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試論業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、題目與對(duì)策
【論文關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會(huì) 性質(zhì) 題目 對(duì)策【論文摘要】隨著人類文明的進(jìn)步,土地資源的緊張,使得人們對(duì)土地的利用方式、居住方式等發(fā)生了重大變化。建筑物區(qū)分所有制度開(kāi)始蓬勃發(fā)展,由此衍生了一系列新概念,如業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等。本文對(duì)折椅題目進(jìn)行了深進(jìn)研究。 所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),物權(quán)法第七十條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的權(quán)利。即,建筑物區(qū)分所有權(quán)可分為三部分:所有人對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分享有專有所有權(quán),對(duì)由全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有權(quán),及基于共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)同時(shí)含有了物法性因素和人法性因素。物業(yè)的所有人即物權(quán)法上的業(yè)主。由于業(yè)主所處“物”的特殊性,建筑物區(qū)分所有權(quán)所涉及權(quán)利的復(fù)雜性,及業(yè)主的居住利益,使得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)成為必然。
1 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)
基于建筑物區(qū)分所有的事實(shí),小區(qū)業(yè)主有需要共同維護(hù)和處理的事務(wù),由此,有必要將業(yè)主聯(lián)合起來(lái),組成業(yè)主大會(huì)商討、決定和處理小區(qū)事務(wù)。但是,對(duì)于人數(shù)眾多、背景各異的業(yè)主而言,每次業(yè)主大會(huì)的召集、召開(kāi)和組織都是需要極大的精力和本錢,業(yè)主委員會(huì)在這方面顯示了獨(dú)特的上風(fēng)。同時(shí),不能忽略的是,業(yè)主委員會(huì)以一種草根的***方式積極促進(jìn)了人們的***意識(shí)。
首先,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的一部分。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,是業(yè)主自治的核心機(jī)構(gòu),同時(shí)也是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它代表全體區(qū)分所有人執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議,維護(hù)全體區(qū)分所有人的利益。具體的工作如召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)治理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)視業(yè)主公約的實(shí)施等。
依此,可將業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)分為對(duì)內(nèi)部分和對(duì)外部分。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議和相關(guān)章程,協(xié)調(diào)和處理業(yè)主內(nèi)部區(qū)分所有人(使用人)之間的關(guān)系,同時(shí),代表全體業(yè)主對(duì)外選聘物業(yè)治理企業(yè),簽訂合同,監(jiān)視物業(yè)公司的工作;代表全體業(yè)主與房屋行政主管部分、居民委員會(huì)、派出所等各類治理部分打交道。
其次,業(yè)主委員會(huì)具有公益性。它并不謀求經(jīng)濟(jì)利益。其工作范圍僅限于與物業(yè)相關(guān)的活動(dòng)。不得作出與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。但可以將屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施、場(chǎng)地、房屋等物業(yè)委托他人經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行租賃,以其收益來(lái)補(bǔ)貼業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和物業(yè)治理用度。
2 業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀及原因分析
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治的主要表現(xiàn)形式。但是在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行中,也出現(xiàn)了一些題目。比如業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職;業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿仍未完成換屆選舉;甚至業(yè)主委員會(huì)委員為了謀求個(gè)人利益挾制物業(yè)治理企業(yè),或與其一起侵犯小區(qū)所有業(yè)主的利益。具體來(lái)看,主要有:
一是利用物業(yè)共用部位取得收益范圍的界定�，F(xiàn)行規(guī)定答應(yīng)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施從事一定經(jīng)營(yíng),取得收益,但具體范圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業(yè)主委員會(huì)將停車位出租給非業(yè)主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)。
二是業(yè)主委員會(huì)治理行為與物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)行為、居委會(huì)社區(qū)治理行為的沖突。三者的權(quán)利界限不明朗,經(jīng)常出現(xiàn)互相爭(zhēng)奪或推卸責(zé)任的局面。有些居民委員會(huì)將本應(yīng)由自身完成的工作交給業(yè)主委員會(huì)承擔(dān);有些業(yè)主委員會(huì)委員本身為物業(yè)治理企業(yè)職員,監(jiān)視權(quán)名存實(shí)亡;有些業(yè)主委員會(huì)任意干預(yù)物業(yè)治理企業(yè)開(kāi)展工作;有些業(yè)主委員會(huì)維權(quán)方式不當(dāng),如在物業(yè)服務(wù)微小瑕疵的情形下即鼓動(dòng)業(yè)主拒交全部物業(yè)治理費(fèi)。
