淺析美國房屋租賃法的基本構(gòu)成

　　美國房屋租賃法(Landlord and Tenant Law)是美國普通法規(guī)則體系的一部分，以不動(dòng)產(chǎn)法和合同法為基礎(chǔ)，規(guī)定了出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)，用于規(guī)范商用與住宅不動(dòng)產(chǎn)的租賃法律關(guān)系。美國房屋租賃法起源于英國習(xí)慣法，包含了不動(dòng)產(chǎn)法和合同法內(nèi)容，由判例法、各州和自治地方立法，以及聯(lián)邦立法構(gòu)成。

　　根據(jù)傳統(tǒng)的房屋租賃慣例，房東僅有的義務(wù)就是將房屋交付至承租人，而承租人除了需要承擔(dān)租金支付義務(wù)外還需承擔(dān)絕大多數(shù)的維修責(zé)任，而這些慣例顯然不適合現(xiàn)代城市的發(fā)展，也有悖于現(xiàn)代法律保護(hù)的個(gè)人與公共利益。然而在司法體制的保護(hù)下，在上一世紀(jì)很長時(shí)間里，房東一直行使著這種普通法賦予的權(quán)利。他們將不符合適住性標(biāo)準(zhǔn)的住宅交給承租人，享受著租金收益，卻幾乎不承擔(dān)什么義務(wù)。直到20 世紀(jì)60、70 年代，法院才逐漸開始將不動(dòng)產(chǎn)租賃視為提供服務(wù)的合同�，F(xiàn)代的房屋租賃法規(guī)定了大量的房東和承租人各自應(yīng)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

　　美國的房屋租賃分為住宅租賃和商業(yè)租賃。住宅租賃是承租人以居住為目的占有、使用房屋，而商業(yè)租賃的承租人往往是企業(yè)，其出于從事零售、展示、工業(yè)等商業(yè)目的占有、使用房屋。鑒于兩種不同的租賃類型所具備的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的法律制度也具有多樣性以滿足這些利益。例如，住宅租賃法律總是給予承租人更多的隱私保護(hù)，適住性保證以及押金的取回;另一方面，商業(yè)租賃則給予商業(yè)利益和經(jīng)營更多的保護(hù)而較少地考慮隱私和適住性。

　　現(xiàn)代的美國房屋租賃法經(jīng)過多年的發(fā)展，已使房東和租戶之間的租賃契約義務(wù)互為條件，相互制約，從而保證了租賃雙方的平等權(quán);美國房屋租賃法主要包含以下房東及租戶的責(zé)任、義務(wù)和另一方的救濟(jì)權(quán)。眾所周知，合同一方承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，也就是另一方享有的權(quán)利。

　　一、房東主要的義務(wù)

　　(一)交付占有

　　根據(jù)統(tǒng)一的美國房屋租賃法，房東有責(zé)任在租賃初始將房屋交付承租人，這也是房東作為出租人最基本的義務(wù)。規(guī)定房東的交付義務(wù)是考慮到房東比新的承租人擁有更多資源去采取法律救濟(jì)措施保障權(quán)利不受侵犯，例如：前租客不愿離開承租的房屋，房東可以正當(dāng)理由驅(qū)逐前租客。

　　(二)承租人穩(wěn)定享有租賃房屋權(quán)利的承諾

　　由于合同法也是調(diào)整房屋租賃關(guān)系的法律規(guī)定，現(xiàn)代的美國房屋租體現(xiàn)出房東對承租人穩(wěn)定享有房屋權(quán)利的承諾。這意味著房東不能妨礙承租人對物業(yè)的占有、使用的權(quán)利。雖然房東可以在緊急情況下強(qiáng)制進(jìn)入房屋而無需通知，但緊急情況必須是迫近的危險(xiǎn)，房東因此而需采取合理的、符合需要的行為。房東作為出租人必須使轉(zhuǎn)讓占有的房屋符合租賃目的。

