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試析小區(qū)停車位的歸屬研究
論文摘要 目前汽車越來越普遍，各個住宅小區(qū)為了更多的吸引住戶，修建各種各樣的車位和車庫，但是由此引發(fā)的糾紛也越來越多，究其原因是停車位和車庫的權(quán)屬不明，雖然《物權(quán)法》和有關(guān)司法解釋進(jìn)行了規(guī)定，但是關(guān)于車庫卻也沒確定其歸屬，對于解決現(xiàn)實問題是不夠的。
論文關(guān)鍵詞 停車位 開發(fā)商 歸屬
一、小區(qū)停車位的分類
關(guān)于小區(qū)停車位的分類眾說紛紜，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況：住宅小區(qū)地面停車位、住宅小區(qū)地下停車位、樓房首層架空停車位和樓房屋頂平臺停車位。這是實踐中比較主流的分法，我們說從學(xué)術(shù)研究的角度，這種分類太過簡單和粗糙，如住宅小區(qū)停車位也有建筑區(qū)劃內(nèi)的和不在建筑區(qū)劃內(nèi)之分，這樣不利于研究具體問題和解決實際問題。
有的學(xué)者把住宅小區(qū)停車位分為兩類，一類是地上停車位，另一類是地下停車位。其中地上停車位又分為兩種類型，一種是地面露天停車位，另一種是建筑物的首層架空層。小區(qū)地下車位也分兩種：一種是專門規(guī)劃用于停車的地下車位;一種是對地下人防工程的開發(fā)利用而建成的車位。再有就是獨立車庫，獨立車庫又分為地面獨立車庫和地下獨立車庫。這種分類是比較科學(xué)和完善的，把各種情況都囊括進(jìn)來，從這種分類出發(fā)研究停車位的歸屬是比較完善和全面的。
還有的學(xué)者把停車位分為具有獨立產(chǎn)權(quán)的停車位;無獨立產(chǎn)權(quán)的停車位和改變原有法定用途的停車位。這種分類大體上是合理的，但細(xì)細(xì)研究其內(nèi)容，其中的問題太過龐雜和混亂，不是單純的三個分類就可以解決問題的�，F(xiàn)實生活中如何確定什么是有獨立產(chǎn)權(quán)的停車位各個地方的做法不一，各個學(xué)者觀點不同，我們要考慮的內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其要復(fù)雜，而且這種分類也沒有把獨立車庫概括近來，是一個疏忽。
筆者把各個學(xué)者的觀點整合然后進(jìn)行比較，提出自己的分類。第一類是地面的露天停車位，其包括在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位和占用業(yè)主公共道路或其他場地的停車位。第二類是地下停車位，其包括專門規(guī)劃用來停車的停車位和對地下人防工程的開發(fā)利用而建成的車位。第三類是首層架空的停車位。第四類是獨立的車庫，包括地面的獨立車庫和地下的獨立車庫。
二、停車位的權(quán)屬分析
(一)地面露天停車位的權(quán)屬地面露天停車位包含兩種停車位，2007年生效的《物權(quán)法》)第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”法條已經(jīng)明確了兩種停車位的歸屬。根據(jù)民法理論，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位屬于專有權(quán)的客體，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，車位、攤位等特定空間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分。所以它的權(quán)利歸屬于開發(fā)商，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定其歸屬，筆者理解為開發(fā)商可以通過約定的方式把車位有償或無償交付業(yè)主使用。
對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，也就是說，業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定使用公共車位是否需要支付一定的費用，可以無償使用，也可以有償，業(yè)主可以約定是自行收取費用或者委托物業(yè)進(jìn)行收費。但在74條中關(guān)于其他場地界定不明確。因此我們先研究為什么占用公共道路的停車位是業(yè)主共有，公共道路是小區(qū)的公共部分，是共有權(quán)的客體也是小區(qū)的附屬設(shè)施，所以是業(yè)主共有的。就是看停車位占用的土地的屬性來判斷其歸屬，筆者認(rèn)為只有業(yè)主共有的土地上的停車位是業(yè)主共有的。例如在樓層的首層通過墻或柱架空形成的車位，是建筑在業(yè)主公共的土地上的，并且它是依附于樓房而存在的，不能單獨存在。
(二)地下停車位的歸屬1.規(guī)劃停車的地下停車位歸屬分析筆者認(rèn)為專門規(guī)劃用來停車的停車位歸屬于開發(fā)商，主要有以下幾點理由：
首先，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，已經(jīng)把車位定性為專有權(quán)的客體，這就說明它是可以取得產(chǎn)權(quán)的，所以它的原始所有人是開發(fā)商，但同樣當(dāng)事人可以通過約定的方式確定其最后歸屬。
其次，1995年9月8日建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公式建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)的通知的第9條規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公共建筑面積，作為人防工程的地下室也不計入公共建筑面積。”既然不計入公共建筑面積，也就是說它并不屬于公共用地，是獨立于地面的建筑用地使用權(quán)存在的單獨的建設(shè)用地使用權(quán)。
再次，1997年12月1日起實施的建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理的規(guī)定》第25條條規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。”也就是說地下的停車位是開發(fā)商投資并且擁有所有權(quán)的。
最后，《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”由此一條我們可以看出，地下車位不適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能分離的原則，在這里，它可以設(shè)立單獨的建設(shè)用地使用權(quán)，所以它是歸屬于開發(fā)商所有的。
