論《物權(quán)法》對(duì)驗(yàn)資中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的影響

摘 要：《物權(quán)法》已由第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行�！段餀�(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律，調(diào)整因物的回屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國(guó)家、集體、個(gè)人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)等，根據(jù)審計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)行驗(yàn)資業(yè)務(wù)是應(yīng)當(dāng)對(duì)股東出資財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)，包括：該資產(chǎn)出資是否回股東所有‘出資后權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移到被投資單位；出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是否完整；是否設(shè)有擔(dān)保物權(quán)，是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等，這些事項(xiàng)的確認(rèn)實(shí)際上是對(duì)物權(quán)回屬的確認(rèn)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審驗(yàn)，避免因物權(quán)回屬不符正當(dāng)律規(guī)定而導(dǎo)致的驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。
　　關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；房屋建筑物、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)；驗(yàn)資
　　
　　1 取得不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書
　　
　　檢查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上的權(quán)利人記載情況。假如不動(dòng)產(chǎn)可能性證書記載的權(quán)利人是股東的，則應(yīng)當(dāng)要求股東將物權(quán)轉(zhuǎn)移到被投資單位，并提供特權(quán)轉(zhuǎn)移后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，假如權(quán)利人已經(jīng)登記為被投資單位的，應(yīng)當(dāng)要求股東提供出資前擁有權(quán)利的證據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發(fā)票及付款證實(shí)等。
　　
　　2 向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢或函證
　　
　　僅取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書還足以證實(shí)物權(quán)的回屬。必須向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者函證不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載情況。通過查詢或函證可發(fā)現(xiàn)以下題目：
　　(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)回屬和內(nèi)容的根據(jù)，通過查詢或函證可以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致的情況，假如股東以為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)更正后再驗(yàn)資，否則驗(yàn)資應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。
　　(2)可以核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性，發(fā)現(xiàn)偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，防范虛假出資，減少驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，偽造、編造不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的情況較為常見，一般以編造土地使用權(quán)類型、面積居多，采取查詢或函證程序可以在很大程度上避免被審驗(yàn)單位及股東舞弊導(dǎo)致的驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。
　　(3)可以發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否存在爭(zhēng)議，比如是否存在《物權(quán)法》第19條規(guī)定的異議登記。假如存在異議登記的，不能予以驗(yàn)資。
　　(4)通過對(duì)變更登記事項(xiàng)的查詢或函證，可以核實(shí)出資前的權(quán)利人是否為股東，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)登記為被投資單位的，假如不執(zhí)行查詢或函證程序，就無法確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)出資前是否回股東所有。
　　(5)可以發(fā)現(xiàn)存在的抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)情況，根據(jù)國(guó)家工商行政治理總局《公司注冊(cè)資本登記治理規(guī)定》第八條第三款的規(guī)定，設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)不得投資�！段餀�(quán)法》第187條規(guī)定，以房屋建筑物、土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，假如查詢或函證的結(jié)果表明股東出資的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗(yàn)資，假如查詢或函證的結(jié)果表明股東出資的不動(dòng)產(chǎn)沒有抵押登記的，則不論是否簽訂有抵押合同，由于不存在抵押權(quán)，可以予以驗(yàn)資。
