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試析侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題
論文摘要 現(xiàn)有法律對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定較為簡(jiǎn)單致使實(shí)踐中操作不一。對(duì)此，本文在對(duì)相關(guān)現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)所存在的問題，并對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償依據(jù)、條件以及范圍進(jìn)行分析研究，以期對(duì)司法實(shí)務(wù)有所幫助。
論文關(guān)鍵詞 房屋承租人 優(yōu)先購買權(quán) 賠償
一、研究背景及問題的提出
近年來，因承租人優(yōu)先購買權(quán)遭受侵害而提起的訴訟尤為常見且各地法院處理標(biāo)準(zhǔn)不一，令人深思。
(一)研究背景近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則化，法院在審理此類糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問題。
1.立法層面。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他買受人而購買房屋的權(quán)利。我國最高法院于2009年6月22日通過了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，在該《解釋》第2l條至24條，對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題作了規(guī)定。此前，相關(guān)規(guī)定主要有，《合同法》第230條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見(試行)》(已廢止)第118條。但相關(guān)立法都過于簡(jiǎn)單，缺乏可操作性，以至于在司法實(shí)踐中，處理此類糾紛常出現(xiàn)偏差，既無法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也沒有達(dá)到立法者的預(yù)期目標(biāo)。
2.理論層面。與之相對(duì)的，立法的模糊也反過來使得理論界對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性認(rèn)識(shí)不一，主要有以下幾種：(1)形成權(quán)說及附條件形成權(quán)說。前者認(rèn)為，優(yōu)先買權(quán)人在具備了法律規(guī)定的條件的情況下，只須依自己一方意思表示，即可形成與出賣人之間的買賣關(guān)系。而后者認(rèn)為，先買權(quán)人可依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約，無須出賣人同意，但此形成權(quán)附有停止條件，必須等出賣人出賣標(biāo)的物給第三人時(shí)才能行使。(2)期待權(quán)。即承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人對(duì)其所租賃的房屋的優(yōu)先取得有期待的權(quán)利，“權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)”，待一定的條件成就即出租人出賣房屋，便可在同等條件下優(yōu)先取得房屋的所有權(quán)。(3)物權(quán)說。即承租人優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。在此種情況下，優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。(4)債權(quán)說。即優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種債權(quán)，是優(yōu)先購買權(quán)人所享有的一種請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)現(xiàn)依賴于出賣人將自己的財(cái)產(chǎn)出賣時(shí)，承租人具有請(qǐng)求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請(qǐng)求權(quán)，在同等條件下，出租人有承諾的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給優(yōu)先購買權(quán)人。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物時(shí)，承租人只能對(duì)出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買租賃物。
對(duì)此，筆者認(rèn)為，只要承租人在同等條件下表示購買，即可成立買賣合同，進(jìn)而取得房屋所有權(quán)，符合形成權(quán)的特征，因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán);另外，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性，而期待權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓給他人的，故而承租人的優(yōu)先購買權(quán)并非期待權(quán);我們知道物權(quán)法定，從實(shí)然的角度看，現(xiàn)行的《物權(quán)法》并未將承租人的優(yōu)先購買權(quán)歸入其中，另外，從應(yīng)然的角度看，物權(quán)具有支配特定物的權(quán)利，即可以處分該物，但是我們清楚，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是相對(duì)限制出租人處分財(cái)物的權(quán)利，并不是承租人對(duì)此享有處分權(quán)，因而，物權(quán)說亦不符合;對(duì)于債權(quán)說，筆者持贊成意見，這樣一方面放松了對(duì)出租人行使處分權(quán)的限制，另一方面，也對(duì)承租人行使優(yōu)先購買權(quán)起到一定的保護(hù)作用，當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)得不到保障時(shí)，承租人可以基于債權(quán)請(qǐng)求對(duì)方給予賠償，而且，《解釋》也已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)。
(二)問題的提出《解釋》為如何保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)提供了一種新的解決思路，以解決《物權(quán)法》實(shí)施后承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)問題，規(guī)定了承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，為承租人在該權(quán)利難以得到實(shí)現(xiàn)時(shí)請(qǐng)求獲得賠償提供了法律依據(jù)，但該《解釋》對(duì)承租人要求損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)依據(jù)及在何種情況下可獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定，故而有必要對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題進(jìn)行研究。對(duì)此，本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。
二、侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)之賠償依據(jù)
《解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”這里的承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任是基于何種責(zé)任，目前亦看法不一，主要有：侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說和獨(dú)立責(zé)任說等四種。筆者更傾向于締約過失責(zé)任說，理由如下：
