錯誤，沒有登記錯誤就沒有異議登記。但登記錯誤的范圍很廣泛，是否所有的登記錯誤均能引發(fā)異議登記，需要加以探討。此外，異議登記作為登記之一種，必須是國家專設(shè)的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在專設(shè)的登記冊上記載的法律事實，沒有此種形式，難言異議登記的正當(dāng)性。對上述問題的討論，就形成了異議登記的生效要件。
(一)現(xiàn)有登記錯誤
現(xiàn)有登記錯誤是異議登記生效的首要條件，對于這個要件，難點在于如何認(rèn)定登記錯誤。根據(jù)實踐總結(jié)，筆者認(rèn)為，能夠證明登記錯誤的事實大致有:
1.不動產(chǎn)物權(quán)原始取得的基礎(chǔ)，即法律直接規(guī)定、法院判決、事實行為等。原始取得的不動產(chǎn)物權(quán)無需進(jìn)行登記，就直接發(fā)生物權(quán)效力，這樣，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤。如被繼承人死亡導(dǎo)致繼承人直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，但之后該房屋所有權(quán)卻被登記為其他人，繼承人憑借被繼承人死亡的事實和自己作為繼承人的資格(如身份、遺囑)這些原始取得的基礎(chǔ)，來證明登記錯誤。
2.不動產(chǎn)物權(quán)的原登記記載以及相關(guān)輔助證據(jù)。原在登記冊中記載的不動產(chǎn)物權(quán)，非出于權(quán)利人真實意思的原因而發(fā)生變動，這種變動缺乏原登記權(quán)利人的意思表示基礎(chǔ)，原登記權(quán)利人可以憑借原登記記載以及這種變動缺乏當(dāng)事人必要意思表示的事實來主張登記錯誤。如房屋出賣人受到買受人的欺詐，作出錯誤移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示，并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，后該意思表示被依法撤銷，出賣人憑借原登記記錄以及法院認(rèn)定房屋買賣合同無效的判決書，可以主張登記錯誤。
3.當(dāng)事人作出的處分或者保留不動產(chǎn)物權(quán)的真實意思表示。這主要適用于以下兩種情況:
(1)當(dāng)事人具有真實的進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動的意思表示，但表現(xiàn)該意思的形式不是登記，而是其他形式，只要該形式為法律所允許，就應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。比如，房屋買賣的當(dāng)事人雙方具有真實的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示，由于客觀原因沒有辦理所有權(quán)變動登記，但出賣人將自己的房屋權(quán)屬證書交付給了買受人，或者將交易指定的房屋交給了買受人，則出賣人應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，否則，買受人可以用上述表示行為證明登記錯誤。(2)本應(yīng)取得登記物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有登記物權(quán)，自己保留真實物權(quán)。比如，某人實際購買了房屋，不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，就將房屋所有權(quán)登記在親朋好友名下，但實際上又沒有贈與或者放棄房屋所有權(quán)的意思，在這種情況下，真實權(quán)利人可以憑借委托行為或者指令行為來證明登記錯誤。
(二)異議登記的對象具有正當(dāng)性
雖然存在登記錯誤，但是異議登記的對象不具備正當(dāng)性，則異議登記同樣沒有法律效力。異議登記對象的正當(dāng)性，主要有兩層含義:
1.異議登記的抗辯對象能夠引發(fā)登記公信力。因為異議登記旨在破除登記公信力，如果登記冊記載了對抗權(quán)利真實性的異議登記，則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權(quán)利。這樣，此處的登記錯誤僅僅指權(quán)利錯誤，不動產(chǎn)的面積、形狀等事實狀況登記錯誤不能成為異議登記的抗辯對象。而且，異議登記效力僅僅及于其所抗辯的權(quán)利，比如，甲被錯誤登記為房屋所有權(quán)人，其據(jù)此為乙設(shè)定了抵押權(quán)，此后，針對該房屋所有權(quán)的異議登記成立，但乙的抵押權(quán)并不因此受影響。