三是在治理維修資金或其他由業(yè)主籌集的資金題目上,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主矛盾較為突出。如部分業(yè)主委員會(huì)大權(quán)獨(dú)攬,擅自將維修資金出借給貿(mào)易機(jī)構(gòu)從中牟利,有的小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)主任挪用維修資金炒股或購(gòu)置房產(chǎn)。又如一些業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利和職責(zé),將物業(yè)治理資金、權(quán)利全盤(pán)交于物業(yè)治理企業(yè),使得二者的職責(zé)更加不明。
產(chǎn)生這些題目的主要原因有:
第一,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作制度不成熟。業(yè)主委員會(huì)是自治機(jī)構(gòu),法律不會(huì)更多地進(jìn)行干涉,主要依靠于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)及業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)議事規(guī)則及運(yùn)作規(guī)則等。但是由于專業(yè)性水平不高等原因,業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺乏一整套的機(jī)制。在目前的狀況下,業(yè)主委員會(huì)權(quán)力的運(yùn)作和責(zé)任的承擔(dān)不對(duì)等。
第二,缺乏監(jiān)視機(jī)制。根據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中,可依法監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)的工作。但這是非�？辗旱�。有很多業(yè)主由于公共權(quán)利意識(shí)的淡漠,只要事不關(guān)己,往往就是高高掛起的態(tài)度。
固然法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的違法侵權(quán)有所涉及,比如規(guī)定業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部分,責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。但這一規(guī)定不痛不癢,難以達(dá)到預(yù)期效果。同時(shí)由于業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)終極是由所有業(yè)主來(lái)承擔(dān),缺乏對(duì)委員法律責(zé)任的規(guī)定。
3 建立健全業(yè)主委員會(huì)制度的對(duì)策
其一,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的委員資格進(jìn)行量化�，F(xiàn)行相關(guān)法規(guī)只是規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。但是缺乏具體的考核標(biāo)準(zhǔn)。而且,在小區(qū)內(nèi),業(yè)主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之間缺乏溝通和了解。這在一定程度上加大了遴選合適委員的難度。 其二,要求業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)格按照規(guī)定運(yùn)作,其工作情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。以最大可能的透明度接受業(yè)主的隨時(shí)監(jiān)視。
其三,建立業(yè)主的救濟(jì)機(jī)制。如浙江省物業(yè)治理?xiàng)l例第十八條規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十二條第三款規(guī)定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,物業(yè)主管部分、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。
其四,進(jìn)步小區(qū)業(yè)主的權(quán)利意識(shí),加強(qiáng)小區(qū)的***監(jiān)視。
其五,厘清業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)、物業(yè)治理企業(yè)三者之間的關(guān)系。使業(yè)主委員會(huì)在正當(dāng)合適的框架內(nèi),做好業(yè)主的維權(quán)。
這里還涉及一個(gè)題目,即,發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的侵權(quán)之后,業(yè)主能否起訴業(yè)主委員會(huì)？即業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位題目。在我國(guó)相關(guān)法規(guī)范中,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位一直沒(méi)有明確的界定。就業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主共同體之外的第三者關(guān)系而言,根據(jù)2003年最高人民法院對(duì)安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格的請(qǐng)示報(bào)告》中的答復(fù),在與業(yè)主共同體之外發(fā)生的法律糾紛中,業(yè)主委員會(huì)被賦予訴訟原告資格。但對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否具備被告資格,沒(méi)有明確的規(guī)定。基于訴訟的基本原理,假如業(yè)主只能充當(dāng)原告,將會(huì)導(dǎo)致訴訟權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等。因此,應(yīng)當(dāng)以為,業(yè)主委員會(huì)兼具被告資格。浙江省物業(yè)治理?xiàng)l例的第十七條也規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)治理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。可以理解為業(yè)主委員會(huì)具有起訴應(yīng)訴的完整權(quán)利。
就共同體內(nèi)部,個(gè)別或部分區(qū)分所有人與業(yè)主委員會(huì)之間的法律糾紛,業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格,沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第八十三條第二款規(guī)定,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人正當(dāng)權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及治理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己正當(dāng)權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。由此,確立了業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的異議權(quán),并賦予其向法院提起訴訟的權(quán)利。
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