　　(三)適住性保證

　　房屋的適住性保證指房東在租賃期內(nèi)，必須提供沒有嚴(yán)重缺陷的物業(yè)給承租人居住和使用，該物業(yè)不能損害承租人的健康或安全。房屋的適住性保證不僅要求房東保證建筑物的結(jié)構(gòu)堅(jiān)固與安全，還要求保證租戶生活的舒適與健康，如房東應(yīng)當(dāng)在冬天供暖，夏天提供空調(diào)以維持室內(nèi)舒適的溫度;房屋的衛(wèi)生條件需符合居住要求;有些州的法律中，還要求房東應(yīng)當(dāng)保障居住環(huán)境的安全性，如在公共走道上安裝照明設(shè)施，避免搶劫、盜竊案件的發(fā)生，以保障租戶的人身安全。在房東的眾多責(zé)任和義務(wù)中，房屋的適住性保證是現(xiàn)代租賃法律中最為強(qiáng)調(diào)的一項(xiàng)。該義務(wù)是由華盛頓特區(qū)巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.確定下來。在上述案件中，賴特法官的判例暗含了建筑條例所確定的適住性擔(dān)保，“如果出租人違反了這一默示條款，承租人可以拒付租金并繼續(xù)占有房屋。”房東對房屋的適住性保證由該案正式確定下來，并在以后各州或地區(qū)法院的判例中得到進(jìn)一步的擴(kuò)大和發(fā)展。

　　二、承租人的主要義務(wù)

　　(一)保護(hù)租賃房屋的責(zé)任

　　在租賃關(guān)系中通常約定了租客的有限度的維修責(zé)任，因?yàn)檫@本質(zhì)上可以補(bǔ)足房屋的正常日常損耗。當(dāng)租客搬離租賃房屋時(shí)，如果他們想拿回租賃保證金，在大多數(shù)情況下，租賃協(xié)議都會(huì)要求其返還的房屋狀態(tài)必須保持和入住時(shí)的一致。

　　(二)運(yùn)營管理的職責(zé)

　　此條承租人的義務(wù)主要適用在商業(yè)租賃中，承租人對房屋運(yùn)營管理職責(zé)在大多數(shù)情況下會(huì)被要求寫入租賃合同。因?yàn)樵谏虡I(yè)租賃中，承租人往往出于某種商業(yè)目的而租賃房屋，如廠房、辦公樓、商鋪，所以在美國的商業(yè)租賃市場上，常常采取gross lease(毛租賃)，net lease(凈租賃)，fixed rent lease(固定租賃)和graduated rent lease(累進(jìn)租賃)等形式。這意味著商業(yè)承租人不能使租賃物業(yè)處于無人管理的狀態(tài)中，但該運(yùn)營管理的職責(zé)需要明確寫入租賃合約或在明顯與租賃目的一致的情況下才會(huì)有效存在。

　　(三)支付租金的義務(wù)

　　從傳統(tǒng)法的角度來說，承租人支付租金的義務(wù)被認(rèn)為是一個(gè)獨(dú)立的契約，與租賃房屋的轉(zhuǎn)讓占有無關(guān)，這意味著過去無論房東有沒有很好的履行他們的義務(wù)，承租人都有支付租金的責(zé)任。因?yàn)槊绹鴤鹘y(tǒng)的租賃法規(guī)是從英國封建農(nóng)田土地租賃法演變而來。為更好的保護(hù)租戶的利益，現(xiàn)代法則把該項(xiàng)義務(wù)認(rèn)定為非獨(dú)立的契約，用于制約房東的權(quán)力，并且規(guī)定如果房東一旦違反了相關(guān)約定如維修或適住性的保證等有關(guān)義務(wù)，承租人即可免予支付租金。但支付租金是租戶作為承租人最基本的義務(wù)。