　　
　　3 特殊情況的驗(yàn)資處理
　　
　　(1)房地產(chǎn)公司驗(yàn)資的特殊情況，在房地產(chǎn)公司驗(yàn)資中，股東以自己拍賣購(gòu)得的土地使用權(quán)出資，拍賣公司登記的買受人為該股東，土地出讓金繳納人為該股東，國(guó)土資源部分開具的土地出讓金發(fā)票上的交款人為該股東，但是由于國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)要求土地買受人必須成立房地產(chǎn)開發(fā)公司才可以開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，因此《土地使用權(quán)出讓合同》上的權(quán)利人卻都是被投資單位，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，由于沒有被登記為權(quán)利人，就沒有取得土地使用權(quán)，也就不能認(rèn)定為該土地使用權(quán)在出資前回股東所有，因此，不能作為使用權(quán)出資。筆者以為，在這種情況下，股東繳納的土地出讓金應(yīng)當(dāng)作為股東對(duì)公司的債權(quán)，可以考慮以債權(quán)的出資投資，或者由股東放棄債權(quán)形成被投資單位的資本公積后以資本公積轉(zhuǎn)增資本。 　　(2)非房地產(chǎn)公司驗(yàn)資的特殊情況。除了房地產(chǎn)公司驗(yàn)資外，在其他行業(yè)企業(yè)驗(yàn)資中還普遍存在以下情況：
　�、儆捎谏暾�(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要繳納契稅等稅收，股東為了避稅，將自己所購(gòu)置有房屋、土地使用權(quán)的物權(quán)直接登記為被投資單位。這種情況下，房屋施工合同、土地使用權(quán)出讓合同、發(fā)票、付款憑證上都是股東的名字，只有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屑證書登記為被投資單位，在出資前股東賬面上反映為固定資產(chǎn)，被投資單位賬面設(shè)有任何反映。
　�、诠蓶|出資以被投資單位的名義購(gòu)置房屋、土地使用權(quán)，房屋、土地使用權(quán)的物權(quán)登記為被投資單位，有關(guān)合同和發(fā)票的名字為補(bǔ)投資單位，但是由于這些憑證沒有被交給被害人投資單位，在被投資單位賬面沒有任何反映，股東賬面或反映為投資，或者反映為暫付款。
　　筆者以為，由于上述兩種情況下股東沒有被登記為權(quán)利人，都不能認(rèn)定該房屋、土地使用權(quán)在出資前回股東所有，因此，也只能考慮以債權(quán)的出資方式出資，或者由股東放棄債權(quán)形成被投資們資本公積后以資本公積轉(zhuǎn)增資本。
　　(3)股東以向被投資單位借款購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)出資，在實(shí)務(wù)中，筆者發(fā)現(xiàn)股東往往以被投資單位的資金購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屆證書卻登記為股東名下，然后股東以該不動(dòng)產(chǎn)投進(jìn)被投資單位，在投資前，被投資單位賬面反映為對(duì)股東的債權(quán)，股東的賬面反映為固定資產(chǎn)和對(duì)被投資單位的債權(quán)，筆者以為，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記一，股東擁有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可以以不動(dòng)產(chǎn)出資；對(duì)于以被投資單位的資金購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的行為，可以根據(jù)具體情況認(rèn)定為股東向被投資單位投資或者抽逃出資，在以不動(dòng)產(chǎn)出資時(shí)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估作價(jià)的基礎(chǔ)上扣除該借款以及按銀行同期貸款利率計(jì)算的利息后的余額作為出資額，所扣除的款項(xiàng)作為股東回還借款或股東補(bǔ)繳出資。
　　(4)在建工程出資的可行性，以在建工程出資時(shí)，股東往往已辦理了土地使用權(quán)證書、未能辦理房產(chǎn)證。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為取得方式的原則，股東只取得了土地使用權(quán)，還沒有取得房屋的物權(quán)，表面上看只能以土地使用權(quán)出資。但是《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建造、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)的除外�！钡�146條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分，”因此，假如可以確認(rèn)土地使用權(quán)的，可以以在建工程出資，但是應(yīng)該留意審驗(yàn)該在建工程的工程款是否已付清，應(yīng)當(dāng)在取得施工合同、工程結(jié)算資料、付款憑證的基礎(chǔ)上核實(shí)支付工程情況，再向施工方查詢或函證工程款支付情況。審驗(yàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估作價(jià)的基礎(chǔ)上扣除未付工程款余額作為出資額。假如該在建工程未辦理土地使用權(quán)證的，因權(quán)屬無法確認(rèn)而不能用以出資。
　　筆者只對(duì)《物權(quán)法》公布實(shí)施后驗(yàn)資業(yè)務(wù)中房屋建筑物、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的影響進(jìn)行了淺析，在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審驗(yàn)，避免因物權(quán)回屬不符正當(dāng)律規(guī)定而導(dǎo)致的驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)。

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