論承租人的優(yōu)先購買權(quán)
[內(nèi)容提要]本文是介紹承租人優(yōu)先購買權(quán)的有關(guān)法律問題，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人出賣租賃物時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。它是承租人的一項具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對抗第三人的法律效力；承租人只能在同等條件下優(yōu)先行使購買權(quán)而不能以優(yōu)于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格達(dá)不能協(xié)議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將租賃物出賣給第三人，否則就侵害了承租人的合法權(quán)益，承租人可以向人民法院請求宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，而且還可以直接請求人民法院確認(rèn)承租人與出租人之間形成的以同等條件為內(nèi)容的買賣合同成立。一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規(guī)定享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。
承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)體現(xiàn)在以下幾個方面：
⒈承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須由法律直接加以規(guī)定，即只能由法律加以創(chuàng)設(shè)，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生。[1]1983年12月國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)”。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利�！边@些規(guī)定都是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。
⒉承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)，目前有兩種不同看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)本身不是直接對租賃物享有權(quán)利，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效
力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)。出租人出賣租賃物時，承租人依同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務(wù)。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買租賃物。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，屬于物權(quán)范疇。筆者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)屬一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求。物權(quán)設(shè)定時必須公示，所謂公示原則，是指物權(quán)的各種變動必須以一種可以公開向社會顯示，并能取信于公眾的外部表現(xiàn)方式予以展示，方能生效的法律原則。首先，從近代世界各國的立法趨勢來看，主要有三種立法例：一是成立要件主義，又稱有效要件主義、形式主義。德國等一些大陸法系國家采此立法模式。這種立法例把公示即登記或交付作為物權(quán)變動的有效要件。也就是說，只有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動意思表示，而無法定的公示方法，其物權(quán)變動意思表示不僅不發(fā)生社會的公信力，且不具有物權(quán)變動的法律效果。二是對抗要件主義。法國、日本等國采此立法模式。這種立法例認(rèn)為，公示方法雖有社會的公信力，但不是物權(quán)變動的要件。當(dāng)事人形成物權(quán)變動的意思表示即產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，只是在未依法進(jìn)行公示之前，不具有社會 公信力，不能對抗善意第三人，即不知情的第三人可以當(dāng)事人未公示為由，否認(rèn)其物權(quán)變動的效果。三是折衷主義。這是兼采成立要件主義和對抗要件主義的一種立法例，奧地利和前蘇俄等國家采此立法模式。但這些不同的國家在“兼采”的同時又有所偏重，或者以成立要件主義為原則，以對抗要件主義為例外；或者以對抗要件主義為原則，以成立要件主義為例外。[2]《中華人民共和國民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！睆倪@一規(guī)定內(nèi)容看出，我國現(xiàn)行法律在物權(quán)公示立法上所采取的是以成立要件主義為原則、以對抗要件主義為例外的折衷主義。國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定城市私有房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)應(yīng)進(jìn)行登記，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條、第二十五條規(guī)定國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)進(jìn)行登記，這應(yīng)看作是《中華人民共和國民法通則》第七十二條所指：“法律另有規(guī)定”的情形。由于租賃權(quán)的物權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)也自然具有物權(quán)性質(zhì)。其次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然不能直接對租賃物享有權(quán)利，但能直接對抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自 己的行為使權(quán)利發(fā)生變動，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示一致來完成的債權(quán)。最后，明確承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利。由于物權(quán)具有絕對排他性效力，如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難認(rèn)預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。確立物權(quán)公示制度，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，這對維護(hù)物的占有秩序和交易安全具有重要意義。[3]反之，如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有物權(quán)效力，其功能就會被削弱，優(yōu)先購買權(quán)制度也會因此而形同虛設(shè)，顯得毫無意義。
⒊承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附限制條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。由于承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種附限制條件的形成權(quán)。
⒋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是承租人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在特定的法律事實出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣租賃物時，承租人才能實際行使優(yōu)先購買權(quán)，使這項權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實性。[4]因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時，在此之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)。
⒌承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種專屬權(quán)。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。[5]
二、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件
承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須具備下列要件：
⒈承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的一項民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負(fù)擔(dān)，因此，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
⒉承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。何為同等條件，我國審判實踐中有兩種不同觀點(diǎn)：一是絕對同等說，認(rèn)為承租人購買租賃物的條件應(yīng)與第三人購買租賃物的條件完全一致。二是相對同等說，認(rèn)為承租人購買租賃物的條件與第三人購買租賃物的條件大致相等，即為同等條件。筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人在租賃合同中沒作特別約定，同等條件就是指同等價格。之所以如果主張，理由是：第一，把相同條件理解為同等價格，符合公平原則。因為出租人出賣租賃物，主要是從賣價上考慮的，而金錢是天生的平等派，將同等條件視為同等價格，符合公平原則。至于付款的時間、方式等，因均可歸結(jié)到賣價上來，故其實質(zhì)上仍是賣價問題。第二，將同等條件理解為同等價格，標(biāo)準(zhǔn)客觀，易于操作，不會在司法實踐中出現(xiàn)對“條件”理解不同而出現(xiàn)公說公有理、婆說婆有理的問題。需要特別說明的是，在把同等條件理解為同等價格之后，有必要對價格進(jìn)行界定，在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復(fù)雜的過程。一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價格達(dá)不成 協(xié)議時，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人與承租人對買賣租賃物已達(dá)成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達(dá)成的協(xié)議。