(一)分析其他責(zé)任學(xué)說1.對(duì)于侵權(quán)責(zé)任，《解釋》已將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)，若適用侵權(quán)責(zé)任說的話，則即是侵犯承租人的債權(quán)，但侵犯?jìng)鶛?quán)的主體必須是債之外的第三人，出租人為債的相對(duì)人，而非第三人，因此，侵權(quán)責(zé)任說不符。
2.對(duì)于違約責(zé)任，《解釋》第二十一條中明確規(guī)定承擔(dān)“賠償責(zé)任”，而違約責(zé)任有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、違約金等形式，解釋中連違約責(zé)任最為重要的責(zé)任形式違約金都沒有規(guī)定，說明此處的賠償損失并非違約責(zé)任，且在實(shí)踐中，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，常要求出租人賠償房屋出售的價(jià)格差，這是違約責(zé)任所無法解釋的。
3.對(duì)于獨(dú)立責(zé)任說，我們知道，最高法院進(jìn)行解釋的權(quán)限為對(duì)法律、法令具體應(yīng)用的解釋，該《解釋》并不能創(chuàng)立新的責(zé)任形式，只是對(duì)現(xiàn)有法律的解釋說明，因此，獨(dú)立責(zé)任說也行不通。
(二)分析締約過失責(zé)任說
以上三種學(xué)說都難以解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)受損的賠償問題，而對(duì)于締約過失責(zé)任說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人賣房時(shí)，承租人請(qǐng)求與出租人訂立房屋買賣合同的一種權(quán)利，是一種先合同的權(quán)利，而對(duì)出租人來說，履行通知義務(wù)也是在其與承租人簽訂房屋買賣合同之前，屬于一種先合同義務(wù)。出租人未履行通知義務(wù)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，侵害的是承租人的信賴?yán)妫皇锹男欣�。因此，承租人與出租人之間的房屋買賣合同并未成立，不能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。另外，適用締約過失責(zé)任，也能更好地保護(hù)承租人的利益，因?yàn)榫喖s過失責(zé)任的賠償范圍比違約責(zé)任要廣。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任之賠償范圍，應(yīng)以不超過履行利益為原則，但根據(jù)具體情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權(quán)，可以根據(jù)具體案情來確定損害賠償?shù)姆秶�。�?duì)此，筆者認(rèn)為，《解釋》第二十一條所說的賠償責(zé)任為締約過失責(zé)任。
三、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的的賠償范圍
在上文中，已將賠償責(zé)任定為締約過失責(zé)任，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，賠償?shù)慕痤~應(yīng)該是相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括實(shí)際損失和可得利益損失，但是不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
在出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)之時(shí)，承租人只能請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。而對(duì)于財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任之范圍，尚有不同意見。一種意見認(rèn)為，承租人未購得房屋的損失，與房屋價(jià)格漲跌直接相關(guān)。另一種意見認(rèn)為，給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失，前者是迫使其在租賃期屆滿后另行購、租房屋而支出不必要的交易成本;后者是使承租人喪失以買受人同等條件購買房屋的機(jī)會(huì)，從而因房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)失去可得利益。本文認(rèn)為，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)賠償承租人的損失包括以下幾個(gè)方面：
(一)直接損失主要是指承租人為了行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。
(二)間接損失主要是指房屋價(jià)差損失。具體分為以下幾種情況：(1)出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣房屋給第三人，但出賣房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高，這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失;(2)房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變，出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失;(3)交易的價(jià)格高于承租人請(qǐng)求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。
對(duì)于價(jià)差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;無法協(xié)商的，原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請(qǐng)求為基合，租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價(jià)格不一致情況，此時(shí)應(yīng)根據(jù)真實(shí)交易價(jià)格來確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來計(jì)算價(jià)差損失。
(三)附帶損失這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，應(yīng)分情況而定，如果承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償，此時(shí)租金若上漲了，一般不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償，因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失，而租金來源于取得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當(dāng)然就不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益;如果承租人沒有獲得房屋價(jià)差賠償，而此時(shí)租金若上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償承租人的租金價(jià)差損失。
(四)不予賠償部分在租賃期滿后，承租人另行購買房屋的相關(guān)費(fèi)用不在賠償范圍之內(nèi)。因?yàn)椋词钩凶馊藢?shí)現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)，那么承租人在購買房屋并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過程中，也是必然會(huì)產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問題，因此不應(yīng)予以賠償。
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