另外的觀點認(rèn)為地下車位的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偨o業(yè)主，成為房價的一部分，但筆者認(rèn)為影響房價的因素還有許多且不好考量的，不能因為它影響了房價就要剝奪所有權(quán)。再者說規(guī)劃用來停車的地下停車位的修建首先應(yīng)滿足業(yè)主的需要，實踐中開發(fā)商修建地下停車位的積極性不高，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛停放是很大的問題，我們應(yīng)本著服務(wù)業(yè)主的原則，提高開發(fā)商修建地下停車位的積極性，要賦予他們所有權(quán)，這樣才有利于緩和業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾。
2.對地下人防工程開發(fā)利用的停車位歸屬分析還有另外一種就是對地下人防工程的開發(fā)利用而建成的車位，對于這種車位，從立法來看，它是歸屬于開發(fā)商的。建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理的規(guī)定》第29條規(guī)定：“平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時由建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。”以及第25條規(guī)定的“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則。”1997年1月1日起實施的《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。(第1款)國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第26條規(guī)定：“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”
對于這種平時用于停車的地下人防工程車位，它也是不計入公用建筑面積的，因此不是共有部分，以上都說明其原始的所有者是歸開發(fā)商，大事可以和業(yè)主約定其歸屬。但是它的使用是受到限制的，它的修建是采用許可的方式，而且《人民防空法》規(guī)定，在戰(zhàn)時，這些都要歸人民防空指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一調(diào)度，無償使用，任何單位和個人必須無條件的服從，不得阻礙和干涉。
(三)首層架空的停車位首層架空的停車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空依附于樓房而形成的停車位。樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積。地面的停車位和地下停車位是不同的，地面的是適用房屋和建設(shè)用地使用權(quán)不能相分離的理論的，也就是說地隨房走的，它不能獲得單獨的產(chǎn)權(quán)證書，它的存在是依附于單元房的，所以它是一個從物，筆者認(rèn)為首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人，即業(yè)主共有。
(四)獨立車庫的歸屬1.獨立地下車庫的歸屬分析獨立的地下車庫是歸開發(fā)商所有的，首先《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，是分別設(shè)立的建筑用地使用權(quán)。其次根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理的規(guī)定》的第25條的規(guī)定地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則。再次，車庫是不同于車位的，車庫本身具有四周的墻、柱等構(gòu)筑成的封閉空間，就是一個獨立的建筑物。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第二條規(guī)定了：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體“是專有部分，在實踐中的做法是：具有固定的墻壁間隔;具有直接的出入口和內(nèi)部專用設(shè)施;能夠登記成為所有權(quán)的客體。就車庫而言，它擁有固定的墻壁間隔，也有直接的出入口和專用設(shè)施，它也可以成為單獨所有權(quán)的客體。雖然司法解釋沒有規(guī)定車庫為專有部分，但其實它是符合專有部分的構(gòu)成要件的。各地因為規(guī)定不同而造成了大量的糾紛，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該把車庫規(guī)定為專有部分。最后本著鼓勵開發(fā)商修建停車位的原則，我們認(rèn)定它的原始所有權(quán)是開發(fā)商的，具體的原因和地下車位歸屬開發(fā)商的原因是相同的，在此不做贅述。
2.獨立的地面車庫的歸屬分析獨立的地面車庫也分為兩種情況，可能是興建在建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能是興建在業(yè)主共有的道路或其他場地上的，因此我們可以適用《物權(quán)法》第74條的規(guī)定。根據(jù)上面的論述，我們知道車庫應(yīng)該是獨立的建筑物，但是根據(jù)其占用土地屬性的不同其所有人也不同。修建在建筑區(qū)劃內(nèi)用來停車的車庫的原始所有權(quán)是開發(fā)商，當(dāng)然他和業(yè)主可以約定其歸屬。而修建在業(yè)主共有的道路或其他場地上的獨立的車庫其歸屬于業(yè)主共有，業(yè)主可以通過管理規(guī)約中約定其是有償使用還是無償使用以及費用如何收取。
以上筆者根據(jù)自己的分類，得出地面的露天停車位的權(quán)利歸屬于開發(fā)商，地下停車位的權(quán)利也是屬于開發(fā)商的，而首層架空的停車位是歸屬于業(yè)主共有的，獨立的地下車庫是開發(fā)商所有，獨立的地面車庫可能是興建在建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能是興建在業(yè)主共有的道路或其他場地上的，前者是業(yè)主共有的，后者是開發(fā)商所有的。筆者進(jìn)行的研究是根據(jù)自己對車位的分類進(jìn)行的，可能由于實踐知識的不足有所欠缺，所以懷著求學(xué)的態(tài)度希望對此問題更有深入的了解。
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