2.異議登記的保護(hù)對象與異議登記的作成有密切關(guān)系。即異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過異議登記獲得保護(hù)的人，比如，甲被登記為房屋所有權(quán)人，乙以該房屋真實所有權(quán)人的身份提起異議登記，嗣后甲將土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)給丙。這時，如果乙確屬真實所有權(quán)人，則丙就不能取得該所有權(quán)。但是，如果該所有權(quán)既不屬于甲也不屬于乙，而是屬于丁，由于丙沒有義務(wù)知悉該所有權(quán)的真實歸屬，其只要基于對不動產(chǎn)登記的信賴而與甲發(fā)生交易，就可以取得該所有權(quán)，真實權(quán)利人丁就不受該異議登記的保護(hù)。
(三)辦理登記
異議抗辯要發(fā)生阻斷登記公信力的效力，其登記時間就必須先于能夠發(fā)生公信力的登記時間。比如，甲是登記權(quán)利人，其將登記所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，并已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)申請所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，在該登記辦理完畢之前，真實權(quán)利人丙提出異議抗辯并辦理登記，則異議登記早于可以發(fā)生公信力的登記，乙就不能善意取得該所有權(quán)。
三、異議登記的法律效力
(一)基礎(chǔ)效力
異議登記的基本效力，是阻斷登記公信力。異議登記雖然旨在保護(hù)真實權(quán)利人，但其作為實現(xiàn)此目的的手段，并不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當(dāng)?shù)卦谡鎸崣?quán)利人和第三人之間建構(gòu)了利益平衡機(jī)制。這主要體現(xiàn)在:異議登記同其他物權(quán)登記一樣，具有公示性，它將登記物權(quán)可能存在瑕疵的信息向社會公眾展示出來，產(chǎn)生警示效力，使第三人以該登記物權(quán)為對象進(jìn)行交易時，能夠在了解該風(fēng)險信息的基礎(chǔ)上審時度勢，依據(jù)意思自治進(jìn)行判斷。這會產(chǎn)生兩種結(jié)果:
1.如果異議登記正確，即使第三人符合公信力的要件，也不能取得登記物權(quán)，真實權(quán)利人據(jù)此而得以保護(hù)。這種局面建立在第三人知悉交易對象可能存在瑕疵的信息基礎(chǔ)之上，屬于風(fēng)險自負(fù)。
2.如果異議登記不正確，則第三人不受該登記限制，能夠根據(jù)登記公信力確定取得物權(quán)，所謂的“真實權(quán)利人”也因此不能取得物權(quán)人法律地位。異議登記的這種效力是確定的，有爭議的是實現(xiàn)這種效力的方式。
異議登記對登記公信力的阻斷有兩種方式:1.事后阻斷，即異議登記不能剝奪或者限制登記物權(quán)人的處分權(quán)，該物權(quán)人仍然可以將成為異議登記對象的物權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)或者變更，登記機(jī)關(guān)也必須辦理相應(yīng)的變動登記。只有在異議登記具備生效要件時，該物權(quán)變動喪失法律效力，物權(quán)受讓人即使為善意也因此而喪失所取得的物權(quán)。2.事前防止，即異議登記限制了登記物權(quán)人的處分權(quán)，其不能再處分作為異議登記對象的不動產(chǎn)物權(quán)，登記機(jī)關(guān)也不能辦理相應(yīng)的登記。
這兩種方式各有利弊:第一種方式使得登記物權(quán)代替了實際權(quán)利，不動產(chǎn)物權(quán)的交易功能負(fù)擔(dān)在登記權(quán)利之上，從而保持了登記物權(quán)的流通性;同時，在符合生效條件時，異議登記使得第三人不再受登記公信力的保護(hù)，從而也能恢復(fù)真實權(quán)利人的物權(quán)人地位。然而，這種結(jié)果是有限制的，即其只能發(fā)生于第三人從登記物權(quán)人處取得物權(quán)并沒有轉(zhuǎn)讓的情況，比如，第三人丙從登記物權(quán)人乙處取得登記物權(quán)后，異議登記將導(dǎo)致丙不能確定取得該物權(quán)。但是，如果丙將該物權(quán)再行轉(zhuǎn)讓給丁，此行為構(gòu)成無權(quán)處分，在符合登記公信力的情況下，丁能取得該物權(quán)，此時異議登記阻斷登記公信力的效力就不能及于丁，否則，就將導(dǎo)致整個交易鏈條的崩潰，登記的公示機(jī)能也將消于無形，此種情形導(dǎo)致真實權(quán)利人甲喪失物權(quán)，也使異議登記失去其功能和制度目標(biāo)。故而，異議登記意在通過登記的公示性，向社會公眾警示登記可能有錯誤的信息，但登記是否確屬錯誤，尚需進(jìn)一步考察。