⒊承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂優(yōu)先，主要是指時間上的優(yōu)先。在條件同等時，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)后，出租人才能將租賃物賣給第三人。為了保障交易安全，促進(jìn)正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的這種優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，其次應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)的一定時期。如我國《城市私有房屋管理條件》第十一條和《意見》第118條均規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個月內(nèi)行使。如果承租人在接到通知后3個月內(nèi)未作購買的意思表示，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
三、承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)沖突的平衡
《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利�！盵6]《意見》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！盵7]由此可見，共有人對共有財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。在司法實踐 ，常常遇到共有人將其共有財產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問題。
如何平衡這兩種權(quán)利的沖突，我國現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突，應(yīng)堅持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進(jìn)行平衡，確定共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。[8]理由是：第一，從法律效力上看，共有人的`優(yōu)先購買權(quán)是從共有權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權(quán)的一種法律保護(hù)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是從租賃權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權(quán)的一種法律保護(hù)。盡管目前各國法律對租賃權(quán)的保護(hù)已呈物權(quán)化趨勢，但無論如何，租賃權(quán)畢竟還是只是基于合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。[9]按照民法的一般規(guī)則，對物權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于對債權(quán)的保護(hù)。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。因此，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)具有高于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力。第二，從權(quán)利義務(wù)上看，共有人作為整個共有財產(chǎn)的所有人，其與共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對共有財產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡心，其對共有財產(chǎn)所負(fù)的維護(hù)義務(wù)和責(zé)任較之于承租人更為重大，因此，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，共有人的優(yōu)先購買權(quán)較承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)更為優(yōu)先。 第三，從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是共有權(quán)中包含的權(quán)利，是為了保護(hù)共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)而設(shè)立的。不過，設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的這種目的可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現(xiàn)。《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”[10]因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護(hù)。但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，則難以獲得其他規(guī)則的保護(hù)。第四，從情理上看，共有大多是基于某種特定人身關(guān)系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親屬關(guān)系，而作為租賃法律關(guān)系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣或親屬關(guān)系。因此，一方共有人處分其共有財產(chǎn)時往往會首先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，也是符合情理和能令人接受的。
四、對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護(hù)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時應(yīng)如何保護(hù)，我國法律未作明確規(guī)定，只是在《意見》第118條中規(guī)定，出租人出賣出租房屋，未通知承租人，承租人可以請求宣告該房屋買賣無效。[11]也就是說，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護(hù)，只能是由承租人請求人民法院宣告出租人與第三人買賣租賃物的合同無效，然后再由承租人向人民法院起訴要求出租人將租賃物以同等條件賣給自己。
筆者認(rèn)為，僅以承租人請求人民法院宣告出租人與第三人關(guān)于買賣租賃物的合同無效作為對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)是不夠的。對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，除了規(guī)定承租人的有權(quán)請求人民法院宣告出租人與第三人關(guān)于租賃物買賣合同無效外，還應(yīng)明確規(guī)定出租人有直接請求人民法院確認(rèn)承租人與出租人之間形成以同等條件為內(nèi)容的買賣關(guān)系的請求權(quán)。理由是：第一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，根據(jù)形成權(quán)的法律特征，只要條件相同，承租人的單方意思表示就能使承租人與出租人之間形成以出租人與第三人的同等條件為內(nèi)容的合同。第二，明確規(guī)定承租人有直接請求人民法院確認(rèn)其與出租人之間買賣關(guān)系的請求權(quán)，可以減少當(dāng)事人的訟累，符合“兩便”原則，有利于徹底保護(hù)承租人的合法權(quán)益。如果規(guī)定承租人只能先向人民法院起訴請求確認(rèn)出租人與第三人的買賣租賃物的合同無效，然后再向人民法院起訴要求確認(rèn)其與出租人之間的買賣關(guān)系，不僅耗費(fèi)了有限的司法資源，而且極易出現(xiàn)出租人以種種理由使承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法得到實現(xiàn)的問題。如出租人往往會以租賃物不出賣為由，或以承租人期屆滿后再出賣為由來對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)，此時承租人的優(yōu)先購買權(quán)再也無法實現(xiàn)，由此導(dǎo)致承租人的優(yōu)先購買權(quán)形同虛設(shè) ，不能發(fā)揮應(yīng)有的功能。
基于上述理由，故筆者主張，必須規(guī)定承租人在請求人民法院確認(rèn)出租人與第三人買賣租賃物的合同無效的同時，有權(quán)直接請求人民法院確認(rèn)其與出租人之間形成的以出租人與第三人的同等條件為內(nèi)容的買賣租賃物合同，以便最大限度地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
[1]王利明著：《民法學(xué)》法律出版社2000年6月第1版第69頁
[2]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學(xué)出版社1998年10月第1版第256頁
[3]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學(xué)出版社1998年10月第1版第255頁
[4]馬原著：《中國民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第205頁
[5]馬原著：《中國民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第207頁
[6]參見《中華人民共和國民法通則》第七十八條第三款
[7]參見貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第92條
[8]王家福著：《民法基本知識》人民日報出版社1996年10月第1版第165頁
[9]馬原著：《中國民法教程》中國政法大學(xué)出版社1998年10月第1版第248頁
[10]參見《中華人民共和國合同法》第二百二十九條
[11]參見貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條
論文出處(作者):
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