　　三、承租人的救濟(jì)權(quán)和自我保護(hù)的權(quán)利

　　(一)法定驅(qū)逐

　　鑒于在傳統(tǒng)租賃關(guān)系中，房東可以隨時(shí)驅(qū)逐承租人，現(xiàn)代法律對其驅(qū)逐權(quán)進(jìn)行了限制，規(guī)定必須通過訴訟程序以及具有正當(dāng)?shù)睦碛?如租客沒有支付租金、租賃合同到期或被終止)才可進(jìn)行驅(qū)逐，因此在任何情況下租客均可以法律程序上的規(guī)定進(jìn)行積極的抗辯。法定驅(qū)逐意味著雖然承租人可能不能再繼續(xù)占有物業(yè)，但承租人在未經(jīng)法定程序的情況下，將不能被房東直接驅(qū)逐。該規(guī)定也是對大多數(shù)弱勢租客的權(quán)利保護(hù)，在房東不具備正當(dāng)理由的情況下，不再具有隨意驅(qū)逐租客的權(quán)力。

　　(二)房東違約

　　美國的房屋租賃除了普遍的租賃條款外還包括附加的約定事項(xiàng) ― 如果房東沒有履行他們自己的責(zé)任、義務(wù)，租客有免于支付租金的權(quán)利。承租人可以房東違反租賃合同的約定作為積極的抗辯理由采取行動(dòng)，如免予支付租金或免予被驅(qū)逐。房東的義務(wù)主要包括了適住性的擔(dān)保和房屋的維修義務(wù)。有些州或地區(qū)，如哥倫畢業(yè)特區(qū)、波士頓、洛杉磯擁有租金管制立法，主要針對私人出租的房屋;租金管制立法主要對租金標(biāo)準(zhǔn)、租金上限和租金調(diào)整等方面內(nèi)容進(jìn)行約束，若房東違反租金管制的義務(wù)，租客有權(quán)要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并可向房屋管理部門進(jìn)行投訴。

　　(三)禁止報(bào)復(fù)性驅(qū)逐

　　房東不可以因?yàn)樽饪团e報(bào)其違反健康和安全法規(guī)或參加租戶協(xié)會(huì)等行為而報(bào)復(fù)性地解除租賃合同并將租客驅(qū)逐。租客不僅可以將報(bào)復(fù)性驅(qū)逐作為積極性的抗辯理由，還可以將其作為起訴房東的理由。該權(quán)利救濟(jì)原則是由華盛頓特區(qū)巡回法院在Edwards V.Habib案件中得到確認(rèn)，并首次明確了報(bào)復(fù)性驅(qū)逐的法律定義。

　　四、房東的救濟(jì)權(quán)和自我保護(hù)的權(quán)利

　　除了上述承租人的救濟(jì)權(quán)利外，房東也有各種救濟(jì)手段要求承租人歸還房屋或索償其未支付的租金。

　　(一)收回租賃權(quán)

　　在承租人啟動(dòng)法定的驅(qū)逐程序前，房東可以運(yùn)用普通法中關(guān)于收回房屋租賃權(quán)的救濟(jì)方式。收回租賃權(quán)一般情況下會(huì)作為合同解除條件和保障條款寫入租賃合同，只要承租人的行為達(dá)到了租賃合同中約定的解除條件，房東即有正當(dāng)、充分的理由收回租賃權(quán)。

　　(二)自助行為

　　房東的自助救濟(jì)要求在沒有政府干預(yù)或沒有啟動(dòng)法律程序的情況下采取，包含以下行為：強(qiáng)行進(jìn)入，強(qiáng)行驅(qū)逐承租人。但自助救濟(jì)的行為范圍是有限的，受到強(qiáng)行進(jìn)入等法令、法律規(guī)定的限制。

　　(三)賠償

　　對于承租人未支付租金的或其他違約事項(xiàng)，房東可以要求金錢賠償，補(bǔ)足承租人未付的租金、采取相關(guān)措施的費(fèi)用以及賠償損失，這些規(guī)定與大陸法系國家關(guān)于房屋租賃的法規(guī)相類似。

　　綜上，在美國房屋租賃法的發(fā)展過程中，承租人的個(gè)人生活需求、權(quán)利保障正受到越來越多的重視，法律以及適用、制定法律的人也不再一味僅偏向財(cái)產(chǎn)權(quán)利。上述房東和承租人的基本義務(wù)和權(quán)利構(gòu)建出了美國房屋租賃法的基本框架，不同的州或地區(qū)也有更細(xì)化的租賃法令以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。

　　參考文獻(xiàn)

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