事前防止的方式則通過禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法來確保真實權(quán)利人的利益。這可以避免出現(xiàn)事后阻斷方式的弊端，但不利于登記物權(quán)的流通，在交易效率方面有所欠缺。更為重要的是，異議登記的提起以及作成，并不能確切地證明登記存在錯誤，也不能證明提起者就是真實權(quán)利人，在這種不確定的情況下，貿(mào)然限制或者禁止登記物權(quán)人的處分權(quán)，以禁止登記物權(quán)的流轉(zhuǎn)和排除登記公信力，可能會產(chǎn)生不利于登記物權(quán)人的后果。比如，惡意之甲并非真實權(quán)利人，其為了阻礙房屋所有權(quán)人乙出賣房屋，就以該房屋真正所有權(quán)人的身份申請異議登記，從而限制乙對房屋的處分權(quán)，在此期間，房產(chǎn)市場價格大跌，致使乙遭受極大損失。乙為了彌補損失，就不得不經(jīng)歷耗時費力的訴訟，并承受甲可能無能力賠償損失的后果。
顯見，上述兩種方式利弊互補。這二者只有適度結(jié)合，才能產(chǎn)生相對完美的結(jié)果:
1.我們要考慮異議登記與財產(chǎn)保全制度的協(xié)調(diào)，以落實財產(chǎn)保全的功能。我國民事訴訟法和仲裁法均規(guī)定，為了保護(hù)申請人的利益，法院或者仲裁機(jī)關(guān)可以裁定被申請人不能處分自己的財產(chǎn)或者爭議的標(biāo)的物，這就是財產(chǎn)保全制度。在財產(chǎn)保全對象是不動產(chǎn)物權(quán)的情況下，就必須將其處分權(quán)限制反映在登記冊中，從而減少因裁定公示性不強(qiáng)而給第三人帶來的交易風(fēng)險。如何將財產(chǎn)保全落實于登記冊之中，就涉及到相應(yīng)的程序機(jī)制，而通過財產(chǎn)保全裁定與異議登記的銜接，即登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院或者仲裁機(jī)關(guān)的裁定辦理相應(yīng)的異議登記，就可以解決這個問題，無需再另行設(shè)定程序。因為財產(chǎn)保全制度禁止義務(wù)人的財產(chǎn)處分權(quán)，其反映在異議登記中，就要求異議登記必須采用事前防止的方式。在這種情況下，如果財產(chǎn)保全裁定錯誤導(dǎo)致異議登記錯誤并給登記物權(quán)人造成損失的，則登記權(quán)利人得直接請求登記機(jī)關(guān)賠償，以減少救濟(jì)環(huán)節(jié)。
2.在未經(jīng)登記權(quán)利人同意異議的情況下，為了防止申請人惡意濫用申請權(quán)，也為了保證登記權(quán)利人的利益，應(yīng)加重申請人的義務(wù)負(fù)擔(dān)。這主要表現(xiàn)為:申請人應(yīng)提供相應(yīng)的擔(dān)保，以增加申請人的責(zé)任感，保全登記權(quán)利人的利益;異議登記不能發(fā)生法律效力給登記權(quán)利人造成損害的，如果申請人提供的擔(dān)保不足以彌補該損害時，申請人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3.如果異議登記的申請由利害關(guān)系人和異議所涉及的登記權(quán)利人共同提起，登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理的異議登記具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力，而且，該異議登記建立在意思自治和責(zé)任自負(fù)的基礎(chǔ)之上，因異議登記錯誤給現(xiàn)行登記權(quán)利人造成損害的，申請人不承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)當(dāng)然也不承擔(dān)責(zé)任。
4.登記機(jī)關(guān)為了糾正登記錯誤，也有權(quán)辦理異議登記。這屬于依據(jù)職權(quán)作出的異議登記，具有高度的可信性，此種異議登記錯誤給現(xiàn)行登記權(quán)利人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
5.如果異議登記的作出，建立在利害關(guān)系人單方申請、登記權(quán)利人不同意異議登記、申請人又不提供擔(dān)保的基礎(chǔ)上，就應(yīng)當(dāng)采用事后阻斷方式。此異議登記不得阻斷現(xiàn)行登記權(quán)利的流通，這時，一旦真實權(quán)利人不能回復(fù)物權(quán)，就要自行承擔(dān)這個風(fēng)險。
(二)效力限制
與其他登記的效力相比，異議登記在法律效力上存在以下方面的限制:
1.推定力受到限制。登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，具有權(quán)利推定效力，這免除了登記權(quán)利人證明自己權(quán)利真實的責(zé)任。異議登記所保全的真實權(quán)利沒有登記外觀，也就沒有推定力，這也導(dǎo)致異議登記本身沒有推定力。
2.公信力受到限制。由于異議登記本身沒有權(quán)利推定效力，其對社會公眾不能產(chǎn)生公信力，其他人不能據(jù)此就認(rèn)為異議登記所保護(hù)的對象為真實物權(quán)，而其抗辯的登記物權(quán)為錯誤物權(quán)。由此，對于異議登記，也就不得再設(shè)定異議登記。
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